החורים במכרז התחנה המרכזית הישנה

המכרז לשטחי התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, שהיום ייערך כנס מציעים שלו, הוא מהעסקאות המדוברות במדינה. גופים מוכרים כאלקטרה, גינדי השקעות, קבוצת חג'ג', אקרו נדל"ן, קנדה ישראל, שיכון ובינוי והראל ביטוח גילו בו עניין. גם קבוצת לוינשטין ועיריית תל אביב, שיש להן זכויות בחלק מהשטח, הודיעו כי יתמודדו במכרז, שצפוי להיסגר בסוף החודש.

כל החברות הללו מתחרות על חמש חלקות בשטח 36 דונם, שמקיפות את המגרש שאכלס בעבר את רציפי התחנה. תוכנית בניין עיר חדשה שאושרה בפברואר תאפשר לבנות כ־1,000 יחידות דיור, רובן בחלקות הללו, וגם שטחי מסחר ומשרדים.

אלא שמאחורי התוכנית מסתתרות סוגיות לא פתורות בנוגע לשטח, בעלי הזכויות בו ואלה שמשתמשים בו כיום: מעמדם של בעלי דוכנים במגרשים שעומדים למכירה לא ברור, ובמיוחד לא ברור מי ישלם להם פיצויים. בנוסף, לב לבה של התוכנית - המגרש שבו היו רציפי התחנה, אינו מוצע למכירה, ויש להמתין לבירור מחלוקת בעניינו כדי לדעת בוודאות כיצד ייראה.

למי יש סמכות להתיר בניית מכללה

מכירת המתחם היא עסקה מסובכת שהתעכבה במשך שנים בגלל ריבוי בעלי הזכויות בו: השטח שייך לחמש קבוצות של בעלי זכויות במושע (זכויות משותפות ללא חלוקה ברורה) – עיריית תל אביב, יורשי משה שפיר, יורשי קליין, קבוצת באור וקבוצת משולם לוינשטין. בשנת 2011, לאחר שלא הצליחו להגיע להסכמות שיאפשרו את מכירת הקרקע, הוחלט על הליך פירוק ובית המשפט מינה את עורך הדין מרדכי גלוסקה ככונס נכסים. המטרה היתה מכירת המגרשים, במתן עדיפות לקונה אחד שירכוש את כל השטח.

התחנה המרכזית הישנה בתל אביב צילום: אוראל כהן

במקביל להליך הפירוק הוכנה תוכנית לחידוש ופיתוח המתחם: לפי תוכנית שהגה האדריכל דני קייזר ואושרה בפברואר השנה בוועדה המקומית תל אביב, יוקמו במתחם התחנה הישנה בנייני מגורים ומשרדים. במגרש שבלב המתחם ואינו מוצע למכירה יוקמו לפי התוכנית בית מכללת מנשר, משכן ללהקת המחול בת שבע ושטחי ציבור. אלא שהשאלה האם השטח שבלב המתחם שייך לעיריית תל אביב צריכה להתברר בבית המשפט.

עו”ד מאיר דולב, מנהל עיזבון משה שפיר הרשום כאחד מבעלי הזכויות, הוא אחד המתנגדים הבולטים לקידום התוכניות של העירייה במגרש. "עיריית תל אביב פועלת לקביעת עובדות בשטח התחנה המרכזית הישנה, ולהצגתה כבעלת הזכויות העיקרית למרות שלא כך הדבר" הוא טוען. “אין לנו עניין לפגוע באינטרס של הציבור ואיננו רוצים למנוע את יישום תוכניות העירייה במתחם. אבל על פי חוות דעת של מומחית צריך להשיב לנו את הקרקע, אז מגיע לנו לפחות פיצוי”.

