רונית שבירו: "כשהרווחיות תעלה אוכל להוריד מחירים"

קניון כפר סבא הירוקה התמלא בכ־15 אלף תושבי הסביבה בתחילת השבוע, בחנוכת המרכז המסחרי שבנתה ומנהלת חברת רמי שבירו. "תצוגת אופנה אנכית", כינו בפרסומים המוקדמים את האירוע המרכזי באותו ערב, והתכוונו לדוגמנים ששולשלו בחבלים מגג בניין המשרדים הצמוד, שגם אותו בנתה שבירו. "קשה היה לגייס דוגמנים לאירוע", מספרת עו"ד רונית שבירו, השותפה עם בן זוגה רמי בחברה. כמה ימים קודם לכן ראיינתי את רונית שבירו במשרדי הנהלת הקניון שבקומת המרתף. למרות כ־20 שנות פעילות ענפה, זו אחת ההופעות הבודדות שלה בתקשורת, וניכר כי ההמולה שיצרה במודע כדי לקדם את הקניון לא נוחה לה.

הסיבה לבאזז התקשורתי אינה רק השקת הקניון, אלא גם החלטה אסטרטגית שקיבלה החברה לפתח את תחום הנדל"ן המניב. "החלטנו שבשטחים שאנו בונים בהם מסה של יחידות דיור ננסה לספח מגרשים צמודים ולהקים בהם מרכזים מסחריים, וכך ניתן מעטפת שלמה לרוכשי הדירה", מסבירה שבירו. בהתאם לכך הם מקימים מרכז מסחרי בשכונת אגמים בנתניה ובשכונת נווה זמר ברעננה, ובוחנים רכישה של עוד שני קניונים בשווי מאות מיליוני שקלים.

האסטרטגיה החדשה תאפשר לכם גם למכור את הדירות במחיר גבוה יותר.

"לא זו הכוונה, אבל אנחנו כן סבורים שהמרכז המסחרי משפיע על מחירי הדירות העתידיים ומעלה את קרנה של השכונה".

לדברי שבירו, בניית הקניון ובניין המשרדים עלתה כ־350 מיליון שקל. שטח המסחר בקניון הוא 18 אלף מ"ר, ועד עתה בכ־89% משטחי המסחר נחתמו חוזים ו־78% מהם כבר מאוכלסים. בניין המשרדים יצא לשיווק בתחילת השנה, ובינתיים הושכרו כ־40% משטחיו במחיר ממוצע של 55–50 שקל למ"ר. להערכת שבירו, בתפוסה מלאה הקומפלקס כולו יניב תשואה של 10%.

רונית שבירו בקניון כפר סבא הירוקה צילום: נמרוד גליקמן

"המיסוי מגיע ל־62% ממחיר הדירה"

עד לשנים האחרונות עסקה החברה ביזמות ובנייה למגורים. כיום היא בונה כ־900 דירות, ולדברי שבירו יש עוד כמה מאות בקנה. האסטרטגיה העסקית היא "איתור קרקעות חדשות ומתוכננות, השתלבות בהקמת שכונות חדשות ובניית מסה קריטית של כמה מאות יחידות. הגישה הזאת מאפשרת לחסוך תקורות, למשל באמצעות ריכוז משרדי מכירות במקום אחד".

בכפר סבא הירוקה שבה נמצא הקניון החדש בנו כ־1,500 דירות. לדברי החברה, הם פועלים רק במרכז משום שהם מאמינים "בריכוז ושליטה במיקום, כוח האדם והציוד וברצוננו להיות מעורבים אישית בכל פרויקט".

את הראיון קיימנו ימים לפני חשיפת "כלכליסט" על תוכניתו של שר האוצר משה כחלון להביא כ־20 אלף עובדי בניין מסין. שבירו סיפרה שהמחסור בפועלים הוא אכן בעיה מהותית בענף, אבל השאלה אם הפתרון יתגלגל בסופו של דברה לירידה במחירי הדיור נותרה לא פתורה.

"מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות אבל רווחי החברות הקבלניות לא עלו", היא אומרת. "המיסוי הישיר והעקיף על דירת מגורים מגיע לכ־62% ממחיר הדירה".

קניון כפר סבא הירוקה צילום: נמרוד גליקמן

אז מה שיעור הרווח שלכם?

