עיריית ירושלים מודה שהיא זקוקה להרחבות

האם עיריית ירושלים מעוניינת לקדם בנייה בשטחיה הפתוחים, או מעדיפה להתמקד רק בהתחדשות עירונית? למרות הצהרות העבר של ראש העיר ניר ברקת בנושא, נראה שהתשובה היא שתלוי האם השטחים הם במזרח או במערב העיר.

בשבוע שעבר אושרה בוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) תוכנית לבניית 1,600 דירות במורדות רמות (מצפה נפתוח) שבמערב העיר. התוכנית זכתה לביקורת רבה מצד עיריית ירושלים, בטענה שהיא פוגעת בערכי טבע ומיותרת משום שיש בתחומי העיר די שטחים לבנייה. עם זאת, ל"כלכליסט" נודע כי אחד הגורמים שאפשרו את אישור התוכנית היתה עיריית ירושלים עצמה, דרך חוות דעת שהיא הגישה בדיון על תוכנית רמת רחל הממוקמת בדרום־מזרח העיר, ובה היא טענה בדיוק ההפך.

חוות הדעת שהגיעה לידי "כלכליסט" הוגשה במענה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים לפני חודשים אחדים. במסמך שחתום עליו סגן מנהל אגף התכנון בעירייה אמנון ארבל נכתב כי מלאי השטחים לבנייה הקיים בעיר אינו מספק את כמות הדירות הנדרשת על פי תחזיות גידול האוכלוסייה, וכי יש בבירה מחסור גדול בעתודות קרקע שעליהן אפשר להקים מספר גדול של יחידות דיור. "הבנייה הנוכחית אינה מספקת ולעיריית ירושלים, למינהל מקרקעי ישראל ולמשרד השיכון אין יכולת השפעה על קצב הגידול בעיר", נכתב. "יש לעבוד במקביל על עתודות קרקע חדשות, התחדשות עירונית והרחבת גבולות העיר".

למעשה עיריית ירושלים מודה בחוות הדעת כי תהליכי ההתחדשות העירונית הרבים שהיא מקדמת לא יספיקו לצורכי האוכלוסייה, וכי רק תוספת שכונות בשטחים פתוחים תאפשר להגדיל את היצע הדירות.

שטח מצפה נפתוח. באוצר טוענים שהעירייה שינתה את דעתה בן לילה צילום: הילרי הרצברג

התמיכה בוטלה

על פי המסמך, הבעיה היא מחסור בעתודות קרקע גדולות בבעלות מדינה שעליהן אפשר לקדם במהירות תוכניות בנייה, שכן רוב השטחים הפנויים בעיר הם בבעלות פרטית. נוסף על כך, פרויקטים של התחדשות עירונית עורכים זמן רב גם בשל ריבוי בעלי זכויות על הקרקע.

אם כן, מה שינה את דעתה של העירייה? גורמים באוצר טוענים כי בעבר היא תמכה בתוכנית שבמורדות רמות, עד שפתאום ברקת הודיע על התנגדותו. בבוקר הדיון על התוכנית הוא אף העלה פוסט לדף הפייסבוק שלו וכתב בו כי "נבנה בהתחדשות עירונית פי 20 ממה שמתכננים במקומות השנויים במחלוקת, כדי שנוכל להשאיר כאן יותר צעירים בלי לפגוע בשטחים ירוקים ובעיר!".

אותם גורמים באוצר מעריכים כי התנגדותו של ברקת לתוכנית אינה נובעת רק מדאגה לסביבה, אלא מחשש כי תושבי ההרחבה החדשה של רמות יהיו חרדים. בשנים האחרונות גדל שיעור התושבים החרדים בשכונת רמות, והמתחם החדש יקום באחד האזורים היחידים שבהם עוד מתגוררים חילונים.

