גיוון עירוני בתל אביב: משפחות בפלורנטין, רווקים ברמת אביב

המפה התל־אביבית הבסיסית מוכרת: רווקים, רווקות וזוגות צעירים גרים בדירות קטנות במרכז העיר ובדרום העיר התוססים, ואילו בצפון תל אביב וממזרח לאיילון גרות משפחות בשכונות מעט יותר מנומנמות. בנוסף, מרכז העיר הפך לאחד האזורים המבוקשים ביותר לתושבים מכל העולם, מה שהוביל בשנים האחרונות לבנייה מוגברת של מגדלים ופרויקטים שמאכלסים דירות גדולות ויקרות.

כעת מנסה העירייה לעשות סדר במפה באמצעות מהלך ראשון מסוגו בישראל - שגם אין לו תקדימים רבים בערים גדולות בעולם - ולקבוע מפתח מחייב לתמהיל דירות מאוזן ומגוון יותר שיהיה תקף בכל פרויקט חדש מתוך חישוב המתייחס לשכונה ולרובע, מה שיגוון את סוגי האוכלוסייה שיכולים לגור בכל שכונה. ככל שהבנייה בעיר תתקדם, סבורים בעירייה, בפלורנטין לא יגורו רק רווקים וצעירים, וחלקם יתחילו לגור גם בשכונות כמו כוכב הצפון או רמת אביב שבהן מתגוררות בעיקר משפחות.

התפיסה החדשה נוסחה במסמך מדיניות שנכתב על ידי המתכננים ד"ר חיים פוליאקוף והאדריכל ארי כהן בשיתוף עם אגף התכנון בעירייה, והוא אושר לאחרונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. החוקרים ערכו מיפוי - כנראה ראשון - של היצע הדירות ב־46 השכונות בעיר, כדי שאפשר יהיה לתכנן אותו בהתאם למטרות העירוניות. המסמך קובע כי הגדלת הגיוון החברתי־כלכלי של האוכלוסייה בכל אזור, תוביל לכך שתל אביב תהנה מהתפתחות חברתית וכלכלית, שתאפשר לעיר להישאר אטרקטיבית. “קביעת גודל דירה היא כלי להשגת מטרות עירוניות כמו יצירת שכונות הטרוגניות שיתנו מענה למגוון אוכלוסיות - משפחות, צעירים, יחידים, מבוגרים ורמות הכנסה שונות”, לשון המסמך.

יחסית לשאר הערים בארץ, מדיניות התכנון של תל אביב מגוונת יותר - אך הדבר לא נעשה על סמך נתונים מספקים. "עם השנים נוכחנו ששכונות כמו פלורנטין או מרכז העיר, שחשבנו שהן שכונות מעבר לצעירים - מושכות גם משפחות, אך היצע הדירות שמתאים להן מצומצם”, אומרת סגנית ראש העיר מיטל להבי, מחזיקת תיק התחבורה, הבינוי והתשתיות. “אנחנו לא רוצים לייצר הומוגניות כך שאת מרכז העיר מחזיקים צעירים שמגיעים לשנתיים. הדעה המוסכמת היא שהמשפחות מחזיקות את מרכז העיר".

משפחות צפופות

לדברי להבי, להיצע מגוון של דירות יש תרומה גדולה לשמירת היתרון של תל אביב כעיר פלורליסטית. "לאחרונה יש יותר ויותר בקשות לדירות קטנות”, היא מוסיפה. “זה תואם את הקלת שבס (שמאפשרת להגדיל את מספר הדירות בשטח פרויקט שנבנה - ד”ל) ואת המגמה הממשלתית לדירות קטנות, והעירייה זרמה עם המגמה. מצד שני פעלנו בלי לרדת לרזולוציה של תמהיל הדיור ובלי מדדים מספיקים, ולכן עשינו את המיפוי על סמך חיובי הארנונה”.

על פי המיפוי, בתל אביב יש 190 אלף דירות, 66% מהן במרכז ובצפון העיר (רובעים 1–6). גודל הדירה התל־אביבית הממוצעת הוא 79 מ"ר, כאשר כ־42% מהדירות קטנות מ־80 מ"ר. בשכונות דרום ומזרח העיר (רובעים 7–9) גודל דירה ממוצעת הוא 65 מ"ר, על אף שגודל ממוצע של משק בית בשכונות אלה גדולות יחסית: משפחות גדולות נאלצות להצטופף בדירות קטנות (53–100 מ”ר), כשבאזור מגוריהן אין היצע של דירות גדולות יותר.

סגנית ראש העיר, מיטל להבי. “מדיניות עירונית מושכלת שלא תיגרר אחרי היזמים” צילום: מיכל בר חיים

במרכז העיר (רובעים 3–6), גודל דירה ממוצעת הוא 68 מ"ר, אם כי ברובע 4 (בין רחוב נמיר לרחוב אבן גבירול) גודל הדירות מותאם יותר למשפחות - 87 מ"ר בממוצע. כאשר בוחנים את התחלות הבנייה בין 2000 ל־2013, מגלים ש־30% מהדירות שנבנו בקריית שלום ושפירא (רובע 8) הן של חדר־שניים, לעומת רובעים 2, 4 ו־9 (ראו מפה) שבהן רק כ־6% מהדירות שנבנו הן בגודל זה. בצפון העיר - רבעים 1 ו־2 47% מהדירות שנבנו הן של חמישה חדרים ומעלה, ובמרבית השכונות שם שטח דירה ממוצעת הוא בין 100 ל־150 מ”ר. כנראה שבשל כך, השטח הבנוי הממוצע לנפש בתל אביב הוא 37 מ”ר - 60% יותר מ־23 מ”ר לנפש ב־1974.

