ליידרמן: "ההזרמה המאסיבית של הבנקים המרכזיים מזיקה יותר מאשר מועילה"

"האם הריביות יישארו נמוכות? כמובן שאף אחד לא יכול לדעת אבל לפי המגמות שאנו מתווים היום אנו בעולם של ריביות נמוכות, שככל הנראה יישארו כך גם בשנים הקרובות". כך אמר פרופ' ליאו ליידרמן מאוניברסיטת ת"א והיועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים, בכנס של מכון אלרוב לחקר הנדלן בפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א בשיתוף ריט 1.

ליידרמן עוד אמר: "אני לא בהכרח מסכים עם הבנקים המרכזיים ויש הזרמה בעיקר באירופה ויפן. שם מזרימים כסף בצורה מאסיבית, מה שאולי היה נכון בשלב הראשוני של המשבר 'כשהפציינט היה בטיפול נמרץ' אולם כעת, 9-8 שנים אחרי המשבר והעולם חזר לצמיחה חיובית, נראה שזה עושה יותר נזקים בכיוונים של בועות מאשר את התועלת בהקשר הזה. מתוך כל הבנקים המרכזיים, רק הפד העלה את הריבית ולהערכתי הוא לא צפוי להעלות אותה בחודשים הקרובים". ליידרמן נימק זאת והוסיף: "כל פעם יש סיבה אחרת למה לא להעלות ריבית, פעם זה סין , פעם זה הנפט ופעם זה שוק העבודה האמריקאי. אם הפד יעלה את הריבית ,הוא יעלה אותה פעם או פעמיים, לכל היותר שלוש אבל בהשוואה לריביות ההיסטוריות הן יישארו נמוכות מאוד".

בהתייחס לשוק הדיור למגורים אמר: "המצב בישראל מאופיין על ידי שני הגורמים: הריבית הנמוכה ועודף הביקוש מסיבות דמוגרפיות. מה שהופיע בדו"ח של בנק ישראל אך לא חדש הוא חוסר האיזון בין הביקוש להיצע, משום שהביקוש ממשיך לעלות. אנשים חושבים על טובת הילדים שלהם ולכן מעדיפים לרכוש נדל"ן כי הסיכון נמוך והתשואות גבוהות בהשוואה לכל נכס פיננסי אחר".

על פעולות הננקטות לפתרון משבר הדיור ציין: "נכון, משרד האוצר עושה כל מיני דברים אבל מסיבות כלשהן הם התמקדו במחוסרי הדיור ובמחיר למשתכן – תוכנית לזכאים שעומדים בקריטריונים מסוימים ולא מטפלים בנתח העיקרי של ענף הנדל"ן – משפרי הדיור, ושם רמת הביצוע, איך אומרים ביידיש? גורנישט".

ליאו ליידרמן צילום: עופר עמרם, מהדרי

מוקדם יותר פתח דרור גד, יו"ר ריט 1 את הכנס ואמר:"הריבית הרלוונטית שמשפיעה על נכסים מניבים היא לא הריבית קצרת הטווח שכולם נוהגים לחשוב אלא הריבית לטווח ארוך. הסיבה לכך נובעת מאופן המימון והפעילות של ההשקעה ולכן פועלים לפיה. הריבית של הפד היא מרכיב אחד שמשפיעה על הריבית ארוכת הטווח וחשוב לציין שהיא לא היחידה".

גד סיפר כי "אנחנו מדברים עם הרבה משקיעים בשוק וסוגיית הריבית הנמוכה מטרידה רבים מהם ששואלים מה יקרה שהריבית תתחיל לעלות, מה יקרה לנכסים מניבים לחברות שמפעילות נכסים מניבים ומה קורה עם כל היתר. נהוג לחשוב שהריבית תעלה אז הנדל"ן המניב יירד, אולם לא כך הדבר ומחקרים בארה"ב מוכיחים שישנן תקופות שכיוון הריבית והתשואות על נדל"ן מניב נעות באותו הכיוון, לכן המדד שעליו צריך להסתכל הוא האג"ח הממשלתי לעשר שנים".

ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א, התייחס לתנודות הצפויות בפרמיית הסיכון ובערפל השורר בשוק: "תשואות הנדל"ן רגישות מאד לשינויים בפרמיית הסיכון ובאי הוודאות ששוררת בשוק, ולא רק לשינויים בריבית הבסיס. בהחלט סביר לצפות, שבעוד שכרגע שוררת אי ודאות רבה יחסית לגבי עיתוי השינוי בריבית הבסיס בעתיד, עליית הריבית שתתרחש במוקדם או במאוחר, תלווה בירידה ברמות האי וודאות ולפיכך בירידה בפרמיית הסיכון הגלומה בתשואות הנדל"ן המניב עתה. פקטור זה עשוי לטשטש את הקשר בין התנועה האפשרית בריבית העתידית לבין השינוי במחירי הנדל"ן המניב".

לסיכום התייחס בדבריו נתן חץ מנכ"ל אלוני חץ ויו"ר אמות בנוגע לשער הריבית הנמוך השורר בכל העולם והשפעתו על נדל"ן מניב בזירה הבינלאומית בדגש על ארה"ב: "הריבית הרלוונטית לנדל"ן מניב היא הריבית ל-10 שנים. עליית ריבית מביאה לעליית ערך הנדל"ן, מאחר שעליית ריבית על פי רוב קשורה לביקושים, לאינפלציה ולתעסוקה מלאה. צריך להבין שתעסוקה מלאה זה צריכה של בניינים ומשרדים והמשמעות היא של מאות אלפי מ"ר שצריך לאכלס. כשיש צמיחה, נהוג להעלות את הריבית אבל ערך הנדל"ן עולה בהתאם לכך והתשואה עליה טובה יותר". חץ הציג נתונים וטען כי רק בארה"ב נפתחו מעל למיליון עובדים בצווארון לבן שדורשים בניינים שיהיה ניתן להשכיר אותם. בערים הגדולות יש תופעה של אורבניזציה: מהגרים למרכזי העיר הגדולות שאין בהן נדל"ן, ולכן רוב העסקאות הולכות למרכזי הערים הגדולות בהיקפים משמעותיים. "ההערכות הגלובליות בשוק הן שהשנים הקרובות תהיינה שנים טובות לנדל"ן המניב".