"יש לשלב את חוסכי הפנסיה כמממנים של הבנייה למגורים בישראל"

כל כך הרבה כסף זורם לקרנות השקעה בנדל"ן, ומשום מה כספי החוסכים לא מצליחים להגיע לפרויקטי הנדל"ן למגורים. גופי הפנסיה, המנהלים את כספי העמיתים, הגדילו בשנים האחרונות את האשראי שהם נותנים לבעלי העסקים על חשבון המערכת הבנקאית, והמוסדיים הפכו לשחקן משמעותי בשוק האשראי, רק שעד היום התמקדו גופי הפנסיה בתחום הנדל"ן המניב ופחות בתחום הנדל"ן למגורים. בוועידת הנדל"ן והתשתיות של "כלכליסט" בתל אביב התיחסו המשתתפים בפאנל לנושא שוק ההון כמקור מימון למיזמי הנדל"ן.

המנחה רחלי בינדמן: כרגע בשל מגבלות על חוסכי הפנסיה ההשקעה היא באמצעות הנוסטרו. האם ניתן יהיה לשלב את כספי העמיתים במימון הבניה למגורים, והאם זה נכון?

אמיר הסל, משנה למנכ"ל ומנהל חטיבת השקעות הראל: "אכן הראל פועלת בתחום הנדל"ן ומעניקה אשראי לטווח קצר ואשראי לטווח ארוך לנדל"ן מניב ולליווי פרויקטים של בניית נדל"ן מסחרי. הראל נכנסה גם לתחום המימון של נדל"ן להשכרה כמממנים במספר פרויקטים שהממשלה הוציאה וגם פועלת בתחום הבניה למגורים בשיטת הליווי הסגור. פעילות זו מתבצעת כרגע מכספי הנוסטרו ולא מכספי העמיתים וככל שניתן כספי העמיתים משולבים, למשל בתחום הבנייה להשכרה, וגן בבנייה בחו"ל.נכון להיום בעיקר בשל נושא הערבויות אין אפשרות לשלב את כספי העמיתים. בהחלט צריך למצוא את הדרך לשילוב כספי העמיתים ויש היום בעיות עם הרגולציה ובעיות בתקנות ובהשקעה, ונוטים לאמר שקל להתמודד עם זה אבל הגורמים האלו מעכבים את נושא הליווי של העמיתים בפרויקטי המגורים".

אבל אולי זה בצדק, משום שבנדל"ן מניב יש כספי שכירות שוטפים שמגיעים, בניגוד לתחום המגורים.

"ליווי בשיטת פרויקט סגור זה תחום שיש בו סיכון בו יחסית מצומצם. יש הון עצמי שמושקע וגם אג"חים. באג"חים סחירים יש מקרים של אותן חברות המנפיקות אג"חים ללא שום בטחונות או עם שעבוד שני על עודפי הפרויקט ולכן חד-משמעית הליווי בשילוב כספי העמיתים הוא עם סיכון מאוד מוגבל. סיכונים יש בכל מקום וצריך לעקור אותם, וכמובן וידע מקצועי אבל אני בהחלט חושב שזה נכון לאפשר למוסדיים להרחיב פעילותם בתחום זה".

לא רואים מוסדיים המתעניינים בחרות קטנות בתחום הנדל"ן למגורים, כמו אאורה ומנרב. האם חברות כאלו לא מעניינות את המוסדיים?

חנה הולנדר, סמנכ"לית ומנהלת מערך המימון, הפניקס: "כל חברה מעניינת אותנו מבחינת היקפים. פניקס מנהלת כיום מיליארדי שקלים של כספי חוסכים ולכן פרויקט מגורים בהיקף של 100-120 מיליון שקל פחות מעניין אבל לאותן חברות יש גם פרויקטים בהיקפים גדולים יותר של מאות מיליוני שקלים וזה כן מעניין את המוסדיים. גם לתחום הליווי הפניקס מעוניינת להיכנס. אין ספק שמחירי הדיור גבוהים היום יותר מבעבר אבל רמת הסיכון גם עלתה".

האם זהו תזמון נכון להיכנס עכשיו לתחום הנדל"ן למגורים?

"דעתי שזה נכון, אך צריך פיזור . גם דרך אקווטי וגם דרך מניות וגם בכספי העמיתים. מריך למצוא מודל שבסופו של דבר יאפשר שימוש גם בכספי החוסכים, והמוסדיים יהיו סלקטיביים יותר בבחירת החברות והפרוייקטים שירצו להשקיע בהם, אך התשתית צריכה להיות קיימת".

