כך הפכו החניות במגדלי המשרדים למצרך הכי מבוקש בתל אביב

היצע החניות בבנייני משרדים בתל אביב הפך בשנים האחרונות מנושא זניח שנלווה בדרך אגב למקום העבודה, לחלק בלתי נפרד מהדרישות שמציבים מקומות עבודה ולתנאי שנלווה לחבילת השכר ולתנאים של העובד - ומעבר לכך, לשוק של ממש. לפחות עד להשלמתה של הרכבת הקלה, ככל שעידן הליסינג, מצוקת החניה והתלות ברכב הפרטי במרכז הארץ נמשכים הענף הזה רק הולך וצומח.

"לא פעם ההחלטה של עובד אם לקבל הצעת עבודה תלויה בכך שיש לו מקום חניה בבניין, ויש גם מעמדות - זה תלוי איפה אתה מחנה בתוך הבניין או לחלופין אם סידרו לך חניה בחניון ציבורי נפרד ואתה צריך ללכת ברגל. כבר נתקלתי בעובדים שדחו עבודה מכיוון שלא קיבלו חניה", מספר אמיר רוזנבלום, מנכ"ל חברת עידן ש.נ.י לניהול ואחזקת מבנים. הלחץ שנוצר מצד העובדים עובר באופן ישיר אל המעסיקים ומשם אל בעלי הנכסים - בדרך כלל חברות הנדל"ן המניב שנדרשות למצוא פתרונות עבור השוכרים שלהן.

חניון בתל אביב צילום: יאיר שגיא

חברה שמחזיקה בבניין שבו מספר החניות גבוה נהנית מכוח מול השוכרים בהשוואה לבעלים של נכס שמספר החניות בו מצומצם. "כשאני יוצא לשיווק של פרויקט אנחנו יודעים כמה חניות יש לנו, ומנסים לחלק אותן באופן פרופורציונלי לכל הבניין - כדי שלא ייווצר מצב שיגיע הראשון, ילחץ וייקח כמות חניות שתהווה בעיה ליתר האנשים. אנחנו נתקלים בהרבה דרישות, לפעמים הן בלתי סבירות", מספר צחי סופרין, מנכ"ל קבוצת סופרין העוסקת בהקמה של מגדלי משרדים במסגרת קבוצות רכישה.

בחברות הנדל"ן המניב כבר זיהו מזמן את המגמה, וניתן למצוא לא מעט אזכורים ודיווחים הנוגעים לחניות בדו"חות החברות הציבוריות. כך למשל, בדו"חות של חברת אמות מצוין כי חלקה בנכסים המניבים עומד על כ־677 אלף מ"ר עיליים להשכרה ו־400 אלף מ"ר של חניונים. בדו"חות של קבוצת עזריאלי מצוין כי 12% מההכנסות של נכסיה הם מחניות. מעבר לכך, החברות כבר לא מקימות חניונים רק כתוצר נלווה למבנה המשרדים אלא גם כעסק מניב נפרד - כך למשל, גב־ים בחרה להקים בפארק מת"ם בחיפה מבנה עילי המיועד לחניות בלבד; וגינדי השקעות בשיתוף עם רבוע כחול נדל"ן הקימו יחד את חניון גבעון, חניון ציבורי הכולל כ־1,000 מקומות חניה שהוקם בתצורה של BOT.

התועלת שהחברות מפיקות מהחזקת מספר גבוה של חניות בעת ניהול משא ומתן עם חברה שמבקשת לשכור שטחי משרדים הוא כאמור העיקר, אך לצד זאת יש גם לא מעט מקרים שבהם החניות מניבות תשואה נאה ליזם כנכס שרק הולך ומשביח. "צריך לחלק את זה לשניים: חניות שמיועדות לשוכרים בלבד, וחניות שהופכות לחניון בתשלום כמו אצלנו במגדל לוינשטיין", אומר שאולי לוטן, מנכ"ל ובעלים של חברת לוינשטיין. "הכוח הוא בכמות מקומות החניה, ההסתכלות על החניות היא גם כנכס - אבל לא צריך לשכוח את העלות. עלות בניית מקום חניה במגדל משרדים חדש תגיע ל־100–120 אלף שקל עם כל הדרישות והתקנים החדשים, והארנונה היא כמעט 100 שקל לחודש. כדי לקבל תשואה של 5% אתה צריך לקבל יותר מ־500 שקל לחודש לא כולל מע"מ, ואז העסקה הופכת למשתלמת". לדבריו, התמורה במקרה זה תלויה במיקום: "ברמת החייל יש לנו חניון גדול שאנחנו משכירים כל חניה בו ב־500 שקל לחודש, ובמגדל לוינשטיין ודיסקונט אנחנו גובים יותר מ־500 שקל".

לדברי רוזנבלום, באזורים המבוקשים הוא טרם נתקל בחניות שנותרו פנויות. "באזור הבורסה ברמת גן אנחנו מטפלים בלקוח שמשכיר 21 חניות במחיר של 650 שקל כל אחת. בשנים האחרונות זה התעצם, כמויות המגדלים זינקו ואיתן כמות המשתמשים. זה מותג חזק מאוד שאין עליו כמעט הוצאות. יש בניינים שלא מחייבים בדמי ניהול על החניה, אבל לא כולם. כך יוצא שחניות הן עוגן כלכלי נפלא, זו השקעה בטוחה שנותנת שליטה לבעלים. מחירי החניות מגיעים לכ־1,000 שקל לחודש במקומות הטובים, הארנונה על החניונים הפרטיים היא נמוכה ומצוקת החניה רק מתגברת ולא פוחתת", הוא אומר.

עו"ד יוסי מילר, המתמחה בנדל"ן ומייצג בין היתר חברות המחזיקות בבנייני משרדים, לא מופתע מכך שחניונים הם נכס אטרקטיבי. לדבריו, "התשואה בחניונים היא גבוהה - יותר מ־7% ואף יותר מ־10%, ויש גם אופק להשבחה כי מספיק ששינית את מבנה החניון והגדלת אותו מ־35 מקומות חניה ל־50 מקומות חניה, העלית את מחיר הנכס".