מארגני קבוצות הרכישה מקפיצים את מחירי הדיור

קבוצות רכישה שילמו מיוזמתן עשרות אחוזים יותר מקבלנים על קרקעות מדינה, ובעקיפין תרמו כך לעליית מחירי הקרקעות והדיור - ולעתים הדבר אפילו משתלם למארגנים. השיא למחיר קרקע במכרז של המדינה נשבר לפני כחודש, כשקבוצת רכישה של מינהל מגורים לישראל זכתה בקרקע של 9 דונם לבניית 324 דירות ושטחי מסחר במתחם רשות השידור בדרום הקרייה בתל אביב, ושילמה עליה 1.06 מיליארד שקל. הסכום הדמיוני משקף מחיר של כ־3 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, לפי הערכות.

לשם השוואה, במכרז שנערך ב־2015 על חלק אחר באותו מתחם זכו מליסרון ואפריקה ישראל בקרקע של 13 דונם במחיר של 578 מיליון שקל. אמנם ההשוואה בין המתחמים אינה מושלמת משום שמדובר מצד אחד בקרקעות למגורים ומצד אחד בקרקעות למסחר וומשרדים, אך הפערים העצומים מלמדים על המגמה.

"לקבוצות רכישה תרומה אדירה לעליית מחירי הקרקעות", מסכם את הבעיה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס. לדבריו, "הממשלה מתדלקת את התופעה, שכן כל עוד מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות יש הצדקה קיומית לקבוצות הרכישה". דנוס מתאר מעגל אינסופי שמזין את עצמו: זה מתחיל בכך שלמארגני קבוצות הרכישה יש הוצאות רבות עוד לפני שהם ניגשים למכרז, ולכן הם לא יכולים להרשות לעצמם לא לזכות בו. זה מוביל להצעת מחיר גבוהה מאוד על הקרקע, שבעקבותיה גם יזמים המבקשים לזכות בקרקעות אחרות באזור יציעו הצעות מחיר גבוהות. התוספת למחיר הקרקע מתגלגל למחיר הדירה הסופי, ובשלב זה חברי קבוצת הרכישה לא מתרגשים אם דורשים מהם להוסיף סכומים גבוהים מהמתוכנן, שכן הם רואים שגם היזמים במתחמים סמוכים מעלים מחירים.

באופן יחסי מחיר הדירה החזוי בקבוצת הרכישה עדיין נמוך ממחיר מהשוק, כך שלפחות על הנייר המשתתפים מרגישים שהרוויחו. מי שללא ספק מרוויח מהקפצת המחירים הם דווקא מארגני קבוצות הרכישה, שהשכר שלהם נגזר ממחיר הקרקע, שנגזר ממחיר הדירה — ועל כן יש להם אינטרס ברור למשוך את שניהם כלפי מעלה.

קריסת קבוצת הנדל"ן של ענבל אור בשבועות האחרונים חשפה כמה מהסכנות הגלומות בקבוצות הרכישה שאינן כפופות לרגולציה, אבל מארגני הקבוצות ממשיכים לטעון בתוקף כי יש הצדקה לקיומן משום שהן מאפשרות לרכוש דירות במחירים נמוכים ממחירי השוק. פורום מארגני קבוצות הרכישה נפגש אתמול באגוד לשכות המסחר, ובתום הישיבה הוציא הודעה כי "לקבוצות הרכישה ערך אדיר בהוזלת מחירי דירות המגורים בישראל", אך בדיקת "כלכליסט" מעלה ספקות לגבי המיתוס הזה.

לדוגמה, בשנים 2014—2015 שיווקה המדינה קרקעות לבניית אלפי יחידות דיור בשכונת נופים במודיעין, בשכונת כרמי גת בקרית גת ובעיר החדשה חריש. מדובר בפעמים האחרונות שבהן התמודדו קבוצות רכישה במכרזי מקרקעין של המדינה מחוץ לתל אביב, ומהנתונים עולה כי באופן שיטתי קבוצות רכישה מציעות מחיר גבוה בעשרות אחוזים על הקרקע בהשוואה ליזמים. במחצית 2015 הכריז שר האוצר משה כחלון על תוכנית מחיר למשתכן, שבמסגרתה רוב המכרזים לבנייה על קרקעות המדינה ישווקו בשיטה שבה הזוכה הוא מי שמתחייב למחיר הדירה הזול ביותר. אלה סגורים לקבוצות רכישה. המכרזים שנבדקו כאן זמינים לציבור באתר רשות מקרקעי ישראל, וכולם נערכו בשיטה המסורתית שבה ההצעה הגבוהה על הקרקע זוכה.

צילום: יוסף כהן, עמית שעל

כפול מההצעה הממוצעת

המקרה המובהק ביותר הוא במודיעין, שכן שם, בשורת מכרזים שנסגרו בדצמבר 2014, זכו 11 קבוצות רכישה ו־18 חברות בנייה. קבוצות הרכישה זכו בקרקעות לבניית 498 דירות, במחיר קרקע ממוצע של 571 אלף שקל לדירה. 18 חברות הבנייה לעומת זאת זכו בקרקעות לבניית 1,227 דירות, במחיר ממוצע של 500 אלף שקל לקרקע לדירה בלבד. כלומר, הקרקע של קבוצת הרכישה היתה יקרה ב־14% בממוצע. אחת הקבוצות במודיעין זכתה בקרקע לבניית 12 דירות בזכות הצעה בגובה 4.6 מיליון שקל, וזאת בעוד שלפי נתוני רשות מקרקעי ישראל הצעת המחיר הממוצעת במכרז למתחם עמדה על 2.78 מיליון שקל — הקבוצה הסכימה לשלם 65% יותר מהממוצע. ההצעה הבאה בתור אגב עמדה על 3.88 מיליון שקל.

