באיחור של חמש שנים: יש סיכוי לתחרות על קרקעות

באיחור של חמש שנים ופספוס של מאות מכרזים לעשרות אלפי יחידות דיור, מתכננים ברשות מקרקעי ישראל להשלים את התקנות למניעת ריכוזיות בהקצאת קרקעות. התקנת התקנות תושלם, לפי התוכנית, בסמוך לכינון הממשלה החדשה, ומטרתן להגביל את היקף הזכייה של חברה אחת במכרזים על קרקעות כדי לעודד תחרות בשוק הדירות החדשות.

התקנות תוכננו להיכנס לתוקף כבר ב־2010, לאחר שהרפורמה שנעשתה במינהל מקרקעי ישראל ב־2009 חייבה את שר השיכון והבינוי דאז אריאל אטיאס מש"ס לנסח תקנות למניעת ריכוזיות בקרקעות המשווקות. אך במינהל (שהפך לרשות) ובמשרד הבינוי והשיכון גררו רגליים, התעכבו, לא ביצעו בזמן את תהליך ניסוח התקנות ולא הגישו אותן לאישור ועדת הכלכלה - אף שקיבלו תזכורות חוזרות ונשנות לכך - והמצב נמשך עד היום.

במצב הנוכחי, שאינו כולל כל מגבלה על היקף זכייה במכרזים, יכול להיווצר מצב שבו חברת בנייה אחת משתלטת על מרבית עתודות הקרקע באזור מסוים, וכך יכולים לקרות שני דברים: הראשון הוא שבהיעדר תחרות אין לחברות תמריץ לבנות ולשווק בקצב מהיר, ועל כן הן נוטות למשוך את הזמן, לבנות ולשווק בקצב איטי שתורם להגדלת הביקוש ולרמת המחירים שהן יכולות לגבות. השני הוא שכאשר החברה יודעת שרוב עתודות הקרקע נמצאות בשליטתה - שווה לה לשלם עליהן מחיר גבוה במיוחד, שבהמשך מגולגל למחיר הדירה שמשלמים הרוכשים. שתי התופעות הללו תורמות לא מעט לעלייה במחירי הדיור.

שתי דוגמאות מן העבר מסבירות היטב את הבעיה שבריכוזיות יתר כזו - חברת שיכון ובינוי רכשה בשנות השישים קרקע לבניית 480 דירות בכרכור, אבל החליטה להתחיל לבנות עליה ולשווק את הדירות רק ב־2009, כשהמחירים כבר החלו לזנק ודירת 4 חדרים במתחם עלתה 960 אלף שקל. גם לאחר מכן היא עבדה בקצב שלה - השלב האחרון בפרויקט הושלם רק בשנה שעברה, כשדירת 4 חדרים נמכרה ב־1.3 מיליון שקל. ההמתנה משתלמת.

קרקע בעתלית (ארכיון). התחרותיות תגדל? צילום: נמרוד גליקמן

דוגמה נוספת היא זו של חברת אפריקה מגורים, שרכשה ב־1999 קרקע בשכונת אם המושבות בפתח תקווה לבניית 810 דירות, אבל החלה לבנות ולשווק אותן רק ב־2006, כשדירת 4 חדרים עלתה שם 980 אלף שקל. שיווק הפרויקט הושלם רק בשנה שעברה, אז אותה דירה כבר עלתה 1.6 מיליון שקל.

דוגמה עכשווית יותר היא זו של חברת משולם לוינשטיין הנדסה לקבלנות, שזכתה בשלושה מתוך חמישה מכרזים שפורסמו השנה בעיר שהם. שלושת המכרזים כללו 85% מכלל הדירות ששווקו לבנייה השנה (195 דירות מתוך 229), שכן שני המכרזים הנותרים כללו 34 דירות בלבד. החברה שילמה 162 מיליון שקל המשקפים עלות קרקע של 830 אלף שקל לדירה - סכום שיתגלגל בסופו של דבר למחיר הדירה ויגרום לכך שדירת 4 חדרים בפרויקט תימכר ביותר מ־2 מיליון שקל, בעוד דירה בשהם כיום נמכרת ב־1.8 מיליון שקל. כעת, כשהקרקע בידיה, יכולה משולם לוינשטיין לבנות ולשווק דירות בקצב שיתאים לה ובהתאם למחירים שהיא מבקשת לגבות.

