מהעשירון השישי ומטה אין יכולת לקנות דירה בהון עצמי

משפחה שרוצה לרכוש דירה בתל אביב תצטרך להשיג הון עצמי של 1.7 מיליון שקל אחרי המשכנתא המקסימלית שתוכל להשיג, וההחזר החודשי של המשכנתא שלה יתפוס 75% מההכנסה הפנויה שלה. כל זאת בהנחה שההכנסה הפנויה של אותה משפחה היא 12 אלף שקל בחודש, אחרי מס. כך עולה ממדד חדש של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן, הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל־אביב. משפחה בעלת הכנסה פנויה של 18 אלף שקל תצטרך הון עצמי בגובה 1.15 מיליון שקל ולהקדיש כ־50% מההכנסה הפנויה שלה להחזר המשכנתא.

שתי מגמות עיקריות התרחשו בארבע השנים האחרונות בענף הנדל"ן: הראשונה היא עלייה חדה במחירי הדירות והשנייה היא צניחת שיעור הריבית על המשכנתאות. מדובר בשתי מגמות הפועלות בכיוונים שונים, כך שבעוד עליית המחירים מאיימת באופן מתמיד להרע משמעותית את מצבם של רוכשי הדירות, הירידה בריבית על המשכנתאות יצרה לחץ הפועל לכיוון השני ועודדה לא מעט רוכשים להיכנס לשוק, למרות העליות.

המדד מבוסס על מחקר שבוצע על ידי מכון אלרוב ביקש לבדוק איזו משתי המגמות היתה משמעותית יותר והאם מצבם של הרוכשים השתפר או הורע במהלך השנים 2011–2015. עורכי המחקר, ד"ר דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב, ועוזרי המחקר דוד אש ואמיתי פרנקל, יצרו לשם הבדיקה מדד, אך הבינו כי אין די במדד שיבחן את גובה ההחזר החודשי על המשכנתא, שכן עליות המחירים הגדילו את היקף ההון העצמי שרוכשי הדירה נדרשים להביא מהבית. לכן נוצר צורך במדד נוסף, שבחן את יחס ההון העצמי הנדרש לצורך רכישת דיור. המדד החדש, שנחשף כאן לראשונה, יפורסם מעתה אחת לרבעון. 

הריבית הנמוכה מיתנה את השפעת עליית המחירים

במדד הראשון, הבוחן יחס בין החזר משכנתא להכנסה נטו, המחקר בדק איזה אחוז מההכנסה הפנויה יצטרך משק הבית להוציא על דיור. הבדיקה נערכה בהנחה שמשקי בית שרכשו דירה ברבעון הראשון של 2015 לקחו משכנתא בגובה 70% מערך הנכס (הנחיות בנק ישראל מאפשרות משכנתא של עד 75% מערך הנכס לצורך רכישת דירה ראשונה). כמו כן, המחקר התייחס לשני עשירונים המייצגים את המעמד הבינוני־גבוה - העשירון השמיני, שבו יש למשק הבית הכנסה פנויה של 18 אלף שקל אחרי מס, והעשירון השישי, שבו ההכנסה הפנויה של משק הבית עומדת על 12 אלף שקל אחרי מס.

המחקר התבסס על התפיסה המקובלת בעולם המערבי שלפיה משק בית צריך להפנות עד 30% מהכנסתו הפנויה לטובת דיור. המחקר בחן דירות 4 חדרים, שנחשבות לנפוצות ביותר בישראל, כשהדירה הממוצעת בשקלול ארצי היא בשטח של 96 מ"ר, נבנתה בשנת 1990 ונמצאת בקומה שלישית. 12 הערים שנבחנו הן: תל אביב, ירושלים, חיפה, ראשון לציון, פתח תקווה, באר שבע, בני ברק, בת ים, רמת גן, חדרה, אשדוד ורחובות. בערים אלה נמדד נפח עסקאות גבוה של לפחות 80 עסקאות חודשיות.

בבדיקת הריביות על המשכנתאות נמצא כי הריבית הקבועה ירדה מ־6.3% בשנת 2011 ל־3.6% כיום, הריבית המשתנה הלא צמודה ירדה מ־4.4% ל־1.45% והריבית הממוצעת, המורכבת משליש משכנתא בריבית משתנה לא צמודה ושני שלישים בריבית קבועה, בדומה להנחיית בנק ישראל לבנקים, ירדה מ־5.7% ל־2.9%.

