שכר הדירה אולי יוקפא, אבל המחירים יזנקו

החוק לשכירות הוגנת חוזר לאישור הכנסת בפעם השלישית בתוך כשנתיים, ומטרתו המוצהרת להגן על שוכרי הדירות ולייצב את מחירי השכירות בשוק. ההצעה גוררת ביקורת רבה במערכת הפוליטית וגם בענף הנדל"ן, הן משום שלא ברור אם המדינה מסוגלת לאכוף אותו, הן משום שהוא צפוי לגרור עליית מחירים בשוק השכירות בטווח המיידי והן משום שהמשקיעים חשים שכחלון מעוניין להכות בהם יותר משהוא מעוניין להיטיב עם השוכרים. בנוסף, העובדה שכחלון טרם הציג תוכנית סדורה מזכירה לאנשי הענף את הצהרותיו של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד על תוכנית 0% מע"מ, שלא יצאה לפועל ורק גררה קיפאון ולאחריו עליית מחירים.

במסגרת החוק תוגבל העלאת דמי השכירות לשיעור של 2%–3% לשנה למשך 3–4 שנים (טרם הוחלט). לשם המחשה, אם שכר הדירה עומד כעת על 5,000 שקל, בעל הדירה יוכל להעלות את דמי השכירות בכ־100 שקל לשנה בתקופה המדוברת. בנוסף, העלאת דמי השכירות תחול על הדירה, כך שבמידה ששכר הדירה עלה ולאחר מכן התחלפו השוכרים - לא ניתן להעלותו שוב.

ח"כ רועי פולקמן מכולנו, שעובד בימים אלה על תזכיר החוק, אמר ל"כלכליסט" כי אין כל כוונה לפגוע בבעלי הדירות המשכירים וכי "החוק מייצר יציבות ורגיעה שטובות לשני הצדדים", אך בגזרת המשקיעים התחושות שונות בתכלית. הצהרותיו של כחלון על העלאת המיסוי למשקיעים הובילה לעלייה בקצב רכישת הדירות על ידם, ולניסיון של היזמים להיפטר מכמה שיותר דירות על ידי הקדמת פרויקטים תוך נסיון לנצל את המומנטום - מהלכים שגוררים עליית מחירים. ההצהרה על חוק שכירות הוגנת בטרם תזכיר החוק גובש במלואו גורמת גם היא לנזק מיידי. ברור לכל כי בעל דירה שמחדש חוזה בימים אלה ימהר להעלות את שכר הדירה מתוך הנחה שבעתיד אפשרות זו תוגבל, וכך ישנו חשש לתזזיתיות של השוק.

מבחינת המשקיעים, כחלון פוגע בהם פעמיים: בפעם הראשונה כשהוא ממסה אותם על רכישת הדירה ובפעם השנייה כשהוא מגביל את שכר הדירה שיוכלו לגבות וכך בעצם חותך להם את התשואה על הדירה. מכיוון שמדובר בחוק שקשה יהיה לאכוף עולה סימן שאלה לגבי ההיגיון שבשתי הפעולות במקביל.

נדמה כי היה הגיוני יותר להטיל מצד אחד מיסוי והגבלות על המשקיעים, ומצד שני לזרוק להם גלגל הצלה שירתום אותם מרצון להסדרת שוק השכירות - לדוגמה, הנחה במס רכישה למשקיע שייכנס למאגר של בעלי דירות במחיר מפוקח לתקופה מסוימת. המהלכים האחרונים דוחקים את המשקיעים לפינה, וככל שהמס יהיה גבוה יותר ומחיר שכר הדירה יוגבל - כך התשואה תרד וצפוי שנראה יותר ויותר ניסיונות להתחמק מההגבלות ולהתפתחות של שוק שחור.

