הערכות: חברת הנדל"ן אדמה חייבת מס שבח במיליונים
גורמים בכירים בענף מעריכים שחברת אדמה חייבת מס שבח שהועלם באמצעות דיווחים שקריים על עסקאות. חובות מס קודמים ליתר החובות ולכן מדובר בחדשות רעות ללקוחות החברה, שיידחקו לסוף התור
08:0817.05.16
חברת הנדל"ן אדמה שנכנסה שלשום להקפאת הליכים חייבת לרשות המסים מיליוני שקלים של מס שבח שלא שולמו. כך נודע ל"כלכליסט".
קראו עוד בכלכליסט:
- חברת הנדל"ן קורסת: שום דבר לא צמח מהקרקע החקלאית של אדמה
- בית המשפט המחוזי ידון בעוד יומיים בבקשה להקפאת הליכים לחברת אדמה
- תביעה נגד אדמה: לא שומרת על כספי הלקוחות
היום (ג') יתקיים דיון בבקשתה של החברה להקפאת הליכים ל־60 יום. ברשימת החובות שצירפה החברה לבקשה לא מוזכר החוב לרשות המסים. יש לציין שצירופה של הרשות לרשימת הנושים תטרוף את הקלפים שבידי אדמה, שכן רשות המסים היא "נושה בדין קדימה", שעומדת בראש התור וצפויה לקבל את רוב הכסף ממימוש נכסי החברה.
בנוסף, במשרד מיסוי מקרקעין חדרה בודקים כעת חשד שדיווחי ההכנסות של אדמה ממכירת קרקעות היו נמוכים מהמציאות. כדי לבדוק זאת, פנו אנשי רשות המסים בין היתר גם ללקוחות.
מס שבח מוטל על המוכר עם מכירת הקרקע והוא חל על שיעור מסוים מתוך הרווח שנוצר מההפרש בין מחיר הקנייה של הקרקע למחיר המכירה. לפי גרסת אדמה, את הקרקע קנתה קבוצת הלקוחות שלה, והם שהעבירו לאדמה את הכסף. אדמה העבירה בתורה את הכסף לבעל הקרקע תוך שהיא מנכה לעצמה עמלה.
באדמה טוענים שהחברה לא רכשה קרקעות, אלא רק שימשה נאמן לכספי הלקוחות. אלא שלפי מקורות בחברה, אדמה ניכתה כ־50% משווי הקרקע, ולעתים אף יותר. אלא שברשות המסים סבורים שעמלה בשיעור של מחצית משווי הקרקע אינה סבירה לשירותי נאמן ומעריכים שאדמה רכשה קרקע מהבעלים המקוריים ומכרה אותה ללקוחותיה, ועל הרווח הנובע מפעולה זו דורשת הרשות תשלום מס שבח.
רשות המסים לפי בקשת החברה להקפאת הליכים, אדמה משווקת כיום קרקעות בארבעה מתחמים. אחד מהם בפרדס חנה־כרכור. בנוסף, החברה מכרה בעבר ל־750 רוכשים שונים קרקע אחרת של 200 דונם בגבולות אותה מועצה המקומית. אלא שאריה רפפורט, מהנדס מועצת פרדס חנה־כרכור סיפר ל"כלכליסט" כי בשתי פגישות שערך עם אנשי אדמה, הראשונה לפני כשנתיים, הבהיר כי השטחים שהחברה מוכרת לא יופשרו ב־15 השנים הקרובות. לדברי רפופרט, בימים אלה שוקדת המועצה על הכנת תוכנית מתאר מקומית ליישוב, שעתידה לספק לו מענה עד שנת 2030. על פי רפפורט תוכנית המתאר מכוונת לכך כי גידולה של המועצה יגיע מעיבוי וציפוף השטחים המיושבים. יש רק שני מתחמים שאינם מיושבים כיום, שעליהם תותר בנייה למגורים, אחד מהם על שטח מחנה 80 המיתולוגי.
רפפורט מבהיר שאדמה לא שיווקה את הקרקעות האלה, אלא קרקעות שמתוכננות לשימושים חקלאיים בלבד עד שנת 2030 לפחות.
אבל אדמה הציגה את הקרקעות ככאלה שמיועדות להפשרה בשנים הקרובות. המידע הכוזב הזה מצוי גם בבקשת החברה להקפאת הליכים. לפי הבקשה, החלקה שמשווקת היום נושקת "לגוש 10106, הידוע בתור מחנה 80 שעליו כבר הופקדה תוכנית הפשרה".
עוד מדווחת אדמה לבית המשפט כי הקרקע שהיא שווקה בעלת "ערך נדל"ני רב, שכן היא סמוכה לסביבה המאופיינת בבנייה צמודת קרקע". מהבקשה לבית המשפט עולה שהחברה מכרה ל־33 רוכשים שונים נתחים בחלקה שבפרדס חנה־כרכור ועסקאות אלה הכניסו לחברה 6.7 מיליון שקל, אלא שבאותה פסקה מציינת אדמה שבחשבון הנאמנות, שבו היה אמור להישמר הכסף לצורך השלמת הרכישה של הקרקע מבעליה המקוריים, יש רק 500 אלף שקל, והחוב לבעל הקרקע עומד על 2.6 מיליון שקל. המשמעות היא שככל הנראה אדמה השתמשה בכספי הלקוחות טרם השלימה את רכישת הקרקע.
עובדי אדמה מתארים שיטה, שבה קובי אורן בעל החברה, לוחץ על אנשי המכירות לבקש מהלקוחות צ'קים לפקודות אדמה ולא לפקודת הנאמן. העובדים מספרים שכדי לשכנע לקוחות המסרבים לעשות זאת נהג אורן להציע הנחה בתמורה. בכמה מקרים אף הציע שעורכי הדין שלו ידווחו לרשות המסים על עסקה בסכום נמוך מזה שבוצע בפועל כדי לחסוך במס שבח ומס רכישה.