"אנחנו חברה פרטית ולא מפרסמים את המידע. אבל אני כן אומרת שאם מדינת ישראל תשחרר פועלים רבים יותר לשוק הבנייה, מחירי העובדים הזרים יירדו וזמני הבנייה יתקצרו".

ברור שאתם רוצים שעלות הבנייה תרד, אבל לא שכנעת אותי שזה יתגלגל לרוכשי הדירות. הרי אם את יכולה למכור דירה במחיר מסוים לא תרדי מתחתיו.

"זה לא נכון משום שהשוק ידבר בעד עצמו. כשהרווחיות תגדל יהיה יותר מקום לשחק, ואז אוכל להוריד את מחירי הדירות. בשוק תחרותי כולם מתיישרים".

זה שוק של ביקושים. כולם מתיישרים ומוכרים בכמה שהם יכולים.

"כאשר עולה פחות לבנות אז אפשר למכור במחיר נמוך יותר".

אבל אפשר גם להרוויח יותר.

"מחירי הדירות עלו כי מחירי הקרקע עלו, מחירי הפועלים עלו".

המחירים עלו כי ההיצע לא תואם לביקוש.

"מחירי הקרקעות והפועלים עלו, מחירי הברזל עלו, המסים עלו, מס הרכישה עלה, היטלי השבחה עלו. אז הנה, אני מציירת לך תמונה שבה הכל עלה. מי שיבוא ובעזרת השם יטפל בנושא - אני סבורה שמספיק שיטפל בפרמטר אחד, למשל שיאפשר שחרור של הרבה פועלים, וזה ישפיע".

את תורידי מחיר של דירה אל מתחת למחיר השוק? למה לך?

"השוק מתנהל במשחק שלו ואנחנו מתנהלים לפי השוק".

הסתבכויות עם רמ"י והיועץ המשפטי

שבירו נשאה דברים באירוע חנוכת הקניון, אבל במשרדי ההנהלה לא פגשתי נואמת סוחפת, אלא עורכת דין ששוקלת כל מילה ובמקרים רבים אף מדקלמת תשובות שהכינה מראש. בסתירה לאירוע שלשמו התכנסנו - ראיון אישי - היא מסרבת לנדב פרטים ביוגרפיים מדויקים, ומסבירה כי "אני מאמינה בעין הרע". בשיחת טלפון מאוחר יותר היא מודה כי אינה מרגישה בנוח עם עיתונאים. החברה לא שכרה אפילו משרד יחסי ציבור עד שחנכה את הקניון. "כשפונים אליי לתגובה אני מבקשת שיחכו, כותבת כמה דברים, מכתיבה למזכירה ושולחת. כך יותר קל לי להתבטא. כשכותבים יש עוד סינון קטן במעבר מהמוח ליד".

פרויקט גולד פרימיום ביבנה צילום: גיא ודורון לוי, רמי שבירו

"אנחנו מתרחקים מאור הזרקורים, ומצליחים למכור הרבה דירות בהסתמך על מוניטין ועל הגישה שדייר מביא דייר", היא אומרת, ומוסיפה תשובה לשאלה מתבקשת שלא הספקתי לשאול: "במקרה הספציפי הזה החלטנו שאנחנו חייבים לצאת לתקשורת כי אנחנו מביאים משהו לציבור. זה אולי נשמע לך מליצה, אבל זאת האמת שלי — באמת בנינו כיכר עיר מודרנית".

כשהיא אומרת כיכר, היא מתכוונת לשאיפה שלהם להפוך את הקניון לשדרה מרכזית שאליה יגיעו תושבי השכונות הסמוכות. כדי לעשות זאת גייסו שוכרים מגוונים שיספקו שירותים לתושבים. כך, בקומה הראשונה יוקם גן ילדים עם חצר, ושלוש קופות חולים פתחו סניפים בקניון. ויש גם דואר, שני בנקים, ובשיתוף עם העירייה הקצו שטח לחוג תיאטרון לנוער. כדי לשוות לבאי הקניון תחושה של רחוב, השטח הציבורי פתוח ורק החנויות מקורות. "האדריכלים משה צור ועודד חלף תכננו את הקניון בהתבסס על קניונים בלוס אנג'לס ולאס וגאס — שילוב של מבנה אורבני עם תחושת חוץ", מסבירה שבירו.

כדי למשוך משפחות לקניון שבירו שכרו את שירותי התסריטאית ליאת סביון שיצרה בובה בדמות מכרסם כדי לערוך הפעלות לילדים ולשחרר את הורים לקניות.