משה כחלון. האם גורל השכירות ההוגנת יהיה כמו זה של 0% מע"מ? צילום: אלעד גרשגורן

לא רוצים להמשיך לרדוף אחר בעלי הדירות

שוב ראשונים מהסוף ישראל מובילה דירוג ה־OECD בהיעדר פיקוח על שכר דירה ישראל נמצאת בקצה הסקאלה, ובולטת בפיקוח המועט על שוק הדירות להשכרה, בייחוד בהשוואה למדינות כמו סינגפור ופינלנד מיכאל פרל, 5 תגובות לכתבה המלאה 

שאלה מרכזית נוספת שעולה לגבי החוק היא כיצד ניתן יהיה לאכוף אותו. סוגיה זו טרם הוכרעה, אך מנסחי ההצעה מתלבטים בין שתי חלופות: האופציה הראשונה היא שבמידה ובעל הדירה מעלה את שכר הדירה מעבר למה שנקבע בחוק - השוכר יוכל לבקש סעד בבית משפט לתביעות קטנות ולקבל פיצוי. האופציה השנייה היא שהפטור ממס על הכנסה משכירות עד 5,000 שקל יותנה בעמידה בתנאי החוק. החוק יסדיר את הנושא החוזי ויחייב את בעל הדירה בתנאים, אך גם את השוכר, כולל מתי ניתן לפנות אותו.

לגבי דירות שמושכרות במחיר גבוה מ־5,000 שקל וממוסות כיום בשיעור של 10%, נשקלת האפשרות להעלות את שיעור המס הקיים לבעלי דירות שלא יעמדו בחוק. מי שיעמדו בו ישלמו את שיעור המס הקיים כיום. "אני פחות אוהב את מנגנון האכיפה שבו צריך לרדוף אחרי בעלי הדירות, אני אוהב את המנגנון שבו אני מתמרץ את המשכיר ולא רודף אחריו", אמר פולקמן.

ישנן דוגמאות עדכניות למקרים שבהם המדינה מתקשה לאכוף את המיסוי על הכנסה משכירות. על פי הערכות, יש כיום בעלי דירות רבים שמשכירים במחיר של למעלה מ־5,000 שקל שלא מדווחים על הכנסתם מדמי שכירות, והמדינה לא מגיעה לטפל בהם אף שפרטי הבעלות על דירות נמצאים בידי רשויות האכיפה ובראשן רשות המסים.

בכנסת מעריכים שהפעם החוק יעבור

בשנים האחרונות נעשו כמה ניסיונות חקיקה לשכירות הוגנת אשר לא חצו את מחסום החקיקה, בכל פעם מסיבות אחרות. ניסיון החקיקה האחרון היה של ח"כ סתיו שפיר ממפלגת העבודה, שאומץ לאחר מכן על ידי לפיד ולבני. בין החוק של שפיר לחוק הנוכחי אין הבדלים רבים למעט העובדה שאצל שפיר קצב העלאת שכר הדירה נותר קבוע לאורך תקופה ארוכה ואילו כאן מדובר באיפוס מדי סיום תקופת שכירות.

כמו כן, אצל שפיר לא דובר על מנגנון של סעד בבית המשפט כחלק מאמצעי האכיפה ולא עלתה חלופת מיסוי שתייצר תמריץ למשכירים ותחליף את אלטרנטיבת האכיפה. שפיר, שעובדת עם פולקמן על החוק, העריכה כי הפעם הוא צפוי לעבור. לדבריה, התזכיר מאמץ את הצעת החוק שלה ומסדיר את היחסים בין שוכר למשכיר בטווח של 3–5 שנים "ההבדל הוא בעיקר ברמת הזמן", אמרה בשיחה ל"כלכליסט". לדבריה, כשהחוק הוגש לפני כשנה וחצי זה נראה בלתי אפשרי לחלוטין להעביר אותו, אף שבישראל יש יותר ויותר אנשים שחיים בשכירות ויש בעולם לא מעט מודלים של שכירות. הסיבה העיקרית שהחוק לא עבר בתקופת הממשלה הקודמת היא שהממשלה התפזרה.

בעבר היו ניסיונות לגבש הצעות דומות, כאשר בין היתר הוצע כי משכיר יהיה רשאי לייקר את גובה דמי השכירות רק לאחר תקופת שכירות של 12 חודשים, וגם אז הייקור לא יעלה על 5%, וכן הצעות למתן הטבות מיסוי ליזמים שיבנו דירות להשכרה. עם זאת, בעבר היתה הפרדה בין הצעות חקיקה שנועדו להגביל את דמי השכירות וכך לפעול לטובת השוכר, לבין הצעות חוק שנועדו להגן על בעל הדירה מפני שוכר שהפסיק לשלם את דמי השכירות ונהנה כיום מהגנה של החוק. תזכיר החוק הנוכחי צפוי להתייחס גם להגנה על בעל הדירה.

