הרחבת מחיר למשתכן לא בהכרח תסייע להוזלת הדירות

על שולחן קבינט הדיור יונח היום השלב בשני בתוכניתו של שר האוצר להורדת מחירי הדיור. ליבת התוכנית היא הסבת רוב המכרזים לבנייה על קרקעות המדינה לשיטת מחיר למשתכן. על פי הצעתו של כחלון, המדינה תדרוש עבור חכירת הקרקע לבנייה סכום קבוע וידוע מראש בהנחה של 10%–60% מהערכת השמאי, בתנאי שההנחה אינה גבוהה מ־250 אלף שקל. כשנתון זה מול עיניהם יתחרו ביניהם יזמי הנדל"ן, והזוכה יהיה זה שיתחייב למכור בבוא העת את הדירות במחיר הנמוך ביותר.

היזמים לא ממהרים

השאלה החשובה היא אם המכרזים יהיו אטרקטיביים בעיני היזמים. אלה משקללים את העלויות הנגזרות ממחיר הקרקע, אך גם מהיטלי הפיתוח שהם נדרשים לשלם ומועברים לרשות המקומית לצורך בניית התשתיות בשכונה החדשה. בשנה שחלפה עלו היטלי הפיתוח בשיעור ניכר. כדי לבנות מהר צריך לטפל מהר בתשתיות. את העלות הכרוכה בכך מתבקשים היזמים לממן, והם מצדם מגלגלים זאת על רוכשי הדירות. כדי לפתור את סוגיית היטלי הפיתוח ולמנוע מצב של חוסר בהירות ואחידות בהם, החליט הקבינט לפני שבועיים על הקמת ועדה לתכנון ופיתוח שבראשה יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי והיא כפופה לשר האוצר.

צילום: עמית שעל

בעיה נוספת היא שעלויות היזם נגזרות ממחיר הקרקע, שייקבע כאמור על פי נוסחה המשקללת את הערכת השמאי הממשלתי והנחה בשיעור של 10%–60%. מכאן שהערכת השמאי קריטית להצלחת המכרזים — אם מחיר הקרקע יהיה אטרקטיבי יגיעו יזמים, אחרת יירשמו כישלונות. לעתים הנחה עלולה להתקזז למול מתחם סמוך הנחשב אטרקטיבי יותר בעיני יזמים ורוכשי דירות. "באזורי הביקוש במרכז הנחה של 10% בקרקע יכולה להתגלגל ל־15% הנחה בדירה", מסביר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס, "אבל ההנחה הזאת יכולה להתבטל כאשר משווים את המגרש למגרש אחר טוב יותר, למשל במיקום יותר טוב".

בעיה כבדה יותר קיימת בפריפריה, שבה ממילא ערך הקרקע נמוך ולכן המשמעות הנומינלית של שיעור ההנחה זניחה. "אם לדוגמה קרקע ליחידת דיור עולה בפריפריה 50 אלף שקל, אפילו הנחה של 25 אלף שקל לא בהכרח תספיק".

בנייה (ארכיון). 43% - שיעור הדירות ששווקו במכרזי מחיר למשתכן שמכירתן נכשלה ב־2012 צילום: אלעד גוטמן

המחיר הסופי לא אטרקטיבי

נקודת זמן חשובה שבה תיבחן תוכניתו של כחלון היא המועד שבו יתחילו לשווק סוף סוף את הדירות ויתברר אם מחירן נמוך ממחיר השוק. מבדיקת אתר הנדל"ן מדלן ו"כלכליסט" עולה כי ב־2012 נכשלו מכירתן של כ־43% מהדירות שהוצאו לשיווק במכרזי מחיר למשתכן, פשוט משום שמחירן לא היה אטרקטיבי ולפיכך לא היה להן ביקוש.

כך למשל, בשכונת גלי ים בטירת כרמל פורסמו מכרזים לחמישה מתחמים, ורק באחד זכה קבלן שהתחייב למכור 46 דירות במחיר של 9,250 שקל למ"ר. בסופו של דבר דירת 4 חדרים בפרויקט הוצעה במחיר של החל במיליון שקל, בעוד בשוק החופשי נמכרו בשכונה דירות 4 חדרים במחיר של החל ב־920 אלף שקל. כלומר מחיר הדירות במחיר למשתכן היה גבוה בכ־10% ממחיר השוק.

באתר משרד השיכון עדיין מוצעות למכירה דירות בפרויקטי מחיר למשתכן שלא נמכרו, ככל הנראה משום שהמחיר לא היה תחרותי, למשל דירות 4–3.5 חדרים באלעד שמחירן החל ב־1.2 מיליון שקל — אותו מחיר שבו נמכרת דירת 4 חדרים באלעד גם בלי מחיר למשתכן.