האוצר נותן לתשתיות, במועצת באר יעקב רוצים גינה

בשבועות הקרובים תתעשר קופת המועצה המקומית באר יעקב ב־3 מיליארד שקל, תוצאה של הסכם גג שנחתם עם משרד האוצר לבניית תשתיות ומוסדות ל־11 אלף דירות במקום. ביום רביעי הקרוב ועדה בראשות ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי, המשנה לראש אגף תקציבים ערן ניצן ומנכ"ל רשות מקרקעי ישראל עדיאל שמרון צפויה לאשר את ההסכם, אבל מפרטיו שהגיעו לידי "כלכליסט" עולה כי רק כמחצית מהסכום מיועד לצורך פיתוח השכונות החדשות.

על פי ההסכם כ־2 מיליארד שקל מיועדים לתקציב פיתוח השכונות החדשות, תשתיות ומוסדות ציבור; אבל כ־1.3 נוספים יושקעו בעיר הוותיקה: 800 מיליון שקל שתקבל המועצה מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כ"חלף היטל השבחה" לפיתוח עירוני לפי שיקול דעתה ועוד כ־550 מיליון תחת ההגדרה "תשתיות־על" לצורך מימון 38 הפרויקטים של הרחבת כבישים, וטיפוח נופי, רובם בעיר הוותיקה.

הסעיף האחרון חריג משום שהוא מוקצה ברובו לפיתוח של דברים שאינם מוגדרים כחסמים - תשתיות שהקמתן הכרחית לצורך קידום תוכנית בנייה חדשה. בפועל מרבית הפרויקטים לא קשורים כלל לדירות החדשות שייבנו בשטח שבו שכן בעבר מחנה צריפין, ולצורך בנייתן נחתם הסכם הגג.

שילוט לבנייה מחודשת בשכונה ותיקה בבאר יעקב. 38 פרויקטים שלא קשורים למימון האוצר צילום: עמית שעל

בין הפרויקטים: הרחבת כביש כניסה לעיר, כולל שביל אופניים וגינון בעלות של 22 מיליון שקל; פרויקט להשלמת אספלט, צביעה והצבת תמרורים ברחוב נעמי שמר בעיר בעלות של 7 מיליון שקל; חיבור רחוב לנצר סירני, כולל גינון ותאורה בעלות של כ־12 מיליון שקל.

רוכשי הדירות יממנו

באר יעקב היא מקרה יוצא דופן, משום שבהסכמי גג אחרים ממומנים רק פרויקטים תשתיתיים שהכרחיים לבניית דירות חדשות. ההסכם החריג התאפשר בזכות מיקומה של באר יעקב בלב אזורי הביקוש, בשל עליית מחיר הקרקע בעיר, ובשל ההערכה כי שיווק הקרקע בתחומה יניב יותר מ־3 מיליארד שקל. כלומר, בסופו של דבר את הפרויקט האדיר אמורים לממן 11 אלף רוכשי הדירות.

את המשא ומתן עם רמ"י מנהל ראש העיר נסים גוזלן כשנה וחצי, לפני כמה חודשים מינה גוזלן למנכ"ל המועצה את אריק זורגר - ששימש בעבר כיועץ למנכ"ל רמ"י - ומאז הואץ קצב המשא ומתן עם האוצר.

נסים גוזלן. מקוואות במקום מחלפים צילום: אבי מועלם

הסכמי גג נועדו לספק לעיריות מימון לבניית שכונות עם אלפי דירות חדשות והם מסדירים את המנגנון למימון התשתיות החיוניות לאותה בנייה: מחלפים, גשרים או מכוני טיהור שפכים, שבלעדיהם אסור להוציא היתרי בנייה.

משרד האוצר רואה בכל הסכם גג כפרויקט נפרד במשק סגור.כלומר ההכנסות משיווק הקרקע למגורים משמשות למימון פיתוח השכונה (מדרכות, כבישים למשל), והקמת אותן תשתיות על. בכל מכרז של רמ"י מציינים במפורש את הסכום שעל היזמים להוסיף לצורך מימון הסכם הגג. את הסכום הזה מגלגלים היזמים בסופו של דבר על רוכשי הדירות.

ההערכות הן כי הקרקע לבנייה חדשה בבאר יעקב תניב לפחות 3 מיליארד שקל, ומכאן הנדיבות של רשות מקרקעי ישראל: מיקומו של הישוב בלב אזורי הביקוש הקנה לו עמדה מצוינת למשא ומתן על ההסכם, הן בזכות ערך הקרקע אך גם משום שבמשרד האוצר מעדיפים בנייה במרכז, שתתרום למאמץ להורדת מחיר הדיור.

כחלק מ־3 מיליארד השקלים הרשות המקומית תקבל מרמ"י כ־800 מיליון שקל, תחת הסעיף "חלף היטל השבחה". גם הסכום הזה נגזר מערך הקרקע, ולכן ערים מרוחקות יותר מהמרכז מקבלות פחות.

בפרויקטים שאין בהם הסכמי גג, המימון לפיתוח הוא באמצעות אגרות שגבוה הרשות בהתאם לחוקי העזר העירוניים. הסכם גג מאפשר לעירייה מימון מוקדם, שמאפשר את פיתוח התשתיות במקביל לשיווק הקרקע, ובהסכמים האלה העיריות מתחייבות לא לגבות אגרות נוספות מהיזמים.

עוד 100 אלף תושבים

רוב הדירות החדשות שלשמן נחתם הסכם הגג ייבנו בשטח מחנה צריפין שפינויו החל בשנים האחרונות. על פי התוכניות, בשטח המחנה יצמחו בשנים הקרובות בניינים עם כ־17 אלף דירות, וכן שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר. מבחינה מוניציפלית השטח חולק בין ראשון לציון לבאר יעקב, כאשר באזורים ששוייכו לבאר יעקב יבנו כ־11 אלף דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של 1 מיליון מ"ר. הישוב באר יעקב הוא כבר בן 100 ובשנים האחרונות כמעט הכפיל את עצמו, כיום הוא מונה המועצה כ־18 אלף תושבים, ולאחר מימוש תוכנית צריפין ותוכניות בנייה אחרות יתגוררו בו כ־100 אלף תושבים.

במסגרת ההסכם יעביר האוצר כ־11 אלף שקל על כל דירה חדשה שתיבנה ובסך הכל כ־130 מיליון שקל לרשימה של מבני ציבור שתכין הרשות המקומית לפי שיקול דעתה: מעונות יום, בתי כנסת, מקוואות, מעונות, מתנ"ס, ספרייה או מגרש ספורט, ואין הכרח כי הם יוקמו דווקא בשכונות החדשות; בנוסף יעביר האוצר כ־3,000 שקל לדירה, ובסך כ־35 מיליון שקל למה שמכונה "חדש מול ישן" - תקציב לשדרוג תשתיות וגינות בשכונות הוותיקות.

בנוסף לזה רמ"י תקצה כ־10% מהקרקעות שהיא משווקת בבאר יעקב כקרקע משלימה בפרויקטים של התחדשות עירונית. הדבר יאפשר ליזמים לבצע פינוי־בינוי או תמ"א 38 בעיר הוותיקה, אך לבנות חלק מהדירות הנחוצות להם כדי לשמור על ריווחיות מספקת באותן קרקעות.