החשש הוא שגם באזור הזה ישתנה צביון האוכלוסייה, שכן על פי התוכניות יוקמו במתחם בתים נמוכים כדי לשמר תצפית לנוף בבתים הוותיקים שבמעלה ההר, ובנייה נמוכה קורצת גם לחרדים מטעמי שמירת שבת.

ב־2007 דחתה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תוכנית ספדיה לבניית כ־18 אלף דירות בשטחים פתוחים במערב ירושלים עקב מחאה ציבורית. אחד המתחמים בתוכנית היה מורדות רמות, שכאמור הבנייה בו אושרה בשבוע שעבר בוותמ"ל. אלא שלא הוותמ"ל היא שהכשירה את הבנייה בשטח זה, אלא תוכנית מתאר מחוזית שאושרה עוד בשנה שעברה. יתרה על כך, התוכנית המחוזית קודמה בשיתוף עם עיריית ירושלים, שאף לא הגישה כל התנגדות בעת הפקדתה.

בתוכנית שאושרה בוותמ"ל אף הוחלט לצמצם את השטח הבנוי שמאפשרת התוכנית המחוזית מ־3,000 ל־1,600 דירות.

למען מחירי הדיור

לאחר דחיית התוכנית ב־2007 הוקם צוות היגוי לבחינת עתודות הקרקע בירושלים, ומסקנותיו, שפורסמו ב־2010, מצוטטות שוב בחוות הדעת שמסרה העירייה בעניין מתחם רמת רחל, ועל פיהן אין בירושלים די עתודות קרקע לבנייה. על פי אותו מסמך מלפני חמש שנים יש בבירה כ־2,100 התחלות בנייה בשנה, ואילו היא זקוקה לכ־3,500 התחלות בנייה.

בחוות הדעת מוצאים קשר בין העלייה ברמת מחירי הדיור בירושלים, שהיא "בין הגבוהות במדינה ביחס לערים אחרות", ובין המחסור בקרקעות מדינה שאפשר לתכנן ולשווק במהירות. הבעיה האמיתית בעיר, כותבים בחוות הדעת היא, "מחסור משמעותי בעתודות קרקע גדולות שעליהן ניתן להקים מספר גדול של יחידות דיור ובכך להשפיע באופן משמעותי על שוק הדירות בעיר בהיבטים רבים (מחירי הדירות, דיור בר השגה, חיזוק המעמד של האוכלוסייה היצרנית) ועל חיזוק מעמדה של העיר".

לאחר חשיפת חוות הדעת של העירייה גוברות הערכות כי מתחם רכס לבן, שגם הוא נתח מתוכנית ספדיה, ישוב לדיוני הוותמ"ל. לפני כחצי שנה הוחלט למחוק את הדיון על אודותיו מסדר היום בגלל מחאת ארגוני הסביבה ועיריית ירושלים.

העירייה היא המומחית

מעיריית ירושלים נמסר כי "חוות הדעת עסקה בתוכנית מורדות ארנונה (רמת רחל). שטח זה הוא לא במערב העיר, אלא בדרום מזרחה, והוא נקבע כשטח לא רגיש מבחינה נופית וסביבתית בניגוד לשטחי מערב העיר. אמנם שתי התוכניות סומנו כשטח עירוני, אך עם השנים ועם התקדמות חקירת המתחמים כאמור, הסתבר כי שטח מורדות ארנונה לא רגיש מבחינה נופית וסביבתית ונתמך על ידי ארגוני הסביבה, לעומת מורדות רמות, שעל פי מחקרים חדשים הסתבר ערכו הרב והחשוב מבחינה סביבתית ונופית והוא מודגש על ידי ארגוני הסביבה כיום כאחד המתחמים החשובים ביותר בירושלים וסביבתה — כשטח פתוח. על כן עמדת ראש העיר היא שעיריית ירושלים היא הגוף המומחה שיודע היכן לקדם מתחמים חדשים לבינוי בירושלים, כדי לצמצם את המחסור ביחידות דיור בעיר ובמקביל לא לפגוע בשטחים הרגישים".