תל אביב וירושלים בין חמש הערים היקרות באירופה
הסקירה השנתית של ענקית הייעוץ דלויט מגלה שהתחזקות השקל והזינוק הנמשך במחירי הנדל”ן החריפו את יוקר הדיור בישראל בהשוואה לאירופה. אמנם בונים כאן בקצב גבוה יותר, אך צריך לעבוד הרבה יותר כדי לקנות דירה. רק בבריטניה וצרפת הדירות יקרות מבישראל
כמה גדולה דירה חדשה שעולה 200 אלף יורו, כ־900 אלף שקל? פירמת הייעוץ וראיית החשבון הבינלאומי דלויט (Deloitte) השוותה בין 50 ערים ב־19 שוקי נדל”ן באירופה, וגילתה שגם ב־2015 ירושלים ותל אביב הן בין חמש הערים שבהן הדירה שניתן לקנות ב־200 אלף יורו היא הקטנה ביותר, אחרי פריז ולונדון. וכמדינה? אותו סכום מספיק כדי לרכוש בישראל דירה של 55 מ”ר בלבד - רק בצרפת ובריטניה הסכום מספיק לדירות קטנות יותר.
- נתוני השמאי הממשלתי קלקלו לכחלון את החגיגה
- אחרי עלייה של 8% בשנה: האם מחירי הדיור בישראל ימשיכו לעלות?
- השמאי הממשלתי: עלייה של 2.5% במחירי הדירות ברבעון השני
זו השנה החמישית ברציפות שדלויט בוחנת את שוקי הנדל”ן למגורים באירופה, והנתונים שוב מגלים את חוסר הסבירות של שוק הנדל”ן הישראלי שדורש מרוכשי הדירות סכומי עתק במונחים אירופיים, בעוד ההכנסה הממוצעת לשכיר והתוצר השנתי לנפש נמוכים מהממוצע האירופי. במלים אחרות: במקומות רבים במערב אירופה ניתן להשתכר הרבה יותר, ולהוציא הרבה פחות על דיור. זה נשמע כמו חדשות ישנות, אבל רצוי לחזור ולהדגיש את הפער הזה פעם אחר פעם.
מתאמצים ולא מגיעים
200 אלף יורו יכולים להספיק במרכז לונדון ל־11 מ”ר בדירה חדשה. בפריז הם יספיקו ל־19 מ"ר, שמוגדרים “חדר אמבטיה מפואר”. בתל אביב הסכום יספיק ל־29 מ”ר - דירת חדר חדשה, אם היתה נבנית - ובירושלים ל־39 מ”ר. מעניין להשוות זאת לערים מרכזיות אחרות באירופה: בווינה, אמסטרדם, מילאנו, ברצלונה ורומא אפשר לרכוש בסכום זה דירות חדשות ששטחן בין 53 ל־58 מ”ר.
בחיפה כבר אפשר לרכוש במחיר זה דירה של 62 מ"ר, אך ב־36 מהערים שנבדקו ניתן לרכוש דירה גדולה יותר: למשל בברלין (63 מ”ר), מדריד (67 מ”ר), בריסל (69 מ”ר), וטורינו (98 מ”ר).
בעוד בישראל הסכום מספיק בממוצע לדירה של 55 מ”ר בלבד, אפשר רק לקנא ב־17 ערים מרכזיות שבהן ניתן לרכוש במחיר זה דירות כפולות בשטחן כמו ליסבון (107 מ”ר), רוטרדאם (112 מ”ר) ו־ולנסיה (119 מ”ר). דירה ממוצעת במחיר זה בהונגריה תשתרע על 196 מ”ר, ובפורטוגל - 194 מ”ר. שבעה חדרים דה־לוקס.
בעוד אנחנו נאלצים להתמודד עם מחירים מרקיעי שחקים, ישראל מפתיעה לטובה במאמצי הבנייה שלה, כשהיא בצמרת מדדי התחלות הבנייה וגמר הבנייה ב־2015.
במספר התחלות הבנייה, ישראל ניצבת במקום השלישי עם 5.6 ל־1,000 תושבים (לעומת 5.5 ב־2014) - נתון הגבוה ב־55% מממוצע המדינות שנסקרו, 3.6 התחלות בנייה ל־1,000 תושבים. רוסיה מובילה בפער ניכר משאר המדינות בהתחלות בנייה עם 8.4 דירות לכל 1,000 תושבים, ואחריה אוסטריה עם 7.5.
במספר השלמות הבנייה ל־1,000 תושבים ב־2015, ישראל ניצבת במקום הרביעי עם 5.1 (ירידה מ־5.4 ב־2014) - כמעט פי שניים מהממוצע האירופי של 2.8 דירות לאלף תושבים. רוסיה מובילה גם בתחום זה בפער גדול עם 7.6 דירות מוכנות לאלף תושבים.