כדי להבין את טענותיו של דולב ובעלי זכויות נוספים, צריך לחזור בזמן כמעט 80 שנה. בשנת 1937 החליטה עיריית תל אביב להקים את התחנה המרכזית. בעלי הקרקע היו משה שפיר ומשפחת קליין המיוצגת היום על ידי היורשים נחמיה צוריאל ועזרא ליפמן. שפיר וקליין, שביקשו לפתח שטחי מסחר במקום, הבינו את התועלת שתצמח להם מתנועת אנשים והאוטובוסים ואפשרו לעירייה להפקיע את הקרקע ולבנות בה את רציפי התחנה. כעת טוענים היורשים כי מכיוון שהעירייה ביטלה את התחנה סיבת ההפקעה בטלה, ולכן עליה להחזיר להם את הזכויות בקרקע. חיזוק לטענותיהם נמצא בחוות דעת שהגישה לכונס הנכסים עו"ד ענת בירן, שכיהנה בעבר כיו"ר ועדת הערר מחוז תל אביב. בדבריה קובעת בירן כי "למעשה פקעה מטרת ההפקעה, בנסיבות אלה זכאים בעלי הקרקע להשבת הקרקע לידיהם". מנגד, העירייה גורסת כי השטח בבעלותה שכן רכשה אותו מקליין ושפיר בתמורה לזכויות בנייה שהעניקה להם במגרשים אחרים.

עו"ד מאיר דולב צילום: עמית שעל

היום חוכרת מכללת מנשר מהעירייה בניין במגרש, אך לא פועלת בו. בינואר 2014 קבלה המכללה היתר מהוועדה המקומית להקמת בניין נוסף בשטח, הוספת שתי קומות לבניין הקיים ושינוי הייעוד מבית אגד לבית ספר לאמנות ובית קפה. קבוצת לוינשטין, המחזיקה זכויות במגרשים צמודים, התנגדה בטענה שעל פי התוכניות החלות על הקרקע מותר לבנות בה רק תחנת אוטובוס. גורמים המעורבים בפרשה העלו השערות שלפיהן לוינשטין, שהביעה עניין במכרז, מעוניינת לשמר את התסבוכת המשפטית כדי להוריד את ערך הקרקע ולאפשר לה לקנותה בזול.

מאוחר יותר הצטרף עו"ד דולב לערר בטענה שהעירייה נוקטת בצעדים בלתי הפיכים על אף שיש לעיזבון זכות בקרקע. לדבריו, בשבועות הקרובים יגיש לבית המשפט תביעה להשבת הזכויות על הקרקע או פיצוי. "עיריית תל אביב מעדיפה להיגרר להליכים משפטיים שיימשכו שנים ארוכות במקום להגיע איתנו להסדר" הוא אומר.

ביקור באזור מלמד כי העירייה לא מחכה להכרעת ועדת הערר המחוזית או לבית המשפט ומתחילה לפעול בשטח: בראש בניין אגד המיתולוגי שבפאה הצפונית של המגרש כבר מתנוסס הלוגו האדום של מכללת מנשר. המגרש עצמו הוקף בגדר פח לבנה שמסתירה ערמות של אבני מדרכה, הררי חול, צינורות וברזלים. כל הסימנים מעידים כי מיד תחל בניית ביתה החדש של מנשר. בעירייה מסרו ל"כלכליסט" כי "חלק מהשטח מהווה את המגרש המיועד להקמת מכללת מנשר, השטח אינו כלול במכרז או כחלק מכינוס הנכסים. העירייה מקדמת את מדיניותה לפיתוח מתחם התחנה הישנה ואנו תומכים בהקמת מבנה מנשר שיביא לפיתוח משמעותי באזור".

המחלוקת בין העירייה לעיזבון משה שפיר לא מסתיימת בבניין המכללה – היא נסבה גם על שטחים צמודים שכן מוצעים למכירה במכרז, אבל במקרה הזה שני הצדדים סיכמו שיאפשרו את מכירתם של השטחים ובית המשפט יכריע בשאלת הגמול לאחר שהעסקה תושלם.

עשרות הרוכלים שמשפיעים על המחיר

המגרש שבו מתכננת העירייה להקים את בית מנשר והמשכן ללהקת בת שבע אינו עומד למכירה בעצמו, כאמור, ולכן קשה להעריך את השפעתו על מחיר הקרקע. לעומת זאת מעמדם של עשרות בעלי דוכנים באזור – רובם ברחוב השומרון – והפיצוי שיקבלו על פינויים עשוי להשפיע על ההצעות במכרז, כמו גם על הסכומים שיגרפו בעלי הזכויות בקרקע.

