דואר אדום ועידות

ענף הבנייה משווע ליסודות יציבים

אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הדיור היא עליית מחיר הקרקע, והמדינה היא הנהנית הגדולה מכך

יעקב אטרקצי 07:3905.05.15

ערב הקמתה של ממשלה חדשה, אזרחי ישראל ממתינים לבשורה בשוק הדיור. תוכניות שהציגו הממשלות הקודמות במטרה להביא לירידה במחירי הדיור התפוגגו וכשלו. לא זו אף זו, מאז שהתקבלה ההחלטה על פירוק הממשלה היינו עדים לסבב נוסף של עליות מחירים, והצורך של הענף ברפורמה משמעותית כבר ברור לכולם.

הבעיה המרכזית בענף היא היעדרן של קרקעות זמינות לבנייה, במיוחד באזורי הביקוש. המדינה כשלה פעם אחר פעם במתן מענה לביקושים הגוברים. זהו כשל ששורשיו תכנוניים, שיווקיים ותשתיתיים. בגוש דן קיים מחסור חריף בקרקעות זמינות. הפתרון הוא קידום פרויקטים רחבי היקף של פינוי־בינוי, התחדשות עירונית והסרת חסמים בירוקרטיים ליזמים.

לסבסד גם את פיתוח הקרקע

תוכנית עבודה סדורה של המדינה לארבע השנים הבאות, שתבוא במקום הבטחות והצהרות חלולות של גורמי ממשל, עשויה להציע פתרון אמיתי לבעיה ולשנות את המציאות בענף באופן אינהרנטי. הציבור למוד אכזבות, ומבין שתוכניות פופוליסטיות קצרות טווח הנותנות מענה חלקי וזמני אד הוק אינן רלבנטיות. עדיף להמתין לשינוי עמוק ומבני.

אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הדיור היא עליית מחיר הקרקע, והמדינה היא הנהנית הגדולה מכך. קביעת מחיר תקרה למחיר הקרקע תפחית כמובן את העלויות המתגלגלות לכיס הצרכן, אך יש לחשוב גם על סבסוד פיתוח הקרקעות. זאת משום שפיתוח הקרקע הוא המרכיב היקר ביותר בקביעת המחיר הסופי של הדירה. כמו כן המדינה יכולה להציע תמריצים לבנייה מהירה.

אילוסטרציה צילום: אוראל כהן

כדי לקדם מהלכים כגון אלה על הממשלה להחליט על האצלת סמכויות מהוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה לוועדות המקומיות - מעין הוראת שעה שתעניק לוועדות המקומיות את הסמכות לאשר תב"עות במתחמים גדולים. רעיון דומה כבר יושם לאחרונה בהצלחה בהרצליה בעקבות הוראה של שר הפנים. הרחבתו לאזורים נוספים בארץ יכולה להקל מאוד את ההליך הבירוקרטי.

לחייב את העיריות לאשר דירות קטנות

מהלך נוסף שיסייע בהפשרת קרקעות הוא חזרה לשיטת המקב"ת (מכרזי קרקע בלתי מתוכננת), שהיתה נהוגה בעבר. הרעיון הוא לאפשר ליזמים, בשיתוף הרשויות המקומיות, להפשיר קרקעות במהירות ולהתחיל בבנייה. כמו כן יש לאפשר ליזמים להוציא קרקעות למכרז טרם קבלת אישור תב"ע, ולא להמתין ולבזבז זמן יקר עד לאישור התב"ע.

בעיה אחרת היא שקיימות תב"עות תקפות לפרויקטים הנבנים בשלבים, אך לא ניתן להוציא היתרי בנייה בשל חסמי תחבורה או תשתית. לכן על הממשלה לסייע בהוצאת היתרי בנייה מהירים.

רשויות מקומיות רבות אינן מאפשרות הגדלת צפיפות בפרויקטים והוספת דירות קטנות. החקיקה כיום מאפשרת הוספה של 30% דירות יותר ממה שאושר בתב"ע ללא תוספת שטח, כלומר הקטנה של שטחי הדירות. אלא שהרשויות אינן נוטות לאפשר זאת, ועל הממשלה לחייב אותן לעשות זאת.

חרף הרפורמות הרבות שבוצעו במינהל, גוף זה נותר בלתי יעיל. על כן מומלץ לפנות לגופים פרטיים ולהציע להם לקחת את מנגנון השיווק שלו תמורת תגמול פרטני.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של אאורה ישראל, וייקח חלק בוועידת הנדל"ן והתשתיות של "כלכליסט" שתתקיים מחר בתל אביב