כך תורמת תוכנית מחיר למשתכן לעליית מחירי הדיור

 תוכנית מחיר למשתכן אולי מספקת דירות מוזלות לזכאים להשתתף בה, אבל כעת מתברר שעבור כל היתר היא דווקא גורם משמעותי לזינוק במחירים. אמנם מאז הושקה התוכנית ביוני האחרון רוב המכרזים ששיווקה המדינה יצאו במסגרתה, אבל בדיקת “כלכליסט” מעלה שבמעט המכרזים הרגילים ששווקו מאז המחירים קפצו בעשרות אחוזים.

הזכאים להגיש מועמדות לפרויקטים של מחיר למשתכן - זוגות צעירים ורווקים מעל גיל 35 שאין ולא היתה בבעלותם דירה בשש השנים האחרונות - מקיפים רק 30% מהעסקאות בשוק הדיור, ואילו כעת הם זוכים לכ־85% מהקרקעות. כך נוצר מצב שבו אוכלוסייה גדולה של משפרי דיור ומשקיעים מתמודדת על נתח קטן מאוד של קרקעות. נוסף על כך, לפרויקטים של התחדשות עירונית - עוד אופציה עבור משפרי דיור ומשקיעים - לוקח שנים על גבי שנים לצאת לדרך. כל אלה ביחד מושכים את המחירים בשוק שמחוץ למחיר למשתכן למעלה.

"מאז ההחלטה לשווק את כל הקרקעות בשיטת מחיר למשתכן נוצרה בעיה", אומר מנכ"ל התאחדות בוני הארץ אליאב בן שמעון. "פלח גדול של משפרי דיור וכאלו שאינם עומדים תחת ההגדרות של מחוסרי דיור לא מקבל שיווק קרקעות מהמדינה. המדינה לא משווקת כמעט בכלל מכרזי מדינה, ולכן לא מעט יזמים מתמודדים על המכרזים הללו. כל הצעה כזאת גורמת למחירי הקרקע לעלות, ומי שישלם את המחיר הסופי הם הרוכשים".

אף שרובם הגדול של המכרזים החל מיוני שעבר שווקו בשיטת מחיר למשתכן, עדיין נותרו כמה ששווקו בשיטה הישנה והרגילה. הפערים שחושפת השוואה של מחירי עלויות הפיתוח והקרקע בין המכרזים הרגילים שפורסמו לפני יוני 2015 לבין אלה שפורסמו אחרי הם לא פחות ממדהימים.

כך, למשל, במכרז שנסגר לפני כחודש בשכונת מכוש בכרמיאל, נמכר מגרש של 11 אלף מ"ר לבניית 44 דירות ב־17.6 מיליון שקל, מתוכם 5.9 מיליון שקל ניתנו עבור עלויות פיתוח - כבישים, תשתיות וכדומה. עלות הפיתוח נקבעת מראש על ידי המדינה לפי צורכי האזור, כך שהמתמודדים במכרזים מגישים הצעה רק עבור מרכיב הקרקע בניכוי עלויות אלה. באותו מכרז בכרמיאל הגיעו עלויות הפיתוח והקרקע ל־400 אלף שקל לדירה, וזאת לעומת 171 אלף שקל לדירה במכרז של 53 דירות שנסגר בפברואר 2013 בשכונה צמודה - זינוק של 133%, שיתגלגל כולו על הרוכשים משום שהיזם גוזר את המחיר שביכולתו לגבות על הדירות ואת הרווח שלו מהעלויות הללו.

"שום עליית מחירים לא יכולה להצדיק את הסכום הגבוה שבו נסגר המכרז הזה", אומר עוזי שיריזלי, יועץ כלכלי המתמחה בנדל"ן. "כדי להרוויח היזם צריך להאמין שהוא ימכור במחיר גבוה יותר, ועל הקרקע יש גם מס רכישה של 5%–6%. בנוסף היזם משלם מע"מ שמתגלגל ישירות על הרוכש".

כחלון. האם תוכנית הדגל עושה את הפעולה ההפוכה? צילום: אלכס קולומויסקי

קבלנים עטים על קרקעות שמחוץ לתוכנית

כמעט שנה חלפה מאז הכריז שר האוצר משה כחלון שהוא לוקח את המושכות של שוק הדיור ויוצא להילחם במחירים המשתוללים. הוא ארגן לעצמו לשם כך מערך חסר תקדים של כלים - מינה את מספר 2 במפלגתו יואב גלנט לשר הבינוי והשיכון, סיפח אליו למשרד האוצר את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והצליח גם להעביר את מינהל התכנון ממשרד הפנים. לבסוף הוא הפקיד מעל כולם את אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור.