מתעלמים מהדד ליין

בבדיקה שערך "כלכליסט" בשיתוף אתר מדלן נבחנו מכרזים מהשנים 2013–2014, ונמצא כי 13 מתחמים הכוללים 5,133 דירות עומדים בקריטריון המשמעותי ביותר לבחינת ריכוזיות - זכויות לבניית יותר מ־250 דירות במתחם אחד ששווקו לחברה אחת. כמות זו מהווה כ־15% מכלל הדירות ששיווקה רמ"י בשנים האלה בארץ. בנוסף, בסוף 2014 שיווקה עיריית באר שבע קרקע בבעלות משותפת שלה ושל רמ"י מקום בו שוכן כיום אצטדיון וסרמילר, ובה ניתן לבנות 2000 יחידו דיור ולמעשה שכונה שלמה, לזוכה יחיד -שותפות של אזורים ו-י.ח דמרי.

הקריטריונים לריכוזיות נקבעו ברשות מקרקעי ישראל לאחר שב־2012 הזכירה היועצת המשפטית לוועדת הכלכלה עו"ד אתי בנדלר כי הדד ליין להגשת התקנות חלף שנתיים קודם לכן. לאחר פנייתה הוקם ברשות צוות לבחינת הסוגייה שקבע קריטריונים לקביעת שיעור מרבי של יחידות דיור שניתן לשווק לזוכה יחיד תוך שמירה על כדאיות כלכלית ליזמים.

מחקר שערכו חברת פז כלכלה והנדסה וחברת הייעוץ הפיננסי גיזה זינגר אבן, לבקשת רשות מקרקעי ישראל, מצא כי הסבירות לפגיעה בתחרותיות גבוהה באזורים שבהם אין ישוב סמוך ובו דיור באיכות דומה, כשבסביבה הקרובה יש הבדלים בין שוק דירות היד השנייה לשוק הדירות החדשות, כשאין בסביבה עוד עתודות קרקע לבניה, וכשעלות הקרקע לא גבוהה ומאפשרת לרוכש בודד לצבור נתחים משמעותיים במחיר לא גבוה. שהם, לדוגמה, עונה על רוב הקריטריונים האלה - תושבי העיר נחשבים קהל שבוי משום שאין תחליף דומה לדירות בסביבה הגיאוגרפית של העיר ועתודות הקרקע מעטות.

על בסיס המחקר הציע הצוות של רמ"י רשימה של קריטריונים לבחינת מכרזים (שבהם זוכה אחת), ובהם מתחמים בעלי יותר מ־250 יחידות דיור, מקרים שבהם כמות הדירות המשווקת עולה על 5% מכלל הדירות באותה עיר ומקרים שבהם בשלוש השנים הקרובות ישווקו באזור פחות מפי 4 מהדירות המשווקות במכרז זה. בשכונות חדשות, לדוגמה, אליהן מעוניינת הרשות שייכנסו שחקנים גדולים וחזקים, לא יוטלו הגבלות, וכך גם במתחמים שבהם תופעל שיטת מחיר למשתכן.

העיכוב בגלל הבחירות

מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "התקנת התקנות על ידי השר התעכבה, בין השאר, בשל תקופת המעבר מאז התפטרות הממשלה. רמ"י תגיש לשר הממונה החדש את הצעתה לנוסח התקנות שיובאו לאישור ועדת הכלכלה לאחר תיאום עם משרד האוצר".

ממשרד הבינוי נמסר: " שר הבינוי דחף כל העת להתקנת התקנות, אך בשל סוגיות משפטיות המלובנות ברשות מקרקעי ישראל התקנות לא הגיעו לידי התקנתן, ואנו תקווה כי מייד עם כניסתו של השר החדש יסתיים הליך התקנת התקנות".