כחלון וגלנט בלחץ: מתכננים הקלות דרמטיות לקבלנים מחו"ל שיבנו בישראל

משרד הבינוי והשיכון בהובלת השר יואב גלנט הקל באופן ניכר את תנאי הסף במכרז הקורא לחברות בנייה זרות לבנות בישראל שפורסם בסוף חודש מרץ האחרון, כך עולה מהמכרז המתוקן שפורסם בשבוע שעבר. כמו כן, המשרד החליט לדחות את מועד סגירת המכרז בשבועיים מ־15 ביולי ל־ 1 באוגוסט כדי לאפשר לחברות שכבר ניגשו למכרז לעדכן את הצעותיהן בהתאם לתנאי המכרז החדש.

מתן ההקלות נועד כדי לעודד חברות בנייה זרות נוספות — שידעו שלא יעמדו בתנאי הסף של המכרז — לגשת אליו, וכך שואפים משרד הבינוי והשיכון ושר האוצר משה כחלון להדביק את הפער במספר התחלות הבנייה שדרוש להם כדי להתמודד עם מצוקת הדיור ולהוכיח שהמכרז אטרקטיבי. עד היום הביעו עניין במכרז חברות ממדינות שונות, בהן סין, טורקיה, אוקראינה, ברזיל וגרמניה.

הקלות מכל עבר

ההקלה המשמעותית ביותר שמספק המכרז החדש לחברות הבנייה הזרות נוגעת למחזור ההכנסות השנתי המינימלי שנדרש מהחברות. במכרז המקורי החברות נדרשו להציג מחזור הכנסות שנתי של 500 מיליון דולר, ואילו במכרז החדש הן נדרשות להציג מחזור הכנסות שנתי של 300 מיליון דולר בלבד. כמו כן, כדי שהחברות יוכלו לעמוד בתנאי סף זה, משרד הבינוי והשיכון מאפשר להן במסגרת המכרז החדש להכיר גם בהכנסות של חברות־בנות בתחום הבנייה והתשתיות משלוש השנים האחרונות, בתנאי שהיקף אחזקותיה של החברה שניגשת למכרז בחברה־הבת עומד על 75% לפחות במשך שנה ומעלה טרם מועד הגשת ההצעה.

באופן דומה הוחלט לכלול את החברות־הבנות של החברות שניגשות למכרז לצורך חישוב יחס החוב הפיננסי נטו שלהן (ביחס למאזן). במכרז הישן יחס זה נקבע על 60%. במכרז החדש יחס זה נשמר עבור חברות שמחזור ההכנסות השנתי שלהן נע בין 300 ל־900 מיליון דולר ועלה ל־80% עבור חברות שמחזור ההכנסות שלהן גבוה מ־900 מיליון דולר בשנה.

הקלה נוספת העולה מן המכרז החדש נוגעת לניסיון הבנייה שהחברות נדרשות להציג. לפי המכרז הישן, על החברות להציג ניסיון מוכח של בנייה למגורים כקבלן מבצע מחוץ לישראל בהיקף של 3,000 מ"ר לפחות, כשלצורך כך דירות, מחסנים, חניות מקורות ומקלטים נחשבים כבנייה למגורים. במכרז החדש החברות יורשו לכלול תחת סעיף זה גם בנייה של יחידות דיור בבתי מלון, בניית בתי אבות ובנייה של מעונות לסטודנטים. גם בסעיף זה ניתן יהיה לכלול ניסיון של חברות־בנות במידה שהחברה מחזיקה ב־75% לפחות מהחברה־הבת.

סעיף דומה אך שונה שגם בו ניתנה הקלה הוא סעיף פרויקט מינימום, שלפיו על החברות הניגשות להוכיח שהניסיון שלהן כולל בנייה של פרויקט מגורים אחד בחמש השנים האחרונות שבוצע במדינה שאיננה מדינת־האם שלהן, שאיננה ישראל ושבה נהוגים כללים רגולטוריים שונים מאלו שנהוגים במדינה־האם. במכרז הישן החברות נדרשו להציג פרויקט בהיקף של 3,000 מ"ר לפחות, ובמכרז החדש הן יכולות להציג גם פרויקט של מגורים או משרדים שיש בו לפחות 25 קומות ושבוצע מחוץ למדינת־האם, או פרויקט של מגורים או משרדים שיש בו 25 קומות ומעלה וגם שני בניינים בגובה של לפחות 15 קומות שבוצע במדינת־האם.

כמו כן, ניתנו הקלות הנוגעות לכוח האדם שמעסיקות החברות הזרות. כך, למשל, במכרז החדש בוטל מספר שנות הוותק המינימלי הממוצע של מפקחי העבודה שבמכרז הישן עמד על 5. גם מספר שנות הוותק המינימלי הממוצע של מהנדסי הביצוע הופחת מ־10 ל־8.

לאור השינויים המהותיים בתנאי הסף במכרז, משרד הבינוי והשיכון החליט לשנות גם את אופן בחינת ההצעות ולכן הוא שינה את משקל הקריטריונים.

