תושבי צפון ת"א יממנו את תמ"א 38 מכיסם

יומיים חלפו מקבלת ההחלטה של ועדת המשנה לעררים במועצה הארצית לתכנון ובנייה בנוגע לתוכנית הרבעים בתל אביב, והתמונה בנוגע להשלכות ההחלטה מתחילה להתבהר. על הנייר ניתן לומר כי גם המתנגדים הגדולים ביותר של התוכנית, התושבים שהגישו עררים בטענה שזכויות הבנייה שלהם נפגעו באופן משמעותי בהשוואה ליתר חלקי העיר, יכולים להיות שבעי רצון - סופסוף התקבלה החלטה שתחזיר להם את הוודאות ותאפשר הגשת תוכניות נקודתיות לבנייה ברובעי הצפון הישן והצפון החדש של העיר (רבעים 3 ו־4). עם זאת, לא כולם מרוצים מההחלטה וחלק מהתושבים כבר גילו שלפחות בכל הקשור לתמ"א 38 מצבם עדיין בעייתי.

רובע 3 תחום בין הרחובות אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בן ציון ומרמורק בדרום ואבן גבירול במזרח, ואילו רובע 4 תחום בין הרחובות בני דן וקוסובסקי בצפון, אבן גבירול במערב ונתיבי איילון במזרח. ההבדל בין תוכנית הבנייה ברבעים הללו לבין התוכניות החלות על יתר חלקי העיר נובע מהכרזה של אונסק"ו ב־2003 על חלק מאזור זה בתל אביב כעל "העיר הלבנה", שחלק מהמבנים בה מיועדים לשימור. ההכרזה הזו הובילה להחמרת ההגבלות על בנייה באזור ולהשלכות גם על האזורים שחוצצים בין העיר הלבנה לאלה שמחוצה לה. תושבי האזורים הללו ערערו על ההגבלות לוועדה המקומית, לוועדה המחוזית ובהמשך גם לוועדה הארצית לתכנון ובנייה.

רחוב בצפון הישן של תל אביב. מחפשים תחליף לבניית ממ"דים צילום: אריאל בשור

השבחה לא כלכלית

לפי ההחלטה שהתקבלה כעת בוועדה הארצית, מגבלות הבנייה שנבעו משיקולי שימור יישארו בעינן אך בחלק מהאזורים ניתן יהיה לגמיש אותן. בנוסף קובעת ההחלטה כי התוכנית אינה סותרת את הוראות תמ"א 38, וכי בנייה מתוקף התוכנית לחיזוק עדיין תהיה כלכלית כל עוד מדובר בתוספת בנייה. כמו כן, צוין בהחלטה כי הוועדה המקומית היא זו שתקבע את היקף הזכויות שיינתן במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית באזורים הללו.

לא כל התושבים מרוצים מההחלטה הזו. "חיכינו למעלה משנה וקיווינו למהפך, יש נסיון ללכת לקראת התושבים וניואנסים שקצת שיפרו את המצב אבל תפיסות העולם של העירייה ושל אונסק"ו לא השתנו והתוכנית דומה מאוד לתוכנית המקורית", אומרת עו"ד ענת בירן, שייצגה תושבים במספר עררים שהוגשו על התוכנית.

אחת הטענות העיקריות נגד התוכנית היא כי היא כן מתנגשת עם הזכויות שמעניקה תמ"א 38. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה התבקשה בהקשר זה לדאוג לתושבים מצד אחד, אך מן הצד השני להיות קשובה לאונסק"ו ולשמור על כך שההכרזה לא תבוטל. בהחלטה נכתב כי "כוונת תמ"א 38 היא ליצור תמריץ לחיזוק המבנה ע"י בעלי הדירות, בכדי לשפר את מיגונם ואיכות חייהם. נוכח ערכי הקרקע במרכז הארץ, ובתל אביב באופן מיוחד, הרי שגם תוספת לא גדולה למבנה עשויה להספיק ליצירת התמריץ האמור. כמובן רצוי כי לשם תמרוץ הבנייה, די יהיה בתוספת על שטח הבניין כדי לשמש למימון הבנייה בכל אחד משני המסלולים, כגון בדרך של עסקת קומבינציה. אך ייתכן שלא יהיו בזכויות העודפות שנמצא כראוי ליתן מתוך איזון האינטרסים, כדי לממן זאת באופן מלא. לא מן הנמנע, שבמקום בו הנכס מושבח, ישתתפו בעליו במימון הפרויקט, בתוספת תשלום מכיסם". משמעות אמירה זו מבהירה כי תמ"א 38 תיקון 1 (תוספת וחיזוק) תהיה כלכלית ברוב אזורי התוכנית, אך תמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובנייה מחדש) לא תהיה כלכלית ב־100% ותדרוש את השתתפותם הכספית של בעלי הדירות.