התגובות בקרב גורמים בענף להצעת החוק היו מעורבות, אם כי הנטייה היא לתמוך בו. רו"ח איריס שטרק, שותפה מנהלת בפירמת שטרק את שטרק רואי חשבון, אמרה כי כאשר מדובר בבניית שוק שכירות מסודר יחד עם המוסדיים, הפרטים ידועים לכל ומקובלים על שני הצדדים עוד בטרם הכניסה להשקעה, אך כאשר מדובר על השוק הפרטי שבו אדם רכש דירה מרצונו וקבע מחיר שכירות זו התערבות בוטה בשוק החופשי. "הפתרון הוא הגדלת ההיצע, זה לא ראוי להתערב בזכות הקניין ואני מעריכה שיתפתח כאן שוק שחור ולא יהיה ניתן לאכוף את זה ולראיה גם בנק ישראל לא תומך בזה.

השוק החופשי כאן יודע טוב מאד לטפל בעצמו". עוד אמרה שטרק, כי נשאלת השאלה מה יקרה בתום תקופת השכירות, "הרי ברור שאנשים ירצו לאזן את עצמם ולכן בתום כל תקופת שכירות יהיה כאן פיצוץ של עליות מחירים. המחירים הם פרמטר של מה שקורה בשוק, אם יהיו הרבה פרויקטים ממילא השוק יאזן את עצמו לעומת זאת חוק כזה יצור מצב מלאכותי ושוק שחור".

פרופסור נטע זיו, מנהלת מכון הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, חוקרת במשך תקופה ארוכה את נושא השכירות בישראל ותומכת בהצעה, "מבחינת המשקיעים והשוק כל עוד לא יהיה חוק כזה לא ניתן יהיה לפתח שכירות ארוכת טווח בישראל היות וכל הנושא הזה לא מוסדר. אנחנו במקום אחד לפני אחרון ב־OECD ולכן אני חושבת שיש מקום לחוק שכירות הוגנת שיתן דחיפה לשכירות ארוכת הטווח ויאזן בין האינטרסים של המשכירים והשוכרים".

צילום: שאול גולן

הכדור אצל רשות המסים

במסגרת הצעת החוק לפיקוח על שכר דירה עולה האפשרות להוריד מהפרק מיסוי מהשקל הראשון על הכנסות משכירות. כשמדברים על מיסוי

הכנסות משכר דירה - והאם נכון למסות מהשקל הראשון או לא - צריך קודם לזכור את הפער הגדול שקיים היום בגביית המסים הללו.

גם ברשות המסים מודעים לבעיה. בשנה שעברה שלחה הרשות 100 אלף מכתבים למעלימי מס פוטנציאליים, ואחד מקהלי היעד הבולטים היה בעלי שלוש דירות ומעלה. כפי שפורסם ב"כלכליסט" בשבוע שעבר, יש בישראל מעל 50 אלף אזרחים כאלה.

בעבר העריכו באוצר שמדובר בהכנסות פוטנציאליות של כמיליארד שקל בשנה. מאז עברו שנתיים, כך שעם עליות המחירים החדות וריבוי המשקיעים בשוק הדיור - הפוטנציאל עשוי להיות גבוה בהרבה. ב־2013, לדוגמה, גבתה רשות המסים רק 412 מיליון שקל על הכנסות משכר דירה במסלול ה־10%. אמנם זה לא הסכום הכולל, אך ללא ספק משקף שיש עוד הרבה עבודה בתחום ומבהיר שלפני שרצים להוריד או להעלות מסים צריך לבחון את המצב הקיים. יש הטוענים שדווקא גבייה מלאה של מס, מהשקל הראשון, תקל על רשות המסים בכך שזו תדע שכל בעל דירה נוספת צריך לשלם מס.

ברשות צופים שלאור פניותיהם הרבות לבעלי הדירות המרובות, ב־2014 יהיה גידול בהכנסות. אבל בכל מקרה, ראוי שגם על זה יתנו את הדעת.

עמרי מילמן