אלא שבשבועות האחרונים עלתה החברה לכותרות בהקשרים פחות חיוביים מהפעלות לילדים: חוזים מקפחים מול רוכשי דירות וסכסוך מול רשות מקרקעי ישראל על בנייה ללא היתר על קרקע מדינה.

רמ"י הגישה בסוף מאי תלונה במשטרה נגד שבירו על הקמת משרד המכירות בפרויקט מגדלי שבירו ברמת השרון. לטענת רמ"י, החברה פולשת לאדמות מדינה כיוון שהקימה את המשרד בקרקע שאינה מיועדת לבנייה ולא הוקצתה לה. לאחר ששבירו לא נענתה לצו פינוי, פנתה רמ"י למשטרה השבוע כדי שתפנה את המשרד. רונית שבירו אישרה כי משיקולים לוגיסטיים אכן הקימו את משרד המכירות מחוץ לשטח הפרויקט, אך לטענתה הדבר נעשה בהסכמת עיריית רמת השרון.

לפרשת הפינוי נוספו החוזים המקפחים — היועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין פנה לפני כחודש לבית הדין לחוזים אחידים בדרישה לחייב את שבירו והחברות אשדר ודוניץ לשנות סעיפים בחוזי המכר שלהן. בין היתר טען וינשטיין כי "הלקוח נדרש להסכים לתנאים שכלל לא ראה ושאין לו אפשרות לשנותם". מסמך ההתקשרות של שבירו מטיל על הלקוח חובה לאשר שראה ובחן את תוכניות המכירה ואת כל יתר הנתונים, ומצא כי הדירה מתאימה למטרותיו ולדרישותיו. לדעת היועמ"ש, לא ברור מהם "כל יתר הנתונים" שהלקוח נדרש לבדוק, ובפרט לא ברור אם החברה מראה ללקוח את התשריט לפני החתמתו על המסמך. היועמ"ש הפנה גם לסעיפים בחוזה ההתקשרות של שבירו, שלפיו כל הצהרה שתיעשה על ידי עובדי שליחי החברה לא תחייב אותה אלא אם ניתנה בכתב, וכי במחלוקת בין הצדדים יכריע מהנדס החברה והחלטתו "תהיה סופית ותחייב את הצדדים".

על כך עונה שבירו כי "חוזי רכישת דירה בחברות קבלניות ברובם הם בנוסחים דומים שעוברים מדור לדור. קיבלנו מהיועץ המשפטי הערות ותיקנו את המבוקש".

התחרות של שבירו

שני מרכזים מתחרים ופאואר סנטר בדרך

שבירו לא מביאה בשורה חדשה במעבר למרכזים מסחריים, כך טוען ירון שחר, אנליסט נדל"ן ומנהל מחלקת השקעות במ.א.ן נכסים. “מרכזים שכונתיים זה מאוד טרנדי, בעיקר בשכונות החדשות שהאוכלוסייה בהן חזקה וצריכה את כל השירותים שהקניון מציע". שחר מעריך כי תשואה של 10% אפשרית משום שמדובר בעסקת יזמות, שבה שבירו פעלה משלב רכישת הקרקע, דרך ההקמה ועד הבנייה והניהול. “השאלה היא מה יהיה בעתיד. בשכונה צפויים להיות עוד שני מרכזים מסחריים קטנים יותר - של לוינשטיין ובוני התיכון. בכפר סבא הירוקה יש כ־20 אלף תושבים, וזה לא מצדיק שלושה מרכזים מסחריים. הקניון אמנם פונה גם לתושבים מחוץ לשכונה, אבל גם במגרש הזה יש תחרות - קניון רננים, קניון ערים, G בכפר סבא, ובמזרח העיר בונה רני צים פאואר סנטר שיהיה פתוח בשבתות". באשר לבניין המשרדים, שחר מעריך כי היתרון שלו נעוץ במיקומו בלב שכונת מגורים, המתאים למקצועות חופשיים ונותני שירותים כרואי חשבון ועורכי דין. אבל הוא מבהיר כי יש לו תחרות גדולה עם רעננה: “בבית קומברס יש יותר מ־10,000 מ"ר פנויים, בית Sap צפוי להתפנות בקרוב עם 17 אלף מטר, ויש עוד קרקעות לקראת בנייה בסביבה. לכן חברות ההייטק לא ימהרו לעבור לשבירו".