מי צריך מחיר מינימום? למהלך החדש להורדת מחירי הדיור אין משמעות בשטח

מועצת מקרקעי ישראל החליטה לפרסם את מחיר המינימום במכרזים לדיור וכך לשנות את חוקי המשחק בשיווק קרקעות המדינה ולסייע בין השאר בהפחתת המחירים בשוק בטווח הרחוק. ואולם, הנתונים בשטח מוכיחים כי מחיר המינימום - בין שהוא חשוף בפני המתמודדים במכרזים ובין שלא - בעיקר עוזר למדינה להצהיר כי היא אינה מעוניינת במקסום רווחיה על הקרקע, בשעה שהיא משלשלת לקופתה סכומי עתק.

הסיבה פשוטה: בשנים האחרונות רשם שוק הדיור בישראל עליות מחירים דרמטיות, בעיקר באזורי הביקוש. אם בוחנים את הפער בין ההצעות הזוכות במכרזי רשות מקרקעי ישראל בתקופה זו לבין מחירי המינימום שהמדינה הגדירה במכרזים, עולה כי מדובר בפער של מאות אחוזים ולעתים גם אלפי אחוזים. הסיבה לפערים נעוצה בעיקרון אחד פשוט: שיטת המכרזים הנוכחית של רשות מקרקעי ישראל מכתיבה הגשת הצעות גבוהות ככל הניתן, מה שהופך את רף מחיר המינימום במקרים רבים ללא רלבנטי ובמקרים אחרים לאלמנט שאף עשוי להעלות את המחירים.

"קביעת מחיר המינימום היא הצהרה של רשות מקרקעי ישראל שמשמעותה היא שהמדינה מוכנה להיפרד מהקרקע בסכומים נמוכים מהשווי האמיתי שלה, במקרים מסוימים גם ב־25% ממחיר השומה, אם כוללים את אזורי הביקוש. העובדה שהמדינה מוותרת מראש על שווייה האמיתי של הקרקע היא לא דבר של מה בכך", מסביר בשיחה עם "כלכליסט" אילן דגני, מנהל אגף שיווק ומכרזים ברשות מקרקעי ישראל.

מחיר המינימום, מסביר דגני, הוא נגזרת של שומת השמאי שהמדינה מצרפת כאומדן לשווי הקרקע במכרזים: במכרזים באזורי עדיפות לאומית, למשל, מחיר המינימום הוא כ־25% ממחיר השומה, כך שאם מחיר השומה הוא 100 אלף שקל, גם הצעה של 25 אלף שקל תעמוד בתנאי המכרז. באזורי הביקוש, לעומת זאת, מחיר המינימום הוא כ־50% מהערכת השמאי.

עם זאת, כאמור, באזורי הביקוש, שבהם המחירים מאמירים וההצעה הגבוהה ביותר במכרז היא הזוכה, הפער בין מחיר המינימום שקבעה המדינה לסכום שמשלמים היזמים בפועל עשוי להגיע למאות מיליוני שקלים בשנה.

פער של 1000% במכרז במודיעין

מבדיקה של מכרזי רשות מקרקעי ישראל במהלך 2014 במחוז מרכז בלבד, שערך שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי, עולה כי בשנה זו הסתיימו בהצלחה 20 מכרזים שהניבו כ־1.4 מיליארד שקל לקופת המדינה. אלא שאם משווים את סכומי הזכיות במכרזים אלה לסכום שהיתה המדינה מרוויחה על הקרקע בהתאם למחירי המינימום שהיא קבעה - כ־960 מיליון שקל - הרי שמדובר בהפרש של כ־400 מיליון שקל לטובתה.

היזם שמחה גרידינגר: באזורי הביקוש המדינה הבינה כי היזמים מוכנים לשלם סכומים גבוהים מאוד על הקרקע, ולכן הסתירה את מחירי המינימום" צילום: נמרוד גליקמן

לפערים הללו יש ביטוי דרמטי בשטח. מסילתי מספר לדוגמה כי "יזם שזכה בדצמבר 2014 במכרז לבניית 86 יחידות דיור בשכונת נופים במודיעין שילם תמורת הקרקע 31.3 מיליון שקל ללא הוצאות פיתוח, ומחיר המינימום שקבעה המדינה במכרז היה 2.8 מיליון שקל בלבד. הפער, כ־1,000%, מתבטא במאות אלפי שקלים לכל יחידת דיור שהוא צפוי לבנות". על פי סכום הזכייה צפוי מרכיב הקרקע בלבד (ללא הוצאות הפיתוח שהיו מתווספות בכל מקרה) לעלות ליזם כ־364 אלף שקל, במקום כ־33 אלף שקל לפי מחיר המינימום.

דוגמה נוספת היא ממכרז שבו זכתה חברת אורות גת בע"מ בספטמבר האחרון לרכישת קרקע בנס ציונה לבניית 26 יחידות דיור; עבורה שילמה החברה (ללא הוצאות פיתוח) כ־19.7 מיליון שקל, אלא שסכום זה גבוה בכ־300% מהסכום שהגדירה המדינה כמחיר המינימום, שעמד על 4.75 מיליון שקל בלבד. דוגמה אחרת, באזור המבוקש ביותר בישראל, היא של מכרז שבו זכתה גינדי ישראל בגוש הגדול בתל אביב לבנייתן של 34 יחידות דיור. במקרה זה שילמה החברה 58 מיליון שקל עבור הקרקע (לא היתה דרישה להוצאות פיתוח במכרז), אך סכום זה משקף פער של כ־240% ביחס למחיר המינימום, שעמד במכרז על 16.8 מיליון שקל.