אולם רו"ח דורון גבור, שותף וראש מגזר הנדל"ן בדלויט ישראל מפנה את תשומת הלב לנתון בולט אחר בדו”ח, שמצנן את ההתלהבות: חוסר במספר הכולל של דירות. “כמו בשנים קודמות, ישראל נמצאת בתחתית הרשימה כשיש בה רק 295 דירות לאלף תושבים. לשם השוואה, המדינה הבאה ברשימה מציגה קפיצה משמעותית במספר הדירות - פולין - עם 363 דירות לאלף תושבים. כך ניתן לראות בבירור את מקור כל הבעיות בשוק הדירות בישראל”. מספר הדירות בישראל נמוך ב־40% מהממוצע האירופי של 486 דירות ל־1,000 אזרחים.
גבור מציין כי “חלק מהפער ניתן לייחס לכך שמשק בית ממוצע בישראל גדול ב־50% בהשוואה למשק בית ממוצע באירופה".
האם התוכנית המרכזית של המדינה להתמודדות עם המחסור, מחיר למשתכן, תסייע להורדת המחירים? גבור מצטרף להערכות הנשמעות בשוק לפיהן “הקצאת מרבית הקרקעות לפלח צר באוכלוסייה והירידה המשמעותית בכמות הקרקעות שאינן במסגרת מחיר למשתכן, עלולה להחריף את המחסור שקיים גם היום בדירות”.
9 שנות עבודה, 70 מ”ר
הסקירה של דלויט מציינת שתי סיבות שגרמו לכך שישראל ניצבת במקום השלישי במחיר למ”ר (3,700 יורו). הסיבה ראשונה היא התחזקות השקל מול היורו ב־10.5% בשנה שעברה - ההתחזקות הגבוהה ביותר מבין המטבעות בשווקים שנבדקו.
בנייה בירושלים צילום: עומר מסינגר הסיבה השנייה היא עליית מחירים של 10.8%, לפי דלויט, השנייה בגובהה באירופה אחרי אירלנד, שרשמה זינוק קיצוני של 27%. גם ספרד רשמה זינוק משמעותי של 10.6%, אולם גבור מדגיש כי השוק הספרדי נמצא בסיכון בשל כמות הדירות הגבוהה, 542 דירות ל־1,000 תושבים.
אחד הנתונים המחדדים את מצוקת הדיור בישראל הוא היחס בין מחיר דירה לשכר הממוצע. בדלויט בדקו את היחס שבין שווי דירה חדשה בשטח 70 מ"ר לבין ההכנסה השנתית הממוצעת. ישראל ניצבת במקום השני מבחינת נטל הנדל”ן: עם משכורת ממוצעת של 27 אלף יורו בשנה, דירה של 70 מ”ר עולה 9.5 שנות שכר.
שכונת קיו גרדנס בלונדון צילום: דוד הכהן את המקום הראשון בטבלה תופסת בריטניה עם 10.8 שנות שכר. בתחתית הרשימה: גרמניה שבה דירה כזאת עולה רק 3.2 משכורות שנתיות, בלגיה עם 3.7, הולנד עם 4.4 וספרד עם 4.5 משכורות שנתיות לדירה. באירלנד, גם אחרי הזינוק הדרמטי, דירה כזאת עולה 6.6 משכורות שנתיות בלבד - שלוש שנים פחות מאשר בישראל.
“יש קשר בין התוצר לנפש לבין מספר שנות השכר הנדרשות לצורך רכישת דירה”, מדגיש גבור. “ניתן לראות שבמדינות שבהן התוצר לנפש גבוה יותר, נדרשות בדרך כלל פחות משכורות לרכישת דירה”. התמ”ג הישראלי אכן נמצא בחציון הנמוך, בדומה למדינות מזרח אירופה שגם בהן, למרות מחירי הנדל”ן הנמוכים, נדרשות שנות שכר רבות כדי לרכוש דירה: רוסיה עם 8.4 שנים, הונגריה עם 7.6 ופולין עם 7 משכורות שנתיות לדירה.
עם זאת, ישראל נמצאת במקום טוב מבחינת נטל המשכנתא. לפי נתוני 2014, חוב האשראי למגורים של משקי בית בישראל עומד על 32% מההכנסה הפנויה הכוללת. רק בארבע מדינות נמצא יחס חוב נמוך יותר: רוסיה, סלובניה, הונגריה וצ’כיה. בהולנד החוב גבוה פי שניים מההכנסה הפנויה, וגם באירלנד ובבריטניה החוב גבוה מההכנסה הפנויה.
