איך מחשבים את גובה המשכנתא לדירה מוזלת

עם הרחבת תוכנית מחיר למשתכן נדרשים הבנקים, משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון למצוא פתרון לבעיה דחופה — האם גובה המשכנתאות שיינתנו לזכאים לדירות המוזלות ייקבע לפי ערך הדירה האמיתי או לפי המחיר הנמוך יותר שלקוח הבנק ישלם. בקרוב יחלו בין הצדדים דיונים בנושא, שבהם ככל הנראה ייטו לאפשרות הראשונה.

מיכל עבאדי בויאנג'ו החשבת הכללית במשרד האוצר צילום: עמית שאבי

במסגרת מכרזי מחיר למשתכן לא זוכה הקבלן שמציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע, אלא זה שמתחייב להציע את הדירות הזולות ביותר לצרכן הסופי. בתמורה מעניקה המדינה הנחה על הקרקע בשיעור קבוע מראש. לא כל הדירות בפרויקט יימכרו במחיר מוזל, והזכאים לדירות המוזלות צריכים לעמוד בקריטריונים שונים, בהם להיות זוגות צעירים או רווקים מעל גיל 35 אשר אין בבעלותם דירה. אחד התנאים להנחה הוא שהדירה המוזלת לא תימכר בתוך חמש שנים מקנייתה. אם היא נמכרת, על המוכר להחזיר את גובה ההנחה שהוא קיבל למדינה.

עד היום נרכשו מעט דירות מוזלות במסגרת זו, ולדברי חלק מהרוכשים הם נתקלו בבעיות בשלב קבלת המשכנתא בגלל בעיית החישוב. כעת, משהורחבה התוכנית וכל מכרזי הקרקעות החדשים של המדינה הם במסגרת מחיר למשתכן, צפויות להגיע לבנקים פניות רבות בנושא והוחלט להכריעו באופן ברור.

הבעיה עם מתן משכנתא לפי שווי השוק של הדירה, ולא מחירה המוזל, הוא בסיכון הגבוה שכרוך בכך עבור הבנק המלווה והאפשרות של אדם לקבל למעשה מהבנק הלוואה בסכום שגבוה מהסכום שהוא משלם בפועל על הדירה, במקרה שההנחה גבוהה מ־25%.

אביגדור יצחקי צילום: עמית שעל

כך למשל, אם שווי השוק של דירה הוא מיליון שקל, היא יכולה להימכר בהנחה של 30% במחיר של 700 אלף שקל. שיעור המשכנתא המקסימלי עומד על 75%, כך שטכנית אותו אדם יכול לקבל משכנתא של 750 אלף שקל — סכום גבוה יותר מזה שהוא משלם על הדירה.

מעבר לכך, משרדי האוצר והבינוי והשיכון יצטרכו להכריע מה יקרה אם זכאי מסוים לא יעמוד בתנאי המשכנתא שלו כך שדירתו תשועבד לבנק. האם הבנק יוכל למכור אותה במחיר המלא, או שייאלץ להשיב חלק מהסכום למדינה? השאלות הללו יוכרעו בדיונים בין אגף החשבת הכללית, שמעניק מעין הלוואה לזכאים (שפגה כאמור בתוך חמש שנים), לבנק ישראל ולבנקים עצמם שצריכים לשתף פעולה עם המהלך.

תוכנית מחיר למשתכן תופסת בימים אלה תאוצה, עם שני מכרזים ראשונים שנסגרו רק לאחרונה בעפולה ובקריות. עד השלב שבו יהיו זוכים בהגרלות שיתחילו בחיפוש משכנתא יעברו עוד חודשים רבים. עד אז יש לכל הגורמים זמן להחליט איך לתת להם את ההלוואות, כך שיהיו רווחיות ולא יגבירו את הסיכון עבור הבנקים.