שינוי הוראות תמ"א 38: הטבה מהותית ליזמים בהיטלי השבחה

להבנת הנושא יש להבחין בין זכויות לפי תב"ע (תוכנית בניין עיר) לבין תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), המאפשרת תוספת בנייה בפטור מהיטל השבחה בבניינים שנבנו לפני 1980.

הגישה המרחיבה והגישה המצמצמת

במסלול הריסה ובנייה הובילה עד לאחרונה גישה של "פרשנות מרחיבה", לפיה היזמים והדיירים יהיו זכאים לא רק לתוספת של 2.5 קומות, אלא גם להשלמת זכויות התב"ע שלא נוצלו. זאת אומרת שאם למשל מדובר בבניין בן 3 קומות, ובמסגרת התב"ע הקיימת ניתן להוסיף לו 2 קומות, ואילו במסגרת התמ"א ניתן להוסיף עוד 2.5 קומות – הרי שכל 4.5 הקומות שנוספו תהיינה פטורות מהיטל השבחה.

בדיון שהתקיים בספטמבר האחרון בבית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרת עתירה שהתייחסה לבניין ברחוב קק"ל בגבעתיים, הוצגה עמדת היועמ"ש לממשלה המאמצת "פרשנות מצמצמת". לפי עמדה זו, לא ניתן לנצל את זכויות התב"ע שלא מומשו במסגרת התמ"א בפטור מהיטל השבחה. למשל, בדוגמא לעיל ניתן יהיה להוסיף רק 2.5 קומות בפטור מהיטל השבחה.

בניין בשיפוץ במסגרת תמ"א 38 (ארכיון) צילום: עמית שעל

עמדת היועמ"ש הקפיצה את היזמים והדיירים שטענו כי גישה זו "תהרוג" את מסלול "הריסה ובנייה" לאור העלויות הגבוהות הכרוכות בבנייה מחדש.

יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי הבין את המצב, ובחוכמה פוליטית שכנע את המועצה הארצית להעביר הצעת "פשרה", שמצד אחד תקבל את הפרשנות המרחיבה כפי שביקשו היזמים, ומאידך תעניק פיצוי לרשויות בדרך של היטל השבחה מצומצם. על פי ההצעה, ההיטל יחול רק על 13 מ"ר מכל דירה שתתווסף במסגרת התב"ע הקיימת לפני החלת התמ"א. יצחקי העריך כי ההמלצה תעבור בחוק תוך 6 חודשים ולכן המליץ לועדות המקומיות שבתקופת הביניים ימשיכו לפעול ברוח המלצת המועצה הארצית. נראה שמכוח המלצת יצחקי, הודיעה עיריית גבעתיים בימים האחרונים שהוועדה המקומית תחזור לדון בבקשות להיתר על פי המדיניות שהייתה נהוגה קודם לפרסומה של חוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה.

כך לדוגמא: נניח שמדובר במקרה בו הוספו במסגרת התב"ע שתי קומות שבהן 4 דירות בגודל של 100 מ"ר כל אחת, ושווי ההשבחה בגינן עומד על 1.2 מיליון ש"ח, והיטל ההשבחה 600,000 ש"ח. בעקבות ההחלטה, היזמים ישלמו על תוספת 4 יחידות הדיור רק 13% היטל השבחה בסך 78,000 שקל – סכום זניח לעומת תוספת הזכויות.

לתמרץ את הרשויות

השאלה הגדולה היא האם החלטה זו תעבור בסופו של דבר בעוד מספר חודשים בכנסת ותעוגן בחוק?

סוגיית היטל ההשבחה גרמה עד היום לרשויות החזקות לעכב את התמ"א, הפיצוי השולי שניתן בהמלצת המועצה יפגע בהכנסות הרשויות, ובפועל – לאחר שהרשויות יבינו את גודל ההפסד, סביר להניח כי הן יעכבו את יישום התוכנית.

לאור כוונת האוצר לזרז ולקדם בנייה במסלול זה, יש לתמרץ רשויות שיעמדו ביעדי היתרים לתמ"א 38 באמצעות "מענקים-חלף השבחה". כלומר, על משרד האוצר להעניק מענקים לרשויות במקום הפסד היטל ההשבחה שייגרם להן כתוצאה מיישום התיקון לתמ"א.

עד היום עיכבו הרשויות בקשות להיתרים לאור הפסד היטל ההשבחה שנבע מיישום התוכנית. כדי שהתיקון המוצע יעבור סוף סוף וייושם, על האוצר לשחרר את החסמים, ולכן, כדי שהיזמים יאמצו את תוכנית "הריסה ובנייה" יש לתמרץ אותם באמצעות ה"פרשנות המרחיבה". כדי שהרשויות המקומיות יזרזו את התוכניות בוועדות על האוצר להכניס את ידו לכיס ולשפות אותן על הפסד היטל ההשבחה באמצעות מענקים על מכסות של היתרים.

הכותב הוא עו"ד ורו"ח ומשתתף בישיבות ועדת הרפורמות בכנסת