בלעדי לכלכליסט
הפינוי-בינוי בנחלת יהודה עובר במגרש הכדורגל
פרויקט לבניית 800 דירות בשכונה הוותיקה בראשון לציון הפך לכדאי לאחר שהעירייה העבירה ליזמים מגרש שבו ייבנו מגדלי דירות לתושבים הוותיקים
תוכנית ענק לבניית 800 דירות בשכונת נחלת יהודה בראשון לציון שאושרה בתחילת השבוע, מסמנת את התחזקותה של מגמה חדשה בפרויקטים של התחדשות עירונית: במקום להתחיל אותם בפינוי התושבים, תחילה בונים בשטח צמוד והתושבים מפונים היישר לדירתם החדשה עוד לפני ההריסה. על פי היזמים - החברות אור לירי ונווה גד השייכת לנכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי - השיטה החדשה מפחיתה עלויות, מאפשרת בנייה מרווחת ומפיגה את חששות הדיירים.
התוכנית תפנה 214 דירות בבנייני רכבת ישנים, ותתפרס על שטח כולל של כ־84 דונם, שבו ייבנו שישה בניינים של שש קומות, חמישה בניינים של 23 קומות ומרכז מסחרי. היזמים קידמו את התוכנית במשך שמונה שנים והבנייה תתחיל בעוד כשנה וחצי - אולם עבור התושבים זהו פרק זמן קצר לעומת 15 השנים שחלפו מאז התחילו לדבר איתם על הפרויקט.
התוכנית הראשונה נכשלה מטעמים כלכליים, כשמספר הדירות שהעירייה אישרה לבנות במקום הדירות שייהרסו לא הספיקה כדי להפוך את הפרויקט לכדאי ליזמים.
פריצת הדרך הושגה כשהעירייה הוסיפה שטח לתוכנית והציעה ליזמים מגרש כדורגל סמוך שעליו ייבנה תחילה הבניין הראשון, ורק לאחר שהוא יושלם יחל פינוי הבניינים הישנים.
המתחם בנחלת יהודה כיום צילום: חברת אור לירי התחדשות עירונית על פי מנכ"ל אור לירי, אלון מתן, 60% מהדיירים חתמו על הסכמה לפרויקט. "רבים מהתושבים ספקנים וחוששים כי הם חוו 15 שנה של הבטחות, אבל אחרי אישור התוכנית בוועדה המחוזית אני מעריך שתושבים רבים יצטרפו", אמר.
חוסכים שכירות
פרויקטים של פינוי־בינוי נעשים בדרך כלל באתר אחד, ואז אין ברירה אלא לפנות את הדיירים לדירות שכורות עד שהבניין החדש יושלם. זהו זמן מתוח הן לקבלן, שכל עיכוב עולה לו בדמי שכירות לעשרות דירות, והן לדיירים שמקווים לא להיתקע בדירות זמניות. גם כשהכל תקין, הדיירים נאלצים לעבור דירה פעמיים בתוך שלוש שנים, ועל היזם מועמסים עלויות מעבר, שכר דירה וערבות לדיירים.
בפרויקט בנחלת יהודה תעמוד לדיירים אפשרות בחירה: הם יוכלו לעבור לדירה חדשה במגדל שייבנה במגרש הכדורגל שתהיה גדולה ב־40% מדירתם הנוכחית, או לעבור לדירה מושכרת ולחזור בהמשך לדירה בבניין הנמוך שיקום במקום שבו היה ביתם הישן. הפרויקט יתקדם בשלבים: ייבנה מגדל בשטח החדש, ואחריו יפונה בניין ישן.
עיריית ראשון לציון מקדמת פרויקט דומה בשכונת רמת אליהו, שם התושבים יפונו לארבעה אתרים שבהם ייבנו מבני קבע חדשים, לפני תחילת ההריסה בשכונה. על פי ההסכם שחתמה העירייה עם היזמים בפרויקט הנוכחי, הם יבנו בכספם מגרש כדורגל חדש בשטח אחר, ויקצו קרקע לשטחי ציבור בגודל זהה לזה שיש כיום.
היזמים מנסים להתמודד עם חשש נוסף המלווה דיירים בפרויקטים של פינוי־בינוי: הזינוק בעלויות האחזקה וועד הבית. מכיוון שפרויקטים כאלה נעשים תמיד בשכונות חלשות, יש חשש שהקמת בניינים גבוהים שדורשים דמי ועד בית גבוהים תדחק את הדיירים הוותיקים מהשכונה. היזמים בנחלת יהודה מבטיחים שדיירים שיבחרו לעבור למגדל, יקבלו מהם למשך עשר שנים מימון להפרש בתשלומי האחזקה. תמריץ אחר הוא שהדירות במגדלים יהיו גדולות ב־10% מהדירות שיוקמו במקום הבתים הישנים.
הדמיית הפרויקט החדש צילום: Albatross
צפיפות נמוכה
על פי עו"ד זיו כספי המלווה את הדיירים זה כ־15 שנה ומשמש גם יו"ר הוועדה הארצית להתחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין, "בינוי לפני פינוי חוסך ליזם כ־20% מהעלויות ומאפשר להוריד את צפיפות הבנייה. המדינה מתחילה להבין את זה".
הבנקים דורשים מחברות הבנייה להשיג רווחיות של כ־20% כדי לקבל מימון. מכיוון שהרווחים מגיעים ממכירת הדירות הנוספות, ככל שההוצאות גבוהות יותר, הבנקים דורשים לבנות יותר דירות. על פי כספי, בפרויקטים אחרים בראשון לציון מספר הדירות שנבנו היה גדול פי חמישה ממספר הדירות שנהרסו, ואילו בנחלת יהודה היחס יהיה פחות מפי ארבעה - בזכות החיסכון בדמי השכירות למאות משפחות במשך שנתיים־שלוש.
"בשיטה הזו גם יותר קל להגיע להסכמות עם הדיירים כי הם לא מסכנים כלום, הם מקבלים מפתח תמורת מפתח", אומר זיו שמדגיש שמעורבותה של המדינה הכרחית כדי לספק קרקעות משלימות ליזמים.
אלי יהלום, מהנדס העיר ראשון לציון עד לפני חמישה חודשים, שליווה את התוכנית מ־2010, מסביר שהעירייה היתה שותפה לפתרון משום שרצתה למנוע בנייה גבוהה בלב נחלת יהודה. "אלו שיכונים ישנים הנטועים במקום משנות השישים. רצינו ליצור מתחם שיהיה תפר לאזור החדש, ולכן העדפנו בינוי מרקמי (של 6–7 קומות - א"ג) ולא בנייה גבוהה. מכיוון שהבנייה המרקמית לא הניבה מספיק הכנסות, הפתרון היה מגרש הכדורגל שנמצא בדופן השכונה. כך גם יצרנו כניסה חדשה לשכונה והצלחנו לשלב בה שטחי תעסוקה".
ראש העירייה דב צור מסר כי "בבנייני רכבת כמו בנחלת יהודה אין פתרון אחר של התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38 למשל, ולכן קידמנו את התוכנית הזו. אני שמח שתושבי השיכונים יוכלו לשפר את תנאי המגורים שלהם והשכונה כולה תעבור התחדשות".
