בנק ישראל מנסה להרגיע: המחסור האמיתי בדירות - 40-30 אלף

מחסור הדירות בישראל נמוך משמעותית מההערכות המקובלות. כך טוען ד"ר קובי ברוידא מחטיבת המחקר של בנק ישראל. במחקר שהציג היום (ג') הוא טען כי המחסור במגזר היהודי עומד על 30–40 אלף דירות ביחס לצרכי האוכלוסיה, בעוד ששהערכות המקובלות כיום הן כפולות מזה. לגבי המגזר הערבי, טען ברוידא כי אין מספיק נתונים מסודרים לבצע חישוב דומה. מדובר במחסור מצטבר מאז 2008, אז התקזז עודף ההיצע של תחילת העשור עם הגידול בביקוש.

הבדיקה של ברוידא מראה כי עד 2009 היקף התחלות הבנייה היה נמוך משמעותית מהביקושים, ורק מאז 2009 חל זינוק משמעותי עד לרמה שבה הוא כיום - קרוב לצורך השוטף. אם כך, מדוע עדיין מחירי הדירות ממשיכים לעלות? ראשית כי יש פער זמנים בין התחלות הבנייה לסיומן, ושנית בגלל פרמטרים נוספים שמשפיעים על המחיר. ברוידא הוסיף כי כדי להבטיח רמה גבוהה של התחלות בנייה לאורך זמן יהיה צורך לצופף את הבנייה בערים ולבנות תשתיות מתאימות כמו תחבורה ציבורית מסיבית.

עליות המחירים מתבטאות ביכולת שפחתה לרכוש דירה - ב־2008 שווי דירה עמד על 5.5 שנות הכנסה של משק בית ממוצע, בעוד שב־2014 המספר זינק ל־7.3 שנים. במקביל, באותה התקופה הנתח שמהווה שכר הדירה מההכנסה של משק בית עלה מחמישית ב־2008 לרבע מההכנסה ב־2014.

אירוע המכירות של פרויקט מחיר למשתכן בלוד. התחלות הבנייה עלו, אך מספר המשכורות הדרוש מתקשה להדביק את הקצב צילום: עמית שעל

התחלות הבנייה עלו ב־4% אשתקד, לא מספיק ליעדים

מאז כניסתו של משה כחלון למשרד האוצר, הממשלה פעלה ביתר שאת להגדיל את ההיצע המשווק ולהרחיב את מאגר התוכניות הזמינות המאושרות לבנייה, זאת במטרה להוריד את מחירי הדירות ולצמצם המחסור בדירות. אלא שבפועל, גם התחלות הבנייה עדיין רחוקות מהתוצאה הרצויה. בשנה שעברה מספרן עמד על 47.7 אלף דירות - עלייה של כ־4% בהשוואה ל־2014, אך עדיין לא מספקת.

ואת זה אומרים גם אנשי האוצר. ראש קבינט הדיור אביגדור יצחקי התבטא בעבר בנושא ואמר שכדי לצמצם את הפערים יש להגיע להיקף התחלות בנייה של כ־80–90 אלף דירות בשנה. מעבר לכך, גם אם יש יותר התחלות בנייה, נתוני גמר הבנייה נמצאים דווקא בירידה.

אבל סיומי הבנייה דווקא ירדו ב־3% בשנה שעברה

אחת הסיבות לפערים בין התחלות לסיומי בנייה היא קבלנים שפושטים רגל או יוצאים מהענף, ובעקבות כך היקף העבודות מצטמצם על פני מספר קטן יותר של קבלנים שבונים בקצב איטי יותר. אך הסיבה המשמעותית יותר היא המחסור בפועלים ואוזלת היד של הממשלה בהבאת פועלים נוספים. כתוצאה מכך הבנייה נמשכת זמן רב יותר. ונתוני גמר הבנייה אף הצביעו על ירידה של 3% - בנייתן של 43.3 אלף דירות הסתיימה אשתקד לעומת 44.65 אלף ב־2014. עם זאת תוצאות גמר הבנייה משקפות את התחלות הבנייה של השנים הקודמות, כך שהגדלת ההתחלות צפויה לבוא לידי ביטוי כבר בשנתיים הקרובות.

כמה דירות חסרות בארץ? תלוי איזה גוף שואלים

נתוני בנק ישראל משקפים בעיקר את אוזלת היד של המדינה בכל הנוגע להצגת חזית אחידה של מחקרים בנושא הדיור. נכון להיום, בהיעדר גוף אחד שמרכז את המחקרים בתחום ובהיעדר מתודולוגיה אחידה - כל גוף ממשיך לבצע את המחקרים על סמך נתונים שהוא אוסף, מבלי אפילו להבהיר לציבור מדוע הם שונים מנתונים של גופים רשמיים אחרים.

כך למשל, ב־2013 דיווחה הלמ"ס כי המחסור בדירות עומד על כ־22 אלף, בעוד שבמשרד השיכון דיווחו על מחסור של כ־100 אלף, במשרד הפנים כ־200 אלף, ובלשכת השמאים על מחסור של כ־90 אלף דירות.

המחסור בדירות הוא כנראה הנתון הקשה ביותר לניתוח משום שהוא הכי קשה לניטור. כך למשל קשה לזהות אנשים שגרים בדירות מאולתרות, כמו מרתפים, לולים שהוסבו או דירות מחולקות. ההערכות הן כי מדובר באלפי דירות, אך אין דרך לדעת במדויק.