במקביל, התוצאות מראות שכדי לרכוש דירת 4 חדרים בתל אביב, שמחירה הממוצע עומד על 2.4 מיליון שקל, החזר המשכנתא החודשי יעמוד על כ־9,000 שקל (כאמור, בהנחה שהמשכנתא היא על 70% מערך הנכס). סכום זה מהווה מחצית מההכנסה הפנויה של משק בית בעשירון השמיני ו־75% מההכנסה של משק בית בעשירון השישי, שעומדת על 12 אלף שקל - הוצאה שלא תאושר על ידי הבנקים, המאשרים כיום כי עד 40% מההכנסה תועבר לדיור.

ד"ר דני בן־שחר. "משקל הריבית מאוד משמעותי" צילום: עמית שעל

משקי בית שהכנסתם עומדת על 12 אלף שקל יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה רק באחת משתי הערים - באר שבע או חדרה. כשההכנסה עולה ל־18 אלף שקל למשק בית, נכנסות למעגל האפשרויות גם הערים חיפה, אשדוד ורחובות. בתוך כך, כמחצית מהערים שנבדקו נותרו מחוץ להישג ידם של משקי הבית המכניסים כ־18 אלף שקל בחודש. מדובר בערים ראשון לציון, בת ים, בני ברק, ירושלים, רמת גן ותל אביב. כדי לרכוש דירה בתל אביב צריך משק הבית להשתייך לעשירון התשיעי לפחות ולהשתכר כ־30 אלף שקל נטו בחודש.

כשמשלבים את שני הנתונים - את מחירי הדיור עם הריבית על המשכנתאות במדד ארצי - נמצא כי משק בית שממוצב בעשירון השישי יידרש להפנות כיום כ־50% מההכנסה הפנויה שלו לטובת החזר המשכנתא כדי לעמוד בתשלומים לרכישת דירה.

הממצא המפתיע במחקר התגלה כשאותו נתון נבחן על ציר הזמן מאז שנת 2011. בדיקה זו העלתה כי למרות עליית מחירי הדירות מצבם של הרוכשים דווקא השתפר, כיוון שבשנת 2011 עמד גובה ההחזר החודשי הנדרש על 59% מההכנסה. בעשירון השמיני נרשמה מגמה דומה - בעוד בשנת 2011 משק בית נדרש להעביר כ־39% מההכנסה הפנויה שלו לטובת דיור, כיום הוא נדרש להחזר של 33.5% בלבד.

בחלוקה לערים נמצא כי משק בית מהעשירון השישי שביקש לרכוש בתל אביב בשנת 2011 דירה היה יכול לעשות זאת רק אם הפנה 95% מהכנסתו לטובת החזר המשכנתא, בעוד כיום אם יבקש לעשות זאת, הוא יידרש להפנות 75% משכרו, כאמור - עדיין החזר בלתי אפשרי ליישום, אך בהחלט מראה מגמה של שיפור במצבו.

ביתר הערים נרשמה מגמה דומה: ברמת גן נרשמה ירידה מ־72% ל־61% ובירושלים מ־70% ל־58%. עם זאת, למרות השיפור לכאורה במצבם של רוכשי הדירות, מרבית הערים שנבדקו נותרו מחוץ להישג ידם של משקי בית מהעשירון השישי ולמעשה העיר היחידה שהתווספה עבור עשירון זה מעבר לבאר שבע היא חדרה, שבה היו נדרשים משקי הבית מעשירון זה להפנות 34% מהכנסתם לטובת דיור בשנת 2011 וכעת מדובר על כ־30%. באר שבע היתה ונותרה העיר היחידה מתוך 12 הערים הנבדקות שבה יכלו משקי בית מהעשירון השישי לרכוש דירה מבלי לחרוג מהרף של 30% משכרם לכל אורך התקופה.

צילום: זהר שחר

"הריבית הנמוכה לא תישאר לנצח"

החדשנות במדד היא שלראשונה ניתן הסבר אקדמי למצבם של משקי הבית בתחום הדיור ולהשפעת תנאי המשכנתאות על רכישת דירה. כמו כן מדובר במדד אקדמי מעשי שמציג נתונים בהתאם לגובה התשלום החודשי וההון העצמי הנדרשים לרכישת דירה.

לאחרונה הציג מכון אלרוב מחקר נוסף, שלפיו רכישת דירה אפקטיבית תצריך שבעה חודשי הכנסה נטו נוספים לעומת הנתון הרשמי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. באותו מחקר נמצא כי בעוד שלפי הנתונים הרשמיים בסוף 2012 נדרשו 134 משכורות לרכישת דירה ממוצעת, למעשה כדי לרכוש דירה אפקטיבית שתענה על הצרכים נדרשו 141 משכורות.

