הצלחה למחיר למשתכן? שלושה מכרזים נסגרו בקושי

בראש העין זכתה במכרז לבניית 256 דירות חברת שפיר הנדסה. בפסגת זאב זכתה חברת פסגות זיו שתבנה 68 דירות. בבית דגן חברת האחים אוזן זכתה ברוב המתחמים ותבנה כ־130 דירות מתוך כ־260. אך להערכת משרד האוצר, המחיר בבית דגן משקף הנחה של 300 אלף שקל לדירה ביחס למחירי השוק; בפסגת זאב הנחה של 250 אלף שקל ובראש העין 250 אלף שקל הנחה לדירה.

בשיטת מחיר למשתכן המדינה מציעה לקבלנים הנחה עבור חכירת הקרקע, והנחה בעלויות הפיתוח של כ־40–60 אלף שקל ליחידת דיור.

הקבלנים מתחרים על הצעת המחיר הזולה ביותר למ"ר, כשמפרט הדירות קבוע על ידי משרד הבינוי ואינו ניתן לשינוי. כדי להבטיח שמחירי הדירות אכן יוזלו, השמאי הממשלתי קובע מחיר מקסימלי הנמוך בכ־20% ממחיר השוק באזור להערכתו.

בפועל, המדינה הגבילה את הרווח המקסימלי של הקבלנים בעוד שעלויות הקרקע במחיר למשתכן נותרו כמעט זהות לעלויות במכרזים רגילים.

לדוגמה: מחיר הפיתוח לקבלן במכרז לבניית 208 דירות בחריש עמד לאחר הנחה על 126–154 אלף שקל ליחידת דיור. בחישוב מחיר הקרקע למדינה בתוספת היטל הפיתוח לדירות, מחיר הקרקע ליחידת דיור הוא כ־160 אלף שקל. במכרז דומה שנסגר השנה, בו הקבלנים מתחרים על הצעת המחיר הגבוהה ביותר לקרקע, עלות הפיתוח הייתה 160 אלף שקל ליחידת דיור, כלומר גבוהה לכל היותר בכ־40 אלף שקל מעלויות הפיתוח שבקשה המדינה לגבות במכרז מחיר למשתכן. החברה הזוכה, אשדר שילמה בסכך הכל כ־170 אלף שקל ליחידת דיור. אלא שאת הדירות שתבנה אשדר היא תוכל למכור בשוק החופשי, לפי שיקול דעתה.

בנייה בראש העין (ארכיון)	צילום: אוראל כהן

לדעת מספר קבלנים, המודל הזה אינו מותיר מרווח לסיכונים הגלומים בבניה בכלל, ובמחיר למשתכן בפרט.

סמנכ"ל חברת דונה אוהד סבן, שחברתו בונה כיום כ־1000 דירות בחריש, מאשר כי הם לא ניגשו למכרז כי "מחיר הקרקע שהמדינה ביקשה דומה מאוד למחיר ששילמנו לפני מספר חודשים".

גם חנן מור, מבעלי קבוצת חנן מור הבונה בחריש מסביר כי הבעיה במכרז הייתה העלויות הזהות כמעט למכרזים קודמים, בעוד שלהערכתו בפרויקטי מחיר למשתכן דרוש רווח יזמי גבוה מהמקובל של כ־25%. לדבריו, הסיבה לכך היא שעל פי שיטת המכרז הם אינם יכולים לשלוט במחיר הדירות ולכן לא יוכלו להעלותו אם יתעוררו קשיים בתקופת הבניה: "יש המון סיכונים. למשל, מחסור בקבלנים מבצעים, ועובדים, לוחות הזמנים של הפרויקטים התארכו ומחירי הבניה התייקרו כתוצאה מכך".