משקל הקריטריונים האיכותיים, שכוללים בין היתר את הניסיון של החברות בבנייה (מספר הפרויקטים שבנתה החברה, היקף הפרויקטים, וכו'), עלה מ־45% במכרז הישן ל־64% במכרז החדש; משקל הקריטריונים הפיננסיים, שכוללים בין היתר את מחזור ההכנסות השנתי של החברות ויחס החוב הפיננסי נטו למאזן, עלה מ־27% במכרז הישן ל־30% במכרז החדש; ומשקל הקריטריונים הקשורים בכוח אדם, שכוללים בין היתר את מספר שנות הוותק המינימלי הממוצע של מנהלי עבודה ומהנדסי ביצוע, צנח בחדות מ־28% במכרז הישן ל־6% בלבד במכרז החדש.

שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט. דחייה של שבועיים צילומים: אלכס קולומויסקי, יאיר שגיא ואוראל כהן

לא רק צמצום פערים

ב־7 במרץ 2016 החליט קבינט הדיור להשקיע מאמצים בהבאת חברות בנייה זרות לישראל על רקע מצוקת הדיור והעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות. לכן הוחלט לצאת למכרז להקמת מאגר חברות בנייה זרות לצורך ביצוע עבודות בנייה למגורים בישראל. במסגרת המכרז ייבחרו שש חברות בנייה זרות שייכללו במאגר הקבלנים הזרים ושכל אחת מהן תוכל להביא לארץ 1,000 עובדים זרים לצורך ביצוע עבודות המוגדרות עבודות רטובות כמו למשל ברזלנות וטייחות. המכרז הוא אחד הצעדים שנוקטת הממשלה כדי לעמוד ביעדי הבנייה השאפתניים שלה - 70 אלף התחלות בנייה בשנה. כיום מספר התחלות הבנייה עומד על 50 אלף, וכדי לעמוד ביעדים יש צורך בעוד 20 אלף עובדים.

משרד הבינוי והשיכון בונה על החברות הזרות שיעזרו לא רק להדביק את הפער אלא גם שיביאו עמן שיטות בנייה מתקדמות, כמו למשל שיטת הבנייה הטרומית־מודולרית שיכולה לקצר את משך הבנייה הממוצע בכחצי שנה. כיום אין בארץ אף חברה בעלת ניסיון בבנייה מסוג זה.

על רקע חוסר הניסיון של חברות הבנייה בארץ, מהלך היציאה למכרז זכה לתמיכה של כמה יזמים, כמו למשל יו"ר קבוצת מנרב אברהם קוזניצקי. לדבריו, "מדובר במהלך שעשוי להשפיע באופן חיובי על ענף הבנייה בישראל, אך מי שמצפה שהמהלך יוביל להורדת מחירי הדיור ב־20%–40% שוגה". מנגד, ישנם גם מתנגדים למהלך כמו התאחדות בוני הארץ שנשיאה רוני בריק אמר כי "הבאת החברות מחו"ל תסכן אלפי חברות ועשרות אלפי מקומות עבודה".

משרד הבינוי והשיכון בתגובה: "כפי שנקבע בתחילת התהליך, משרד הבינוי והשיכון יצר התאמות ושיפורים הנוגעים לתנאים בתהליך קול קורא לחברות זרות. השינויים נועדו להגדיל את מספר המשתתפים הפוטנציאליים תוך שמירה על רמת ומהות הנסיון והאיכות הנדרשים. מהלך זה צפוי להגדיל עוד יותר את ההתעניינות הגדולה הקיימת כבר בשלב זה."

רוני בריק, יו"ר התאחדות בוני הארץ: "הגדלת נפח המגורים הינו יעד לאומי וחברות זרות אינן אמצעי נכון להגשים יעד זה. המדינה טוענת כי הן יקדמו תיעוש הבנייה ושהחלטתה זו מבוססת על דו"ח של משרד הבינוי והשיכון. אם הדו"ח הוא הבסיס לקבלת החלטה בנושא הוא לכל הפחות חסר, שלא נאמר רשלני ובלתי מקצועי בעליל. הדוח קובע שבבניה של 10 קומות ומעלה יש כיום 100% תיעוש וקורא לשפר את רמת התיעוש בבניית 3-9 קומות בלבד. אם כך, מדוע לא ביקשו בקול הקורא להציג יכולות בנייה מתועשות במבנים של 3-9 קומות כתנאי סף? היקפי הבנייה הנדרשים מהזרות אמורים היו להיבחן על פני 3 שנים. דרישה שרוככה ל-5 שנים. בפרק זמן כזה אין בעיה לבנות מספר גדול של פרויקטים קטנים, כשישנם מספיק עובדים זמינים – בשונה מהמצב בישראל. נתון זה מחזק דרישתנו להביא בהקדם מספר רב של עובדים זרים לחברות הישראליות בענף הבניין, ולא חברות זרות".