סימני צינון ראשונים בשוק הדיור, אך המחירים עדיין בשמיים

שנת 2016 רק הסתיימה ואף שהנתונים הסופיים אינם רשמיים עדיין, מסתמנת האטה משמעותית בפעילות בשוק הנדל"ן — כך עולה מנתונים שפרסם אתמול הכלכלן הראשי במשרד האוצר יואל נווה בסקירה השבועית שהתמקדה בסקירת הענף לחודשים אוקטובר־נובמבר.

על פי ממצאי הכלכלן, בחודשיים האלה נרשמו הרמות הנמוכות ביותר עד כה של עסקאות בשנת 2016. כך, בחודש אוקטובר נרכשו כ־4,700 דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2011 שעמד בצל המחאה החברתית, ואילו בחודש נובמבר נרשמו כ־8,900 עסקאות, ירידה של 10% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד.

באוצר מדגישים כי היקף העסקאות הנמוך באוקטובר הושפע בין היתר מהחגים, אולם גם בהינתן עובדה זו מדובר ברמה נמוכה במיוחד. אם משווים את הנתונים לאלה של חודש ספטמבר 2010, שבו חלו כל החגים בדומה לאוקטובר 2016, רואים שאז דווקא נרשמו קרוב ל־6,000 עסקאות. בנוסף, ההיקף הנמוך של העסקאות בתקופה הזאת צפוי להביא לירידה נוספת בהיקף נטילת המשכנתאות בחודשים הקרובים, בשל העובדה שהמשכנתאות ניטלות בדרך כלל כמה חודשים אחרי חתימת חוזה הרכישה. למרות כל זאת, שנת 2016 צפויה להסתיים עם מספר עסקאות דומה או נמוך רק במעט מזה של 2015, וגם זאת בשל מאמצי האוצר לצנן את הביקושים בשוק ולא בהכרח בשל פעילות בצד ההיצע.

הטיפול במשקיעים עובד: העלאת מס הרכישה ומיסוי דירה שלישית עשו את שלהם

האוצר סימן כבר מזמן את המשקיעים כאוכלוסייה שתורמת לעליית מחירי הדיור, והצורך להראות תוצאות מהר מוביל לחיפוש פתרונות שירגיעו את הביקוש. המהלך הראשון היה הכבדת מס הרכישה ביוני 2015, שניתן כבר לקבוע כי הצליח לשרת את המטרה משום שחלקם של המשקיעים בשוק ירד מכ־30% לכ־20% בממוצע. מס דירה שלישית, שנועד להגביר את הקצב שבו מוכרים משקיעים את דירותיהם, צפוי להשפיע גם הוא אם יאושר. אין כאן פעילות להגדלת ההיצע, אלא שוב טיפול בביקוש.

באוצר אומרים שהסיבה המרכזית להיקף העסקאות הנמוך באוקטובר־נובמבר היא הירידה החדה ברכישות משקיעים, שרכשו בנובמבר 23% פחות דירות מהממוצע בינואר־ספטמבר. בבאר שבע למשל עמד שיעור המשקיעים באוקטובר־נובמבר על 14% — הנמוך בארץ.

מחיר למשתכן: זוגות צעירים בהמתנה

אחד ההסברים לירידה ברכישת הדירות באוקטובר־נובמבר הוא שזוגות צעירים רבים ממתינים להגרלות מחיר למשתכן. לפי האוצר, אלה רכשו בנובמבר כ־3,900 דירות, 6% פחות משרכשו בנובמבר 2015. עוד מספרים באוצר שהזוגות הצעירים בבאר שבע התמקדו בדירות יד שנייה, אבל לא מספקים נתונים על שאר הארץ.

עד כה הוגרלו או נמצאות בשלבי הגרלה מתקדמים דירות לכ־8,000 משקי בית במחיר למשתכן, שעליהן יכולים להתמודד 60 אלף זכאים מסדרה א'. החלטת האוצר לחלק את הרוכשים הפוטנציאליים לשתי סדרות נועדה להקטין את התחרות על הדירות וכך להגביר את אמון הציבור בתוכנית, וזאת משום שקצב ההגרלות והמכירות אינו משביע רצון.

באוקטובר־נובמבר נערכו הגרלות בערים אטרקטיביות יחסית, בהן ירושלים ורעננה, ולכל אחת מהן נרשמו מעל 15 אלף משקי בית.

הקבלנים חשים בהאטה: דירות חדשות מחכות יותר

הקבלנים שבונים דירות מגורים אולי לא מצהירים על כך רשמית, אבל לאחרונה מורגשת אצלם ירידה בהיקף המכירות. בהתאם, גם מלאי הדירות החדשות שממתינות לרוכש נמצא בעלייה. באוקטובר עמד מספר הדירות הללו על יותר מ־30 אלף לעומת קרוב ל־25 אלף באוקטובר 2015. ואלה רק דירות חדשות.

במקביל, משך הזמן הממוצע שעובר עד דירה נמכרת עמד באוקטובר על 12.7 חודשים, בהשוואה ל־10.1 חודשים באוקטובר 2015.

הבנקים נאלצים לצמצם חשיפה לענף: המשכנתא הולכת ומתייקרת

אחרי שנים של השתוללות בתחום המשכנתאות, בנק ישראל מאלץ את הבנקים לסגור מעט את הברז באמצעות חיוב להקטין את החשיפה למשכנתאות ולרתק לשם כך יותר הון. התוצאה היא שלבנקים נותר פחות כסף פנוי שאותו ניתן להעמיד לטובת משכנתאות, מה שהוביל לפגיעה בתחרות ולעלייה בריביות.

כך למשל, שיעור הריבית הממוצע במסלול הצמוד למדד עלה מ־2.48% בנובמבר 2015 ל־3.65% בנובמבר 2016, ושיעור הריבית השקלית עלה מ־2.42% בנובמבר 2015 ל־%3.21 בנובמבר האחרון. העלייה הזאת מגלמת בתוכה ייקור של 200—500 אלף שקל לדירה, תלוי בגובה ההלוואה ובשיעורה מתוך מחיר הרכישה, ומאריכה את תקופת הפירעון הסופי של הלווה בשנה וחצי עד שנתיים בממוצע.

כך צפוי היקף המשכנתאות ב־2016 להסתכם בכ־60 מיליארד שקל, ירידה של 8% בהשוואה ל־2015, שהיתה שנת שיא בנטילת משכנתאות חדשות.

ריבית בנק ישראל: עלייה קטנה לא תשפיע

אחד המפתחות המשמעותיים ביותר להקטנת הביקושים נמצא אצל נגידת בנק ישראל קרנית פלוג - ריבית בנק ישראל. הריבית האפסית הנהוגה במשק מאז מרץ 2015 גורמת למשקי הבית ובעיקר למשקיעים להמשיך ולרכוש דירות מאחר שהאלטרנטיבות להשקעות יציבות אינן מניבות תשואה כפי שמניבה השקעה בנדל"ן.

על פי הערכות, בנק ישראל צפוי להעלות את הריבית מ־0.1% ל־0.25% עד סוף השנה. אלא שספק אם עלייה בשיעור זה תספק תמריץ להעתקת השקעות לאפיקים אחרים כמו פיקדונות וחסכונות בבנקים, ולכן לא צפויה להשפיע משמעותית על המצב בשוק.

שוק הנדל"ן בישראל נתפס כיציב מאוד לטווח הארוך, כך שגם אם המחירים ירדו בשיעור כלשהו, הציפיות הן שמגמת המחירים תמשיך להיות חיובית בשל גידול האוכלוסייה והמחסור בקרקעות.