עיריית ת"א נגד מיזם הנדל"ן של שירותי בריאות הכללית

תוכנית של שירותי בריאות כללית לבנות בניין מגורים על השטח שבו מצוי המטה שלה מעוררת מחלוקת בינה לבין עיריית תל אביב. בעקבות המחלוקת החליטה הכללית לקדם את התוכנית בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, תוך עקיפת הוועדה המקומית. בתגובה הגישה העירייה התנגדות — בבקשה לחייב את הכללית להקצות 25% משטח המגורים להשכרה במחיר מפוקח.

כן דורשת העירייה כי בניין המטה עצמו שנכלל בפרויקט ייועד לשימור מחמיר, מהלך שפירושו איסור על הריסה או תוספת לבניין הקיים. הכללית, שבשנים האחרונות החלה לממש נדל"ן שצברה, כבר הסכימה כי רבע מהדירות יופנו להשכרה (אך לא במחיר מפוקח), אך חזרה בה מהסכמתה, והגישה התנגדות לתוכנית שהיא עצמה יזמה. הדיון בשני הקרוב.

לפי 50 שנים קנתה כללית את הקרקע, ברחוב ארלוזורוב 115 בתל אביב, מההסתדרות, שינתה את ייעודה ממגורים למסחר והקימה על חלק מהמגרש את אחד משני בנייני המטה שלה. כיום שוכן בו מבנה חד קומתי. הכללית ביקשה להשביח את הנכס, ולאחר משא ומתן עם העיריה התגבשו הסכמות לפיהן יוקם שם בניין ובו קומת מסחר, שבעה מרתפי חניה ו-68 דירות שייתפרסו על פני שמונה קומות. 

הבניין של הכללית ברחוב ארלוזורוב 115 בת"א צילום: אורי תובל

באוקטובר 2014 החלה הכללית לקדם את התוכנית. בשלב זה הגיש עודד גבולי, מהנדס העיר חוות דעת שעל פיה יש להקצות 10% מהדירות להשכרה במחיר מפוקח (כ-60% ממחיר השוק), וכן לשמר את חזית הבניין. אך בדיונים שהתקיימו במשך 2015 בוועדה המקומית דרשו חברי הוועדה להגדיל את שיעור הדירות להשכרה לכ־25%.

להערכת גיל וינלס, שמאי מקרקעין ומבעלי קבוצת חצור וינלס, דרישת העירייה עשויה לגרום לכללית להפסד של כ-20 מיליון שקל. לפי וינלס לאחר אישור התוכנית, שווי הזכויות בקרקע ללא השכרה במחיר מפוקח יהיה כ-125 מיליון שקל. אם העיריה תחייב את הכללית להקצות 25% מהדירות להשכרה מוזלת — שווי הזכויות יירד לכ-105 מליון שקל.

בעקבות החלטת הוועדה המקומית, החליטה הכללית לגשת ישירות לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב, שכן החלטותיה של הוועדה המחוזית גוברות על החלטות הוועדה המקומית. באוגוסט 2016 החליטה המחוזית להפקיד את התוכנית שכוללת הוראה המחייבת להקצות 25% מהדירות להשכרה, אך בלי פיקוח.

באוקטובר הגיש עודד גבולי, מהנדס העיר, את התנגדותו לתוכנית ובה הדרישה לקבוע כי מבנה ההנהלה — שהוקם ב־1964 על ידי האדריכל מוטי בן חורין והוא נחשב ליצירה מוערכת בזרם הברוטליסטי — הוא לשימור מחמיר, וכן לחייב את הכללית להגיע לסיכום עם העיריה על שיטת השכרת הדירות. למעשה חוק התכנון והבנייה אינו מאפשר לקבוע בהוראות התוכנית כללים בנוגע לאופן ההשכרה או גובה שכר הדירה. המנגנון החוקי היחיד שמאפשר להגביל את גובה שכר הדירה הוא חוזי, ולכן העיריה נוהגת להחתים יזמים על חוזים כאלה.

מיטל להבי, סגנית ראש העיר, אומרת כי "בניין הכללית ומה שהיא מבקשת לעשות אתו ממחישים את הצורך במנגנון ארצי, שמגדיר דיור בר-השגה ומאפשר יישום בפועל. זה בדיוק סוג הדיור שמשתלב במרחב העירוני ללא צורך בתוספת תשתיות ויש לו גם ערך חברתי כמקדם אינטגרציה בין אוכלוסיות חזקות שקונות במחיר מלא לכאלו שזכאיות לדיור בר־השגה".

וינלס סבור כי " מבחינת בעלי נכסים הדרישה לדיור בר־השגה יצרה מגבלות, וללא סל של הטבות — פטור ממע"מ או הנחות במס הכנסה, והנחות בארנונה — השוק הזה לא יתפתח".