קבוצת הרכישה הגדולה ביותר במודיעין זכתה בתמורה ל-31 מיליון שקלים בקרקע לבניית 86 דירות. אבל ממוצע ההצעות במתחם הזה היה רק 12 מיליון שקל, כלומר חברי הקבוצה הסכימו לשלם מחיר הגבוה בכ-150% יותר.

סיפור נוסף מגיע משכונת כרמי גת שבקריית גת, שזכתה לקמפיין אינטנסיבי מצד רשות מקרקעי ישראל. בתקופה שבין אמצע 2014 ועד סוף 2015 נסגרו 11 מכרזים, בשמונה זכו חברות בנייה ובשלושה זכו קבוצות רכישה. בעוד שקבוצות הרכישה שילמו בממוצע 281 אלף שקל על קרקע לדירה, חברות הבנייה שילמו רק 186 אלף שקל. כלומר, חברי הקבוצות הסכימו להוסיף עוד 51% לערך הקרקע. מבחינת נתוני המכרזים של העיר החדשה חריש עולה תמונה דומה.

הקבוצה הגדולה ביותר זכתה במגרש להקמת 402 דירות בתמורה ל-72 מיליון שקל, אבל ממוצע ההצעות באותו מתחם עמד רק על 27 מיליון שקל, וההצעה השנייה בגובהה הייתה רק בגובה של 39 מיליון שקל. כלומר, עבור הזכות להשתייך לקבוצה, שילמו החברים בה לפחות 84% יותר מאשר היו נדרשים לשלם אם היו קונים דירה אצל המתמודד השני. בסך הכל, החברים באותה קבוצה ישלמו 340 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה, שהם 82% יותר מאשר שידרשו מהם הקבלנים, בממוצע.

על חשבון המארגן

ישראל זעירא, יו"ר פורום קבוצות הרכישה ומנכ"ל באמונה, חברה שהתפרסמה כמארגנת קבוצות רכישה לציבור הדתי, לא מופתע מהנתונים. "קבוצות רכישה תמיד מציעות יותר על הקרקע, זה תמיד היה נכון ותמיד יהיה נכון", הוא אומר. "קבוצה מוכנה לשלם יותר מקבלן משום שאין לה מע"מ על הפיתוח והרווח היזמי זול בכ־10%. הקבוצה התארגנה מראש וכבר שילמה את הוצאות השיווק, אז ברור שהיא לא רוצה להפסיד במכרז".

על פי זעירא, המודל של קבוצות הרכישה יוצר מרווח שמאפשר להן לשלם על הקרקע יותר מחברות בנייה ועדיין למכור דירה במחיר נמוך ממחיר השוק, משום שבעוד שחברות בנייה מבקשות רווח של כ־15%-20%, כפי שהבנקים המממנים דורשים מהן, הרי שמארגן קבוצת רכישה מסתפק בכ־10%. לדברי זעירא, כשמדובר בקרקע יקרה, מארגן הקבוצה יוכל להסתפק גם ב־8%.

כשעומת זעירא עם הפערים העצומים במחירי הקרקעות, השיב כי "לקבוצה יש ועד שמתעדכן מראש במחיר שהמארגן מציע על הקרקע, זה נעשה בהתייעצות. אם יש קבוצה שמשתוללת באופן חסר אחריות זה באמת מצער". הוא מספר על מקרה מהשנה האחרונה שבו "קבוצה חסרת אחריות ניגשה למכרז בקריית ביאליק ובסופו של דבר החזירה אותו משום שלא עמדה בהתחייבויות". לדבריו, הנזק במקרה כזה מסתכם בהפסד עלויות המימון לתקופה שחלפה עד שהלקוחות קיבלו את כספם בחזרה.

בכירים בענף הבנייה מצביעים גם הם על ניגוד האינטרסים בין מארגן הקבוצה לחברים בה, ועל כך אומר זעירא כי "בכרמי גת התחייבנו שאם המחיר יסטה מהמתוכנן נספוג את ההפרש על חשבון עמלת המארגן". דנוס וקבלנים אחרים טוענים גם כי קבוצות רכישה לא משקללות במחיר הסופי עלויות של תשלום שכר דירה לתקופה ארוכה מהצפוי במקרים של עיכובים.

לשאלה מה יקרה לקבוצות הרכישה אם מחירי הדיור יצנחו עונה דנוס כי זה תסריט לא סביר, אך אם יתרחש - מדובר בחלום בלהות לחברי הקבוצות. "כל הרווחים על הנייר יימחקו מיד, ואחר כך גם יתחילו לראות הפסדים כתוצאה מהוצאות שהולכות וגדלות", הוא אומר.