מחיר למשתכן היא תוכנית הדגל של כחלון לטיפול במחירים. במסגרתה - במקום שהמתמודדים יציעו מחיר על הקרקע, וההצעה הגבוהה ביותר תזכה, כפי שפעלו המכרזים הקודמים - המתמודדים מציעים את המחיר הנמוך ביותר שבו ימכרו מ"ר, וההצעה הנמוכה ביותר זוכה. היזמים מקבלים הנחה של 20%–35% על הקרקע, הדירה נמכרת במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, ולכאורה כולם מרוצים. מעבר לכך, קברניטי הענף טענו לא אחת ששיטת שיווק המכרזים הקודמת היא הגורמת המרכזית למשבר הדיור בשל ספסרות בקרקעות, וכי השיטה החדשה, שמגבילה את הרווח של היזמים, יכולה לפתור את הבעיה. אלא שבינתיים נראה שהיא בעיקר יוצרת בעיה חדשה.

כמו בכרמיאל, גם בפרדסיה ניתן לראות הבדלים עצומים במחירי הקרקעות בין מכרזים שנסגרו לפני השקת מחיר למשתכן לאלה שנסגרו אחריה. לדוגמה, במכרז שנסגר ביוני 2015 (בחודש שבו יצאה מחיר למשתכן לדרך) על מגרש של 1,500 מ"ר לבניית שמונה דירות עלה מרכיב הקרקע 312 אלף שקל לעומת 675 אלף שקל במכרז לבניית שמונה דירות על מגרש בשטח דומה במרץ האחרון. מהשוואת המכרזים בפרדסיה עולה עוד תופעה מעניינת - על שלושה מגרשים שהוצעו ביוני 2015 היו ארבעה מתמודדים בממוצע למגרש, ואילו על כל אחד מששת המגרשים שהוצעו במרץ האחרון היו יותר מ־20 מתמודדים בממוצע.

מקרים דומים של פערי ענק כאלה אפשר לראות מהשוואת מכרזים בין שתי התקופות גם בטירת כרמל ובשכונת פסגת זאב בירושלים (ראו תרשים).

"השוק בטירוף, מחירי הקרקעות מרקיעים שחקים"

"יש מצוקה אדירה בחברות הבנייה משום שאין להן מלאי קרקעות שיאפשר להן לקיים את עצמן ב־5–3 שנים הקרובות. אחת הסיבות לכך היא שהמדינה משווקת רק מכרזים של מחיר למשתכן ולא כאלה שיכולים לשרת את כלל הציבור, וחלק מהחברות אומרות שהסיכון במכרזים האלה גדול מדי ומחפשות אפיקים אחרים", מספר עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק בחברת י.ח.דמרי.

לדבריו, לחברת בנייה יש כיום שלוש אפשרויות: להתמודד במכרזי מחיר למשתכן בתקווה שהמדינה תחזור בקרוב לשווק קרקעות גם ללא זכאים; להתמודד על המכרזים המעטים שהמדינה בכל זאת משווקת; או לקנות מגרשים מבעלי קרקעות פרטיים. "השוק בטירוף", הוא אומר. "בעלי הקרקעות מבינים מה קורה, ואם הם לא מבינים, אז עורכי הדין שלהם מבינים, והמחירים מרקיעים שחקים. הדרישות כל כך גבוהות, שלא כל חברה מוכנה לשלם את המחירים האלה".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "תוכנית מחיר למשתכן באה לעולם כדי להפחית את מחירי הדיור, וכיום כל שיווקי רמ"י לבנייה רוויה מתנהלים בשיטה זו, שבה מובטחת ההנחה במחיר הקרקע לרוכש הסופי - המשתכן - שהוא חסר דיור וזקוק יותר מכל ציבור אחר לקורת גג. הנתונים שהוצגו מתייחסים למתחמים שאינם עומדים בתבחינים לשיווק במסלול מחיר למשתכן ומשקפים את עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. תוצאות המכרז הפומבי מייצגות את מחיר הקרקע הריאלי. כדי לבלום מגמה זו, אנו משווקים קרקעות בשיטת מחיר למשתכן, שבה מחיר הקרקע קבוע, ועל מחיר זה ניתנת הנחה משמעותית שכאמור מגיעה בסופו של דבר למשתכן עצמו".

ממשרד האוצר נמסר: "מוקדם להניח כי תוכנית מחיר למשתכן גורמת לעליית מחירי הקרקע. מעבר לכך שמדובר בדוגמאות ספורות, ישנה שונות גדולה בין המכרזים - בין היתר בצפיפויות הנדרשות ובמאפייני הבינוי - ועל כן אין כל ראיה לכך שמחיר למשתכן גורמת באופן כלשהו לעליות שנצפו. משרדי הממשלה פועלים הן לטובת הרחבת היצע הדיור באמצעות הרחבת ההיצע התכנוני, פתרון חסמים וקידום ההתחדשות העירונית, והן לצינון הביקושים לרכישת דירות כמכשיר השקעה. צעדים אלו צפויים להשפיע על כלל השוק ולהביא להתמתנות העליות במחירי הדיור”.