עו"ד ענת בירן, שייצגה תושבים מהאזור. "קיווינו למהפך" צילום: עמית גושר

מ"מ ראש העיר, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ויו"ר ועדת השימור בעיריית תל אביב עו"ד דורון ספיר אמר בשיחה עם "כלכליסט" שבעירייה מרוצים מההחלטה. "גם אם בעלי הנכסים יצטרכו להכניס את היד לכיס ולממן 10%–20% מעלות הבנייה זה לא נורא בסך הכל, זו מתנה שמשביחה את הנכס". להערכתו בעקבות התוכנית ימומשו 20%–30% מהתוכניות הניתנות למימוש בחמש השנים הקרובות.

בירן, לעומת זאת, סבורה כי ההחלטה של הוועדה קובעת שתמ"א 38 היא בגדר המלצה. "הוועדה לא קיבלה את העמדה שאמרה שחייבים לתמרץ הריסה ובנייה. העמדה היתה 'לא נורא אם יעשו תוספת' שהיא עדיין כלכלית, ומי שירצה הריסה ובנייה מחדש יממן את ההפרש מכיסו".

מתאזנים עם אונסק"ו

התוכנית שהתקבלה לא קובעת כמה מוסיפים, אלא כמה מותר לבנות. "היא קובעת את קווי הבניין במגרש ואת הגובה המקסימלי, ומה שנכנס הוא מה שיאושר. הוועדה המקומית קבעה שאסור לתת הקלות יותר, לא בגובה ולא בקו בניין, אבל ועדת המשנה לעררים לא קיבלה את זה ובשטחים שלא כלולים באונסק"ו כן יש הקלות מסוימות. באופן כללי אני חושבת שהתוכנית הזו מתאפיינת בניואנסים, יש כאן המון החלטות ששיקול הדעת לגביהן נתון בידי הוועדה המקומית", אומרת בירן.

כך למשל נקבע כי באזור ההכרזה ניתן יהיה לתת הקלה בקווי בניין לממ"דים, אך הדבר נתון לשיקול דעת. בכל שאר המתחמים שהם לא חלק מהעיר הלבנה ולא באזורי החיץ אפשר לתת הקלות משמעותיות יותר. "לגבי הממ"דים התוכנית קובעת שלא מוכרחים ממ"דים אלא אפשר למצוא גם פתרונות אחרים, ושצריך שפיקוד העורף יישב עם הגורמים הרלבנטיים בעירייה כדי יחפשו פתרונות", אומרת בירן.

ספיר והעירייה רואים את הדברים בעין אחרת. "התוכנית שהתקבלה אימצה גם את מסקנות הבדיקות שנערכו וגם את החלטות הוועדה המקומית ששמרו על ההכרזה של אונסק"ו, ואפשרו איזון בין שמירה על המרקם הקיים לבין הרצון של התושבים להתחדשות עירונית וניצול זכויות הבנייה. היו לי פגישות עם נציגי אונסק"ו בארץ ובחו"ל, הסברתי להם את רגישות הנושא ואת חשיבות החיזוק בישראל וקיבלתי מהם רוח גבית להמשיך עם התוכנית הזו. הם הבינו את המורכבות, אבל חשוב להבהיר שמתן זכויות נוספות היתה פוגעת בהכרזת אונסק"ו", הוא אומר.