אברהם קוזניצק,י יו"ר קבוצת מנרב: "היום דיור להשכרה הוא בכלל לא על השולחן, דיור להשכרה שנותן תשואה של 2-3 אחוז הוא לא אטרקטיבי, זה לא עניין של סיכון, אלא של תשואה למשקיעים ולמלווים. בארה"ב השקעה בדיור נותנת תשואה של 5-7% אז אין מקום לדבר על דיור להשכרה בארץ, ואם רוצים להכניס את זה לישראל חייבים להשתלט על מחירי הדירות ולמצוא פתרונות לאלה שלא עולה בידם לרכוש דירה. הממשלה צריכה ללמוד את כל העקרונות של הדיור להשכרה, לתת קרקעות ללא תמורה, ועלות הדירה כולל מסים וכל ההוצאות הנילוות לא צריכה ולא יכולה לעבור את ה 600 אלף שקל. כך ניתן להשיג תשואה של 5% ולהשיג שכ"ד של 2,500 שקל לחודש כל שזוג צעיר או משפחה יוכלו לעמוד בזה מבחינה כספית. אי אפשר שמחיר דירה עובר את המיליון, מיליון וחצי שקל להמשיך כך, אין לזה קהל".

פאנל שוק ההון. מימין: רחלי בינדמן, רפי ליפא, אברהם קוזניצקי, אמיר הסל, חנה הולנדר ואבי כץ צילום: נמרוד גליקמן

האם הממשלה תיתן יד לדבר הזה ותמכור קרקעות בחינם ליזמים לאפשר דיור להשכרה?

"הממשלה לא חייבת לתת, אז ששרי הממשלה לא יבואו בהכרזות פופוליסטיות. צריך להבין שמבלי שתהיה תשואה של מינימום 5% ביחס לעלות הדירה אז לא יתפתח שוק להשכרת דירות. כיום אנשים הקונים דירות להשקעה משכירים את הדירות בשכ"ד לא ריאלי אבל אם רוצים לפתח צריך לפתח עוד מאות אלפי דירות כדי שתהיה תשואה וצריך שהבנקים וחברות הביטוח יהיו מוכנים לממן זאת". "אני לא חושש ממהלכים שהממשלה מכריזה עליהם. 46 שנה כבר לא קורה כלום. חשו בלהבין שענף הבניה מורכב ממגזרים שונים - ממשפרי דיור, זוגות צעירים , ממשקיעים ואם ישבו על המדוכה ולא יתנו פתרונות כוללים לכלל המגזרים לא ניתן יהיה לטפל במחירי הדיור. אסור לרסק את מחירי הדיור- צריך לרסן אותם".

אבי כץ, נשיא קרן הגשמה ומייסד קופיקס, אמר שהבעיה בהשקעה היא לא בסיכון אלא איך שבדקת מלכתחילה את

ההשקעה. "סבי אמר שקנייה עושים במכירה. בענף הנדל"ן אין השקעות ראיליות בטוחות יותר מבנדל"ן למגורים", אמר כץ.

כיצד נוצר מצב שבו גופי מימון נותנים כסף זול מהציבור הישראלי וכך מחליפי מימון יקר במימון זול, האם זה לא חתול בשק שיכול להפגיש את המלווים עם תוצאות עגומות בעתיד?

רפי ליפא, שותף מייסד victory consulting group: "ראינו שהכסף של המשקיעים בכל מקרה הולך לארה"ב. כמו שמובילאיי לא גייסה בישראל כי בארה"ב נתנו לה שווי הרבה יותר גבוה כך הקרנות מארה"ב באו לישראל לגייס כסף באמצעות אג"ח שהוא יותר זול ממה שיכלו לגייס בארה"ב. יש גם המון חברות ישראליות שפעולות בתחום הנדל"ן בארה"ב. תמחור הסיכון בישראל שייך למוסדיים והם צריכים לתמחר כל איגרת במה שהם חושבים שראוי לה להיסחר".

חנה הולנדר: "גם אנחנו בפניקס בוחנים הנפקות כאלו כל אחת לגופה, תלוי מאוד בתמחור. אם החברה מצויינת והשוק הישראלי לא נתן לה מספיק בתמחור אז לא ניכנס לעיסקה. גם נושאים משפטיים מהווים מכשול פעמים רבות".