תל אביב אמנם לא מרוצה מהתמהיל הנוכחי, אך המסמך מגלה שבהשוואה למגמה הארצית המצב בעיר מאוזן יותר. רק 30% מהדירות בעיר הן בנות 4 חדרים, לעומת 40% בממוצע הארצי. דירות 3 חדרים הן 21% מכלל הדירות בעיר - לעומת 8% בממוצע הארצי.

חישוב תמהיל מדויק

המדיניות החדשה תקבע תמהיל מדויק לכל אחת מהשכונות. גודל הדירות חולק לארבעה סוגים: דירה קטנה מאוד (עד 50 מ"ר), דירה קטנה (51–85 מ"ר), דירה בינונית (86–100 מ"ר) ודירה גדולה (101 מ"ר ומעלה). כך למשל מוצע כי "במבנים בני 40 דירות ויותר, לא יאושרו בקשות להיתרים בהן כל הדירות הן בשטח דומה". הכלל לא יחול על מעונות סטודנטים, בתי דיור מוגן או בנייה צמודת קרקע. עוד נקבע, כי בפרויקטים של התחדשות עירונית, מספר הדירות הקטנות בבניין החדש יהיה שווה למספרן בבניין הישן שנהרס.

ניתוח המצב בכל שכונה יתבסס על ניתוח מאפייני האוכלוסייה והדיור שלה, ובהתאם לצפיפות הרצויה. החישוב יתבצע באמצעות כלי ממוחשב שיאפשר לעירייה וליזמים להזין את נתוני הפרויקט, ולקבל את מספר יחידות הדיור שיש לבנות בו, ואת גודלן. שיטת החישוב תשתנה עם התפתחות הבנייה בכל שכונה.

המטרה היא איזון, אולם לא בשיטה שבה כמה בנייניים בודדים וחד־גוניים - למשל של דירות קטנות בלבד - יאזנו את הממוצע השכונתי. "גילינו שיש אזורים שבהם המשפחות גדולות ואילו הדירות קטנות, ושם צריך לאפשר למשפרי דיור להישאר בשכונה ולא לעבור דירה”, אומרת להבי. “כך נתכנן בניין, שכונה ורובע. אם תוגש בקשה לדירות גדולות, נוכל לדרוש תמהיל שיכלול גם דירות קטנות, לפי הדרוש בשכונה. כך תקודם מדיניות מושכלת שלא תיגרר אחרי יוזמות ספציפיות של יזמים. לא נאפשר שבבניין אחד כל הדירות ייועדו לסוג מסוים של קהל".

התערבות בשוק

בעירייה יודעים שהתוכנית תציב לפניהם אתגר שיחייב אותם למעקב קפדני גם בניהול התחלות הבנייה וגם באכיפה אחר פעילות היזמים. ניהול מלאי הדירות בעיר הוא למעשה התערבות בשוק החופשי ובביקושים הקיימים, שמנתבים צעירים למרכז העיר שאין בה הרבה תשתיות למשפחות, ואת המשפחות לשכונות החיצוניות.

"הרעיון חיובי, אבל העירייה צריכה לרדת לרזולוציות שמעבר לתב"ע נקודתית. אם רוצים יותר משפחות במרכז ויותר צעירים בשולי העיר, צריך לעזור לזה לקרות באמצעות תשתיות”, אומר ד”ר יואב לרמן, מומחה לתכנון עירוני. “העירייה תצטרך להבין כמה היא רוצה להשקיע בזה". לפי לרמן, מדיניות דומה ננקטה בעבר בוונקובר בקנדה ולונדון בבריטניה, אך

שם ההתערבות היתה חד־צדדית: בוונקובר להכנסת משפחות לעיר ובלונדון לטובת הצעירים. לרמן מציין שמשפחות הן אכן גורם יציב יותר במרקם העירוני, אבל הורים מתחשבים גם בהתאמת המרחב לילדים, בעוד אחרים גמישים יותר.

להבי מסכימה שהעירייה מתמודד עם האתגר כבר היום. "בעיית הצפיפות בגני ילדים ובתי ספר במרכז העיר ידועה ואנחנו מתמודדים איתה ללא הפסקה. המיפוי ייצר תמונה של ביקושים ויבהיר מה התשתיות הנדרשות. היכן שיש משפחות צריך יותר שירותים ציבוריים, הציבור בוחר איפה הוא רוצה לגור וחובתנו לדאוג לו", היא אומרת.

נקודה נוספת שאליה מתייחס לרמן היא היעדר פיקוח על החלוקה הפנימית של הדירות בתוך הבניין. כך למשל במגדל היוקרה G (“השופטים”) באבן גבירול תוכננו כ־90 דירות ולבסוף נבנו 37 דירות ב־31 קומות. "העירייה קצת מרפה באכיפה בשלב הבנייה. יזם שיש לו אישור עקרוני על גודל הבניין - החלוקה הפנימית לא נאכפת", אומר לרמן, מה שמוביל לאיחוד דירות קטנות לדירה אחת גדולה. "נכון שאין אכיפה לאיחוד דירות”, משיבה להבי, “אבל אפשר למנוע זאת באמצעות תחרות שתציע דירות גדולות כך שלא ישתלם כלכלית לרוכש דירה לחבר דירות".