תוכנית המחיר למשתכן שולחת את הציבור לפריפריה

העליות במחירי הדיור נבלמו לאחר עליות של עשרות אחוזים בחמש השנים האחרונות, כך הצהירו אתמול בגאווה שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט במסיבת עיתונאים שסקרה את שוק הדיור למגורים ב־2015.

לדברי השרים, מטה הדיור במשרד האוצר בראשות אביגדור יצחקי שיווק קרקעות לבניית כ־38.5 אלף דירות חדשות שמתוכן 27.7 אלף דירות במסגרת תוכנית הדגל של כחלון - מחיר למשתכן.

כחלון וגלנט התבססו על הנתונים שפרסם משרד השיכון והבינוי לרבעון השלישי של 2015 (יולי־ספטמבר) שלא תואמים את אלו של השמאי הממשלתי. כמו כן, בדיקת "כלכליסט" שפורסמה בשבוע שעבר מצביעה על כך שתוכנית מחיר למשתכן אינה יכולה לבלום לבדה את מחירי הדיור.

אתר בנייה בחריש ששווק במסגרת מכרזי המחיר למשתכן. האם ישפיע על המחירים ברחבי הארץ? צילום: אלעד גרשגורן

יותר דירות, אך לא בפריפריה

הקרקעות לבניית דירות שמשווקות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן אמנם כוללות אלפי יחידות דיור עתידיות, אך לפי בדיקת "כלכליסט" רק 26% מהן שווקו באיזורי הביקוש בין חדרה לגדרה. באזורים אלה עלו המחירים בעשרות אחוזים בחמש השנים האחרונות, וכדי לבלום את המגמה יש לנקוט באחת משתי אפשרויות. הראשונה היא לעודד את הציבור לעבור לפריפריה והשנייה היא להגדיל את היצע הדירות.

כחלון וגלנט יודעים את זה, ולמרות שהם טוענים שמהלכים שלהם הם חלק מתהליך ארוך שיניב פירות רק בטווח הארוך, הם כבר מחפשים להתהדר בהישגים אותם יוכלו לשווק לציבור.

מכרזי מחיר למשתכן מציעים אלפי יחידות דיור בפריפריה בהנחה של כ־200-400 אלף שקל על מחיר השוק הממוצע באזור (כאשר הסכום משתנה מאזור לאזור). מטה הדיור מקווה שגובה ההנחה יהווה גורם משיכה משמעותי מספיק עבור זוגות צעירים וחיילים משוחררים שלא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה באיזורי הביקוש.

אך לא בטוח שההנחה הזאת תספיק כדי לתמוך בתוכניות שרוקמים במטה הדיור, שכן ישנם עוד שיקולים מעבר למחיר הדירה. כך, למשל, היצע העבודה ביישובים שמחוץ למרכז נמוך בשל חוסר יציבות בשוק העבודה שנגרם גם כתוצאה מסגירתם של מספר מפעלים שהביאו לירידה במספר מקומות העבודה.

הסיכוי הנמוך למצוא עבודה, ביחס לסיכוי במרכז, מהווה סיכון גדול עבור אלו שיעתיקו את מגוריהם לפריפריה במטרה להוזיל את עלויות הדיור.

ישנה דרך ביניים - לעבוד במרכז ולגור בפריפריה. אך על מנת לעשות זאת יש צורך להחזיק רכב פרטי. המשמעות של זה היא אבדן שעות רבות בפקקים בכניסה וביציאה ממרכז הארץ. בנוסף, חלק גדול מההכנסה הפנויה שתיווצר כתוצאה מהמגורים הזולים יותר בפריפריה תוסט לטובת עלויות התחבורה.

וגם אם מי שבחר לגור בפריפריה ולעבור במרכז יבחר לא להחזיק רכב פרטי ולהשתמש בתחבורה ציבורית, אז הוא צפוי להיתקל בסיטואציה לא פשוטה: רק ב־11 מתוך 32 היישובים בפריפריה שבהם פורסמו מכרזים עובר קו של רכבת ישראל, נכון להיום. כלומר, רק מי שירכוש אחת מ־10 אלף דירות, שהן קצת פחות מ־40% מהיצע הדירות שבתוכנית מחיר למשתכן בכללותה, יוכל להנות מתחבורה ציבורית נוחה שניתן להסתמך עליה מבחינת לוחות זמנים.

בשלושת הימים האחרונים של השנה האזחרית פורסמו מכרזים לקרקעות שעליהן ניתן לבנות 13.5 אלף יחידות דיור במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. מספר הדירות הזה מהווה כ־50% ממספר הדירות ששווקו בשנה כולה.

שיווק קרקעות בנקודת הזמן הזאת היא אקט שמטרתו היא לזכות את השרים בפופולריות גבוהה. כך נהג גם שר השיכון לשעבר אורי אריאל ב־2014, כששיווק לקראת סוף השנה קרקעות לבניית 50 אלף דירות. אך לבסוף הסתבר שהמכרזים לא היו בשלים ורובם חדרו לידיהם של אנשי רשות מקרקעי ישראל למקצה שיפורים. בסופו של דבר רק 68% מהדירות האלו שווקו.

לדברי גורמים בשוק, החשש העיקרי הוא שדפוס פעולה זה יחזור על עצמו גם השנה במשמרת של כחלון. הממשלה תתגאה בכך שהצליחה לעמוד ביעדים שהציבה לעצמה, הציבור יפתח ציפיות, ובסוף המכרזים ייאלצו לעבור תיקונים ובינתיים מחירי הדיור יעלו.

לפי משרד האוצר, המכרזים שפורסמו לאחרונה נמצאים בסטטוס שונה לחלוטין ואין סיכוי שיקרה מה שקרה במשמרת של אריאל. לדבריהם, מחירי הדיור לא יעלו, וזאת בעקבות שיטת המכרז במחיר למשתכן, לפיה הזוכה בקרקע הוא מי שמציע את המחיר הנמוך ביותר הסופי לצרכן ליחידת דיור.

לדברי האוצר, המכרזים בשלים יותר מאלו שפורסמו ב־2014, משום ששוויי הקרקע מהימן יותר כיום. אם בשיטת המכרז הקודמת, השמאי הממשלתי הרשה לעצמו להוריד קצת את ערך הקרקעות, ובכך לגרום למצב שבו הקבלנים מגישים הצעות שמאוחר יותר הם מבינים שהרווח הצפוי להם קטן יותר וחלקם נסוגים, היום השמאי הממשלתי מחויב להערכה מדוייקת, וזאת כדי שהמדינה לא תוותר על הכנסות ממסים על הקרקע. כדי לבחון את הדברים האלו, צריך לראות כיצד ייסגרו המכרזים המדוברים.

היזמים בורחים מהמרכז

מכרזי מחיר למשתכן מצמצמים באופן ניכר את הרווח של היזמים. ומשום כך יזמים רבים לא ניגשו למכרזים ובחלק מהמכרזים הוגשו הצעות נמוכות, בעיקר באזור המרכז שבו ההנחה על מחיר הקרקע שמספקת המדינה היה נמוך.

אם לא יימצא לכך פתרון, תוכניתו של כחלון עלולה שלא להיות אפקטיבית באזורי הביקוש ובכך לקטב עוד יותר את הפערים בין המרכז לפריפריה — הן מבחינת המחירים והן מבחינת אופי האוכלוסייה.