נתן חץ על קריסת אורבנקורפ: "צריך לשאול למה בישראל כל כך זול לגייס כסף"

נתן חץ, מייסד ומנכ"ל אלוני חץ, חשף בראיון שערכה גלית חמי עורכת "כלכליסט" את עולם הנדל"ן המניב שבו הוא פועל במשך שנים רבות.

התחלת במשרד קטן ברמת גן והיום אתה עומד בראש אימפרית נדל"ן בשווי של מיליארדים, חשבת שתגיע לשם?

"כשהתחלתי, מעולם לא הסתכלתי על מטרה. כל יום הסתכלתי על הבוקר ורציתי לעשות את הכי טוב שאני יכול באותו היום. כנראה שעשיתי כמה דברים טובים בדרך".

"נדל"ן מניב זה עסק פשוט ובטוח יחסית כל עוד לא ממונפים יותר מדי, הוא מניב פעם אחת 7% ופעם 8%. אנחנו בתחום שההכנסות בו מובטחות, יש לנו הרבה שוכרים בארץ ובעולם והוא הוכיח את עצמו ב-20 השנים האחרונות בכל העולם. במשבר של 2008, מתוך 600 קרנות ריט בארה"ב, רק אחת הגיעה להסדר נושים. המרווחים כאן יפים, התשואות יפות ונעות בין 4%-7% בשנה. לגבי ערכים, אנחנו לא מממשים אז זה פחות מעניין כרגע".

מימין: עורכת "כלכליסט" גלית חמי משוחחת עם נתן חץ בוועידה. "נדל"ן מניב זה עסק פשוט ובטוח יחסית כל עוד לא ממונפים יותר מדי" צילום: צביקה טישלר

בישראל מדברים על הצפה בשוק המשרדים, אתה שותף לעמדה שיש כאן בועה שמתפתחת?

"המספרים מצביעים על בניה של כ-800 אלף מ"ר בשנים הקרובות אבל צריך לעשות הבחנה במה מדובר. הצריכה השנתית בגוש דן היא סביב 100 אלף מ"ר למשרדים, מעל מחצית מהכמות, הם קבוצות רכישה ליזמים או יזמים שבונים למכירה. אלה מוצרים שונים זה כמו להשוות מכונית לאוטובוס ולהגיד ששניהם כלי רכב. אם הבעלים האלה הם משרד עו"ד שמאכלסים את המשרדים זה בסדר אבל יש גם משקיעים והם לא יתחרו בחברה שבונה בניין שלם ויכולה להשכיר שטחים גדולים. מגדל אטריום שבנינו ברמת גן הושכר כמעט במלואו לחברות הייטק כי חשובה להם מאד סביבת העבודה. חברת הייטק שרוצה לשכור 2 קומות לא תגיע לבניין שמוחזק על ידי בעלים רבים".

"כולם קשורים בענף ההייטק הישראלי ובנותני השירות לענף. הם שוכרים כי יש ביקוש למוצרים חדשים ואיכותיים. זה קורה בכל העולם שאנשים מגיעים לעיר הגדולה וחברות רוצות לתת סביבת עבודה נוחה לעובדים שלהם. כשבונים בניין מודרני זה גם מוזיל את העלויות של החברה בזכות חיסכון באנרגיה וחשמל, התפוקה של העובדים יותר גבוהה, יש פחות חולים ואפשר לחסוך 15% בכוח האדם".

כמי שמשכיר שטחים לחברות הייטק זה לא מפתה להשקיע בתחום?

"כל אחד צריך להתמחות במה שהוא עושה, אני לא מבין בזה".

לאחרונה יצאתם מקנדה ונכנסתם לפעילות בוושינגטון ובבוסטון. איך מקבלים כאלה החלטות של מה כן ומה לא?

"החלטנו כרגע על סמך מחקרים, להתמקד בוושינגטון ובבוסטון אחרי שהיינו למעלה מעשור בקנדה. אלה ערים שבטווח הארוך אנחנו חושבים שיתנו תשואה מאד חיובית".

מה ההבדלים בשוק הנדל"ן בין ישראל לעולם?

"מוסר העסקים בישראל הוא מהגבוהים בעולם למרות היחס החשדני שאנחנו זוכים לו. אנחנו מדינה צעירה ויש עדיין הרגשה שמי שמגיע לכאן מארה"ב עם חליפה הוא טוב יותר מישראלי קיבוצניק שמסתובב עם ג'ינס. אני אומר, מרמים אתכם באנגלית, משקרים אתכם בצרפתית, אל תתרשמו מהחליפות. מצד שני, היעדר הקשר בין הון שלטון והחשש של ראשי ערים מהקשר הזה גרם לשיתוק ביחסים בין יזמים לבין השלטון. בוושינגטון, כשאנחנו הורסים בניין לטובת בניית פרויקט באמצע העיר, ראש העיר נפגש איתך ושואל מה אתה צריך כדי לבנות בשנתיים ולא ב-4 שנים. בארץ ראש העיר לא נפגש איתך כי הוא חושש שיאשימו אותו בקשרי הון שלטון".

האם קריסה של חברה כמו אורבנקורפ משפיעה על חברה כמו אלוני חץ?

"זה סיפור של עיוורון של כל האנשים מסביב וזה ייחקר. אין לי ספק שהכתובת הייתה על הקיר. הם הגיעו לגייס כאן כי זה היה זול יותר וצריך לשאול למה זה זול יותר. רוב החברות שבאו לכאן לא מסוגלות לגייס בארה"ב אפילו במחיר כפול לזה שגייסו כאן. יש סיכון וזה לגיטימי להשקיע כשיש סיכון, אבל שלא יתפלאו כשהוא מתממש. צריך להיזהר ואני לא משווה אותי לאחרים, בסוף צריך להכיר ולדעת מאיפה באת ולאן אתה הולך".

איך זה שלא מעט חברות ישראליות נפלו בנדל"ן מניב?

"כל הנפילות היו בגלל מינוף גבוה. כשמישהו ממונף ב-70% אז מספיק שיש תקלה כדי שהכל יקרוס. בתחום הנדל"ן, אם אתה ממונף ברמה של 40%-50% ויש נפילה, תמיד תוכל לתקן אותה אבל ברמה של80% זה כבר קשה".

השקעתם באיטליה והפסדתם, למדת שיעור?

"למדנו שיעור מצוין. זה היה ב-2006 ונכנסנו מהר מדי והרגשנו שהעולם הולך רק למעלה והתברר שטעינו והפסדנו 300 מיליון שקל בשנה. חטפנו סטירה. החוכמה של איש עסקים היא לדאוג שגם אם יש נפילות לא תחטוף נוק אאוט".