בעלי הדוכנים נחשבים כדיירים מוגנים משום שהם פועלים במקום במשך עשרות שנים. הערכת שמאי שניתנה למתחם במסגרת ההכנות למכרז קבעה כי השטח שווה כ־280 מיליון שקל אם יימכר ללא פינוי בעלי הדוכנים, אך אם אלה יפונו הערך עולה בכ־140 מיליון שקל.

ביוני 2014 פנה עו"ד אמנון זכרוני, המייצג 37 מבעלי הדוכנים, לבית המשפט בבקשה לצרפם להסדר לפירוק השיתוף. אולם נשיאת בתי משפט השלום, השופטת דפנה בלטמן קדראי, דחתה את הבקשה משום שבעלי הדוכנים אינם רשומים כבעלי הקרקע. לפני כמה שבועות הציג עו"ד זכרוני מתווה המקובל על הכונס, עו"ד גלוסקה, ולפיו בעלי הדוכנים יפוצו בהתאם להערכת שמאי לגבי שווי זכויותיהם. בדיון בבית המשפט קבוצת לוינשטין התנגדה לפרסום ההסדר, לדעת גורמים המעורים בפרשה היה זה משום שחששה מעליית ערך הקרקע וכניסת מתמודדים נוספים למכרז. בית המשפט בחר להתיר לפרסם את ההסדר המתגבש, ובהתאם, ההערכות כעת הן כי השטח יימכר ב־400 מיליון שקל לפחות.

במסגרת ההסדר נקבע כי הפיצוי למפונים ישולם מכספי הכונס, אך קיימת מחלוקת בנוגע לחלוקת התשלום והסכום שכל אחד מבעלי הזכויות צריך לתת: בעוד שהעירייה גורסת כי הכסף לפיצוי יתקזז באופן שווה בין בעלי הזכויות, נציגי עיזבון שפיר ולוינשטיין טוענים כי הכסף לפיצוי צריך להתקזז אך ורק מחלקה של העירייה, שכן היא זו שלא דאגה למצוא פיתרון לבעלי הדוכנים בעבר.

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "הדוכנים יפונו על ידי רוכש המקרקעין בהתאם למכרז שפורסם. מאחר שהדוכנים יושבים על שטח בבעלות מושע, הרי שעל כל הבעלים לפצותם, כל אחד על פי חלקו היחסי".

עו"ד מאיר דולב, מנהל עיזבון שפיר מסר בתגובה: "אין קשר בין חלקה 71 (המגרש בו שוכנת מכללת מנשר) והמחלוקות עם העירייה בנוגע להפקעות לבין המכרז, ואין להסיק כל מסקנה לגבי השפעה אפשרית של התביעה להשבת הקרקע על שווי המתחם. סוגיית מכללת מנשר יכולה לפעול לשני הכיוונים. אם הקרקע תושב לנו, אפשר לחשוב על יוזמות בנייה פרטיות כמו מרכז קונגרסים או קניון פתוח או רעיון אחר שיעלו את ערך המתחם. ולכן התביעה שלנו להשבת הקרקע בחלקה 71 יכולה להועיל למציעים. גם לגבי מתווה הפיצוים לרוכלים שפרסומו אושר על ידי בית המשפט, הפרסום וההסדר העקרוני אמורים להגדיל את הוודאות ולהעלות את שווי המתחם. בפועל הנושא מוצג כאילו מדובר בבעיה לא פתורה ואשר עשויה להשפיע על ההצעות במכרז ואף צוין שהיא "קריטית לשווי השטח". עלות פינוי הרוכלים טרם נקבעה ואמורה להיקבע על ידי שמאי מוסכם בהתאם למתווה העקרוני של ההסדר עם הרוכלים. אין מדובר על 140 מיליון שקל אלא הרבה פחות מכך. להערכתי כמה עשרות בודדות של מיליוני שקלים. בכתבה מצוין ששווי המתחם מוערך ב 400 מיליון ש"ח ומעלה. זה שווי מינימום בלבד לצורכי המכרז. שווי המתחם להערכתי האישית בלבד עשוי להגיע ל-600 מיליון ש"ח ומעלה בהתקיים תנאים מסויימים".