ברשות מקרקעי ישראל מדגישים כי הם פועלים לפי חוק חובת המכרזים ואינם אחראיים על קביעת שיטת המכרז, וכי הם אינם אחראים למחירי הדיור, שכן המחיר הסופי לצרכן מושפע משורה של גורמים, ובהם תשומות הבנייה, כוח האדם בענף והתמחור שהיזם קובע. עם זאת, תפקידה של המדינה בשרשרת שמרכיבה את מחיר הדירה הסופי לצרכן אינו מבוטל, שכן היא אחראית לקרקע — מרכיב מהותי במשוואה הסופית של מחיר הדירה.

דירות בבנייה (ארכיון) צילום: אלעד גרשגורן

הזוגות הצעירים משלמים את המחיר

עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל, מציינת כי עד כה הסתרת מחירי המינימום במכרזי המדינה עודדה את עליית המחירים באזורי הביקוש: "באזורי הביקוש המדינה לא ציינה את מחירי המינימום במטרה שהקבלנים יתפרעו ויציעו מחירים גבוהים ככל הניתן, מה שמאפשר למינהל לקבל סכומים גבוהים בהרבה ממחיר המינימום שהוא קבע. הם חוזרים ואומרים שהם לא מחפשים דרכים למקסם את ההכנסות מהקרקע, אבל הפעולות שהם נוקטים גורמות למגמה הפוכה — עליית מחירים על גב רוכשי הדירות והזוגות הצעירים".

גם שמחה גרידינגר, היו"ר והבעלים של חברת נתיב פיתוח, סבור כי הסתרת מחיר המינימום עד כה בידי המדינה שירתה את עליית המחירים: "באזורי הביקוש המדינה הבינה כי היזמים מוכנים לשלם סכומים גבוהים מאוד על הקרקע, ולכן הסתירה את מחירי המינימום, אך היא לא הביאה בחשבון כי מי שמשלמים על כך בפועל הם הזוגות הצעירים שמחיר הדירה שלהם עולה בהתאם", הוא אומר.

הרציונל מאחורי אי־חשיפתו של מחיר המינימום — החלטה שהתקבלה בוועדת גדיש בשנת 2006 — היה נעוץ בין השאר ברצונה של המדינה לאפשר לכוחות השוק לפעול לבדם, מבלי שתהיה התערבות גלויה שלה בסוגיית המחיר. אלא שבפועל, אף שתחרות בריאה אמורה לעודד ירידת מחירים, שיטת הזכייה של המכרזים המבוססת על בחירת ההצעה הגבוהה מעודדת עליית מחירים ומקסום של רווחי המדינה על הקרקע.

"ההחלטה לחשוף את מחיר המינימום במכרזי רשות מקרקעי ישראל תהיה תקפה למכרזי 2015 ובכוונתנו לתקן גם כ־25 מכרזים שיצאו לדרך בסוף שנת 2014", מציין דגני. "זה יוצר עיכובים בהוצאת חלק מחוברות המכרז, אבל המטרה היא לייצר ודאות בשוק ובטווח הרחוק גם הורדת מחירים".

השמאי חיים מסילתי: יזם שזכה במכרז במודיעין שילם 31.3 מיליון שקל, והמינימום היה 2.8 מיליון שקל. הפער יתבטא במאות אלפי שקלים לדירה"

מסילתי מציין כי בכל המכרזים במחוז מרכז בשנת 2014 שווקו 4,010 יחידות דיור, שבהם הרוויחה המדינה כ־481.7 אלף שקל עבור כל יחידה - סכום הגבוה בכ־100 אלף שקל ליחידה, לו היתה המדינה מרוויחה על פי מחיר המינימום שהצהירה עליו.

אלא שגורמים בענף מבהירים כי סעיף מחיר המינימום משמש בפועל כהצהרה ריקה של המדינה ואינו מהווה שיקול בתחשיבים הכלכליים במרבית המכרזים, ומכאן שחשיפתו מעתה והלאה במכרזים לא תביא לתוצאה המיוחלת של ירידת מחירי הקרקעות: "ההצעה שיזם מגיש בהליך של מכרז סגור מגובשת בתחשיב שמתחיל בתוצר הסופי - מחיר הדירה שהוא מעריך שיוכל לקבל - וממשיך בניכוי כל העלויות והרווח היזמי (שנע בין 18% ל־22% על עלויות הבנייה בלבד). בסוף מגיעים למחיר הקרקע שאותו משתלם ליזם להגיש. הרלבנטיות של מחיר המינימום לתחשיב הזה היא אפסית", מבהיר חנן מור, הבעלים של חנן מור אחזקות בע"מ. "מחיר המינימום מעוות בסוף היום את המציאות הכלכלית. במקומות מסוימים הוא אף גבוה ממחיר הקרקע, שכן הוא נגזר משמאויות שלעתים אינן מעודכנות. אם השמאי לא ער לשינויים במחירי הפיתוח, למשל, נוצרים עיוותים שמשליכים גם על מחיר המינימום. בשורה התחתונה חשיפת מחיר המינימום לא תשנה כהוא זה את המחירים בשוק, ויש לבטלו ולשקול לשנות כליל את השיטה".