"הנתונים לא הפתיעו אותי", אומר ד"ר בן שחר. "הייתי מודע לכך שמשקל הריבית מאוד משמעותי במשכנתא, אבל חשוב לזכור שהריבית הנמוכה לא תישאר לנצח, ואם היא תתחיל לעלות ומחירי הדירות יישארו גבוהים, המצב יהיה קטסטרופלי. אם חשבנו שעכשיו המצב קשה, אנחנו מקבלים רוח נגדית מהריבית שמצליחה איכשהו לאפשר לרכוש דיור".

במקביל למדד יחס החזר המשכנתא נמדד גם יחס ההון העצמי, כלומר הסכום שיידרשו רוכשי הדירות להביא מהבית, שוב בהנחה שהיתרה תהיה כזו שתאפשר לרוכשים לעמוד בתשלומי המשכנתא בתנאים שנקבעו (החזר של 30% מההכנסה הפנויה). בהתאם לכך, משקי בית שהכנסתם היא 12 אלף שקל יוכלו לעמוד בהלוואה על 28% בלבד ממחיר דירה ממוצעת בתל אביב, והמשמעות היא שהם יידרשו להביא מהבית 72% מהסכום, השווה במקרה זה ל־1.7 מיליון שקל. ברמת גן יידרשו הרוכשים להביא 65% מערך הנכס מהבית, שהם 1.25 מיליון שקל, ובירושלים 1.14 מיליון שקל, שהם 63% משווי הדירה.

מצבם של משקי בית שהכנסתם הפנויה עומדת על 18 אלף שקל (עשירון שמיני) טוב יותר, אך עדיין כדי לרכוש דירה בתל אביב הם יידרשו להביא 60% מהסכום - 1.15 מיליון שקל. עבור דירה ברמת גן יהיה צורך ב־51% ממחיר הדירה (926 אלף שקל) ובירושלים 48% משווי הדירה (757 אלף שקל).

העשירון השמיני לא יכול לרכוש דירה בת"א

כדי לעמוד בתשלומי משכנתא כך שלא יותר מ־30% מהכנסתם תופנה לטובת דיור, יכולים משקי בית מהעשירון השמיני לרכוש דירה בערים באר שבע, חדרה, חיפה, אשדוד או רחובות, בעוד משקי בית מהעשירון השישי יכולים לרכוש דירות רק בחדרה או בבאר שבע. בשל ההבדלים במחירי הדירות קיים שוני עצום בין עיר לעיר בהיקף ההון העצמי הנדרש: בעוד 30% מדירת 4 חדרים ממוצעת בתל אביב שווים ל־720 אלף שקל, ברחובות מדובר על כמחצית מהסכום - 390 אלף שקל. לכן לא מדובר רק ביכולת ההחזר החודשית אלא גם באפשרות של כל משק בית להביא הון עצמי נדרש.

בבחינת הערים על פני ציר הזמן ניתן לראות כי לעתים נרשמו שינויים שפעלו לרעת הרוכשים מבחינת היקף ההון העצמי הנדרש (על ידי משקי בית מהעשירון השישי). כך, למשל, בפתח תקווה נדרש בשנת 2011 הון עצמי של 753 אלף שקל והיום הוא עומד על 763 אלף שקל, ברחובות עלה ההון העצמי מ־629 אלף שקל בשנת 2011 ל־643 אלף שקל כיום, בחיפה הוא עלה מ־476 ל־530 אלף שקל ובחדרה ההון העצמי הנדרש ירד קלות – מ־297 אלף שקל ל־287 אלף שקל.

בבחינת המצב ברמה הארצית ניתן לראות כי מצב שני העשירונים השתפר במהלך השנים. בשנת 2011 העשירונים השמיני והשישי נדרשו להביא הון עצמי בגובה 42% או 60% מהדירה, בהתאמה, כיום הם נדרשים להביא 35% או 54%.

מכון אלרוב לחקר הנדל"ן, הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל־אביב מקדם את המחקר בנדל"ן בתחומים של ניהול, מימון וכלכלת נדל"ן, כלכלה עירונית, שימושי קרקע ומדיניות ציבורית.

כך נבנה המדד

מדד היכולת לרכוש דירה בדק ערים בעלות נפח עסקאות גבוה, של כ־80 עסקאות בחודש, ונבנה לפי הגבלה שלפיה עד 30% מההכנסה הפנויה יופנו להחזר המשכנתא. בנוסף, בהנחה של ריבית על משכנתא ל־20 שנה (שליש בריבית משתנה לא צמודה ושני שלישים בריבית קבועה לא צמודה) ניתן לגזור את סכום ההלוואה המקסימלי