"מחירי הקרקע הגיעו לרמה לא הגיונית"

"הממשלה הביאה למצב שאין קרקעות לבנייה. כל הקרקעות שהממשלה משווקת הן במחיר למשתכן, והקרקעות הפרטיות מצומצמות, ומחירן עלה מאוד בעקבות הביקוש הגבוה מדי שנוצר להן", מאשים נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת הבנייה האחים דוניץ, את תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון להורדת מחירי הדיור.

ייקור הקרקעות הפרטיות שולח את היזמים לכיוון של התחדשות עירונית, אבל לדברי אחיעזרא חלק מהפרויקטים נשארים על הנייר כי התוכניות של היזמים לא תמיד תואמות את מדיניות הרשויות. כמו כן הוא מלין: "יש הרבה מתחמים שכלכלית אתה לא יכול לגשת אליהם. התחרות גורמת לכך שפרויקטים הופכים לבלתי כלכליים. התמודדתי על פרויקט ברמת גן שהתחרו עליו חמישה־שישה יזמים, וההצעות שהם נתנו היו על גבול הרווחיות וזה לפני תכנון. אני לא יכול להתמודד עם חברות שמחתימות את הדיירים על הסכמים לא הגיוניים".

אחיעזרא על רקע הדמיית הפרויקט בראשון לציון צילום: אוראל כהן

קשה עם אישורי הבנייה

בתחילת דרכה של מחיר למשתכן מרבית חברות היזמות הגדולות הביעו את הסתייגותן מהמהלך ולא ניגשו למכרזים הללו. אלא שהמצב השתנה, וכיום חברות כמו אזורים, גינדי החזקות, בוני התיכון, אפריקה ישראל ופרשקובסקי מתמודדות על מכרזים. אחיעזרא לא השתכנע בעניין הזה: "מכרזים של מחיר למשתכן לא מעניינים אותנו. יש לנו רזרבות של קרקעות, ואין סיבה שניגש למכרזי מחיר למשתכן ברווח מינימלי. אנחנו מחזיקים במלאי של כ־3,000 יחידות דיור, שמאפשר לנו להתנהל באופן יציב ונכון לאורך השנים הקרובות".

אי אפשר להרוויח בפרויקטים האלה?

"אפשר להרוויח אבל זה גבולי מאוד. המחירים שם סופיים וקשה לחפות על סטיות שמתרחשות במהלך הבנייה. כשאנחנו בונים לבד יש לנו מנגנונים שנועדו למנוע מצב שבו הבניה מתייקרת ומקזזת את הרווח. במחיר למשתכן יש סיכון, מדד תשומות הבנייה לא משקף את ההתייקרויות, ואני מתקשה להבין איך אפשר להבטיח את סיום הפרויקטים האלה. הסיכון בפרויקטים האלה גדול יותר בעיקר ליזמים, לחברות ביצוע זה פחות קריטי".

אתם קונים קרקעות פרטיות?

"מחיר הקרקע יקר מאוד, אני לא יכול לקנות קרקע מפרטיים. בגבעת שמואל קרקע ליחידת דיור היא מיליון שקל, ובאם המושבות 600-650 אלף שקל. אלה מחירים לא הגיוניים. בשלב זה הכי נכון עבורנו לממש את הקרקעות שצברנו".

על הסחבת הבירוקרטית שמאריכה את תקופת הבנייה בצורה לא הגיונית, ובה מחיר הדירות בפרויקטים מזנק עד כדי מוכפל, אפשר ללמוד מפרויקט בינוי־פינוי (פרויקט שבו ראשית בונים על קרקע ריקה ורק לאחר מכן הורסים את המבנים הקיימים, ד"ל) שמקדמת האחים דוניץ בקריית האמנים בשכונת סלע במזרח ראשון לציון. הקרקע לפרויקט נרכשה על ידי דוניץ ב־2010 מחברה יזמית שפשטה את הרגל לאחר כחמש שנים שבהן ניסתה לקדם את הפרויקט. כלומר כבר12 שנה במצטבר שהמיזם הזה מקודם, והוא עדיין רחוק מסיום.

הפרויקט הזה נחשב לגדול ביותר עד כה בתחום ההתחדשות העירונית, והוא כולל בנייה של 14 בניינים בני 19-31 קומות וכ־1,400 דירות, חניות תת־קרקעיות ומחסנים צמודים. זאת במקום 276 דירות ישנות שנבנו בשיכונים בשנות ה־50 שיפונו במסגרת הפרויקט. עד כה בנתה האחים דוניץ חמישה בניינים, ונותרו לה תשעה נוספים. לדברי אחיעזרא, הבנייה מתבצעת בקצב השיווק, אך מושפעת לא מעט מההתנהלות האטית של קבלת היתרי הבנייה: "אנחנו כל הזמן נתקלים בקשיים לקבלת היתרים. זה נובע מהתנהלות אטית של הרשויות. אני מקדם עכשיו היתרים לשלושה בניינים בבת אחת וזה כבר סיפור של שנה". בתקופה זו מחירי הדירות בפרויקט לא פחות מהכפילו את עצמם. "במגדל הראשון מכרתי דירות של 4 חדרים ב־800 אלף שקל, והיום אנחנו מוכרים אותן בכ־1.9 מיליון שקל", מספר אחיעזרא.

האם המחיר שאתה גובה כיום על אותה הדירה לא מוכיח שליזמים יש חלק משמעותי בעליית המחירים?

"בבניין הראשון היינו צריכים למצב את הפרויקט, ולכן מכרנו מתחת למחיר השוק, שהיה אז סביב מיליון שקל. במהלך השנים העלויות גבהו, נכון שהן לא הוכפלו, אבל חשוב להסתכל על כלל השוק, כולל על מחירי הקרקעות. כיזם וכחברה שרוצה להמשיך לקדם פרויקטים, אני חייב למכור במחיר השוק כדי שאוכל בהמשך לקדם פרויקטים נוספים ולרכוש עוד קרקעות".

מה דעתך על הסכמי הגג עם הרשויות המקומיות?

"הסכם הגג הוא שוחד לרשויות, אבל אין ברירה זה המפתח לבנייה בתחומי הרשויות, ובלעדיו ראשי הרשויות לא ישתפו פעולה עם הממשלה בבנייה למגורים. כשאני בונה פרויקט בהיקף כמו זה בראשון לציון הרשות צריכה להתייחס להיבטים רבים של תשתיות תחבורה ובתי ספר, ולא תמיד יש לה הכלים לכך".

מגבילים את המשקיעים

אחת מהדרכים של הממשלה לנסות ולהוריד את מחירי הדיור היא להכביד את המסים על מי שמחזיק בבעלותו יותר מדירה אחת.

כיצד משפיעה העלאת מס הרכישה והמס המתוכנן על דירה שלישית?

"אני מניח שהמס הזה ישפיע באופן מינורי על השוק. גם כחלון וגם לפיד הגבילו מאוד את המשקיעים. עם זאת, אנשים לא ימכרו כי התשואה על כסף חופשי היא מאוד נמוכה, יותר נמוכה מהשקעה בדירה שלישית. מי שמחזיק דירות יקרות, החלק שיישאר לו יפצה על המס".