תמ"א 38 במרכז נתקעה לפחות לשנה

חילוקי הדעות ביחס לחישוב זכויות הבנייה שיקבלו יזמי תמ"א 38 עלולים לתקוע את הענף למשך שנה ויותר, עד שהרשויות האחראיות יגיעו להסכמות לגבי נוסחה חדשה. מאז מינוי עו"ד הילה לבנה ליו"רית ועדת הערר מחוז תל אביב ושל עו"ד גילת אייל לממלאת מקומה התגלו הבדלים בפרשנות שמספקות לבנה ובעיקר אייל לאופן חישוב זכויות הבנייה שניתנות ליזמים לעומת פרשנות היו"ר הקודם עו"ד מיכה גדרון.

הוראות תמ"א 38 – 2 (הריסה ובנייה מחדש) מקנות זכויות בנייה ליזמים תמורת בניית בניין חדש העמיד בפני רעידות אדמה. בעיקר 2.5 קומות בהן יוכל לבנות דירות ולמוכרן בשוק החופשי.

גישת גדרון התייחסה למגרש שבו ניצב הבית כמגרש ריק. כך התאפשר לקבץ את כל זכויות הבנייה שניתן לקבל בו מתוקף תוכנית בניין עיר החלה על המגרש, ולכך להוסיף את ההטבות של תמ"א 38. כך, תיאורטית, במקום בניין בן שתי קומות יכול היזם לקבל זכויות לבניית בניין של 7 קומות ואף יותר. גישת היו"ריות החדשות שונה. הן העניקו את הזכויות הניתנות בתמ"א 38 רק בהתחשב בבניין הקיים. לדברי עו"ד אביבית מאור־נמרודי, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן, המגמה "עלולה לערער את המשך פיתוח וקידום ההתחדשות העירונית ברמת גן". מאור־נמרודי מצביעה על עוד דוגמאות שבהן ועדת הערר שבראשות אייל עשתה סיבוב פרסה וצמצמה זכויות בנייה ליזמים. למשל, לפי תמ"א 38 אפשר להוסיף לכל דירה בבניין החדש 13 מ"ר. גדרון הסכים עם יזמים שביקשו להעניק את השטח הזה לכל אחת מהדירות שיבנו בבניין החדש, ואילו אייל קבעה שהשטח יתווסף רק לדירות הקיימות בבניין ולא לדירות החדשות.

עו"ד מאור־נמרודי ועו"ד מיכה גדרון. אי־ודאות תכנונית צילום: בני אדם

בעיני הוועדה המקומית רמת גן ההחלטה הדרמטית ביותר של אייל היתה שתוכנית בניין עיר ג-30 חלה גם על מגרשים שבהם מתבצעים פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38. מדובר בתוכנית המקנה כמות לא מספקת של יחידות דיור לדעת מאור־נמרודי. לכן מקדמת בימים אלה הוועדה המקומית ברמת גן תוכנית המכונה ג-53 ומקנה ליזמים במסלולי הריסה ובנייה מחדש זכויות ביחס של שלוש דירות לכל דירה שנהרסת. התוכנית הופקדה להתנגדויות אך עוד לא קיבלה תוקף.

היו"ר לשעבר גדרון התיר בעבר להסתמך על ג־53 לצורך חישוב זכויות הבנייה למרות שהתוכנית טרם נכנסה לתוקף, אך היו"רית הנוכחית החזירה את המצב לאחור.

החלטות ועדות הערר קריטיות ליזמי תמ"א 38 משום שהן מתוות להן דרך בהכנת התוכנית העסקית לפרויקט. שלא כמו בהליך בנייה רגיל שבו הקבלן יודע מראש כמה יחידות דיור ניתן לבנות, בתמ"א 38 הנתון הזה משתנה ומתברר תוך כדי משא ומתן עם הדיירים. רק לאחר הסכמה עם הדיירים מגיש הקבלן בקשה להיתר בנייה מהוועדה המקומית ואם מוגש ערר, הוועדה מנועה מהוצאת היתר בנייה. משכו של ההליך יכול להגיע לשנתיים ויותר ולכן היזמים נוטים להתיישר עם מדיניות ועדות הערר כפי שהיא מתבטאת בפסיקה.

בענף משוועים להנחיות קבועות לחישוב זכויות הבנייה לפי תמ"א 38. במינהל התכנון מסרו ל"כלכליסט" כי הם פועלים לגיבוש הבהרות לאופן חישוב הזכויות כדי ליצור מדיניות אחידה ומחייבת. לדבריהם ההבהרות יהיו חלק מהתיקון הרביעי לתמ"א 38 שמתגבש בימים אלה ושיפורסם תוך מספר חודשים, אלא שבדיקת "כלכליסט" מעלה שבמשרד המשפטים לא שמעו על כך, ואף מסתמנת מחלוקת בסוגייה. מינהל התכנון תומך בגישה המרחיבה שתעודד לדעתם עוד פרויקטים, בעוד שבמשרד המשפטים סבורים שיש לאזן מתן זכויות בנייה מפליגות בהתחשבות בדעת הרשות המקומית. ואם הגורמים האחראים מתקשים להסכים, סביר שאי הוודאות תימשך.