מחקר בינלאומי: "אי אפשר לברוח מעליית מחירי הדירות בישראל"

עד 2040 תגדל מאוד צפיפות הבנייה ברצועת המרכז, בין גדרה לחדרה, וייבנו מאות אלפי דירות במגדלים, אך בניגוד למצופה, ככל שכמות הדירות תגדל מחיריהן ילכו ויאמירו - אל המסקנה הזו הגיעה פירמת הייעוץ וראיית החשבון בייקר טילי, שהשלימה לאחרונה עבודת מחקר עבור גוף נדל"ני גדול, שבה התבקשה לספק תחזית בנוגע למגמות הנדל"ן בישראל ל־20 השנים הקרובות.

יקי ברנס, ראש חטיבת האסטרטגיה של הפירמה, מסביר כי התחזית מבוססת על השוואה של אזור תל אביב והמרכז לאזורים אחרים בעולם שהיו בעלי מאפיינים דומים לפני 20 שנה. אזור חדרה עד גדרה מתפרס על פני 1,470 קמ"ר, וחיים בו 3.5 מיליון איש בצפיפות של 2,400 נפש לקמ"ר. המקומות בעולם שנבחרו להשוואה הם לונדון רבתי, שבה הצפיפות היום עומדת על 5,500 נפש לקמ"ר, הונג קונג עם 6,400 נפש לקמ"ר, סינגפור בעלת שטח קטן כמעט בחצי אך הצפיפות בה היא כ־7,600 נפש לקמ"ר, ניו יורק סיטי שבה 10,000 נפש לקמ"ר. בנוסף בחנו גם את המקרה המיוחד של מקאו הפצפונת, הנחשבת לצפופה בעולם- שבה חיים 600 אלף תושבים על 28 קמ"ר, כלומר 21 אלף נפש לקמ"ר. "האזורים הללו צפופים מאיתנו פי שניים, שלושה ויותר, אבל לפני 20 שנה הם היו איפה שאנחנו מבחינת צפיפות וגודל הכלכלה, ולכן סביר שהתהליכים שהם עברו יתחוללו גם אצלנו", אומר ברנס.

המסקנה הראשונה של המחקר, שאינה מפתיעה, היא כי בעשורים הקרובים ייווצר רצף עירוני בין גדרה לחדרה, וההפרדה בין הערים תלך ותצטמק. בנוסף לכך מאות אלפי תושבי המדינה יעברו לגור במגדלים. "אין דרך אחרת להכניס 5,500 אנשים לקמ"ר", אומר ברנס.

אבל אם מישהו חשב שהגדלת ההיצע תגרום לירידת מחירים, בבייקר טילי טוענים בדיוק את ההפך. לא רק שמחירי הדיור ימשיכו להאמיר, אלא שגם הגידול בהיצע הדירות יגרור לעליית מחירים כללית: "מקומות הצפופים תמיד יהיו הכי יקרים, מהסיבה הפשוטה שכשיש יותר ביקוש לשירותים ומוצרים, ההיצע יקר". לדברי ברנס,

ככל שהערים מצטופפות, כך יש בהן יותר פעילות כלכלית, יותר מקומות עבודה ומקומות בילוי, וכך הביקוש למגורים בהן גדל. לכך יש להוסיף את הריבוי הטבעי הגבוה יחסית בארץ בעקבות יילודה והגירה, שיוביל לכך שב־2035 יתגוררו באזור המרכז 5 מיליון בני אדם, לעומת 3 מיליון היום.

"בסופו של דבר אי אפשר לברוח מעליית מחירים" אומר ברנס. "על פי התוכנית האסטרטגית לדיור שגיבשה המועצה הארצית לכלכלה, ב־2040 ישראל תצטרך לבנות בקצב של 67 אלף דירות בשנה לכ־10 מיליון בני אדם ו־3.3 מיליון בתי אב. בנתונים כאלה אתה מדבר על צפיפות אדירה בכל ישראל".

עד כמה המחירים יעלו? המחקר מציג נתונים של CBRE, סוכנות הנדל"ן הגדולה בעולם, שלפיהם הדירות היקרות בעולם שוכנות באזורים הצפופים ששימשו בסיס להשוואה, ובהם המחיר למ"ר באזורים היוקרתיים מגיע עד 130 אלף שקל. בתל אביב מחיר דירה באזור נחשק קרוב לים מגיע לכ־100 אלף שקל למ"ר, אך מחיר הדירות הממוצע הוא כ־40 אלף שקל למ"ר. ברנס מעריך כי בשנים הקרובות מחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לצמוח, ועשויים להגיע לכ־60 אלף שקל למ"ר לדירה ממוצעת, בדומה לרמת המחירים בסינגפור כיום.

צילומים: דני שדה, מיכאל קרמר, ערן גרנות

הציפוף המואץ יוביל למחסור חמור בתשתיות, כגון מוסדות חינוך, בתי חולים, משרדים ממשלתיים וכבישים, ולצמצום דרסטי של המרחב הציבורי. מדינות שונות נקטו פתרונות שונים כדיל התמודד עם הבעיה. חלקן הקדישו משאבים לשכלול השירותים והעברתם לאינטרנט, אחרות פיזרו את השירותים מחוץ למרכז הצפוף. הצפיפות הובילה גם ליצירת תוכניות דיור ממשלתית בפריפריה. המדינות ששימשו בסיס להשוואה השכילו לייצר בפריפריה גם מרכזי תעסוקה, מסחר ותשתיות ראויות, כדי למשוך לשם את תושבי המרכז. המחיר של המגמה הזו הוא כמובן פגיעה בשטחים פתוחים וערכי טבע. 

מגמה נוספת שמאפיינת את אותן מדינות היא התפתחות הדיור הציבורי: בניינים בבעלות המדינה או בבעלות חברות ביטוח שבהם דירות מושכרות לטווח ארוך במחיר מפוקח. "לפני 15 שנה הונג קונג היתה כמונו, כולם רצו דירה ופחות מ־15% ממשקי הבית חיו בדיור ציבורי. היום שיעור משקי הבית ששוכרים דירה ציבורית עומד על 30%", אומר ברנס. סביר שבישראל הפרויקטים ייבנו רק באזורי הביקוש, כלומר בין גדרה לחדרה. כדי להגיע לשיעור דומה לזה של הונג קונג, ישראל תצטרך לייצר 300 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח. בשנים האחרונות נבנו רק כ־3,000 דירות כאלה. לדברי ברנס, ישראל מעודדת פתרונות אחרים כגון רכישת דירות מוזלות דרך תוכנית מחיר למשתכן.

המרדף אחר דירה מביא גם להתגברות תופעת ההונאות בענף הנדל"ן. בעקבות התעצמות התופעה הונג קונג למשל הקימה יחידת משטרה שעוסקת רק בהונאות מסוג זה. "פרשה כמו זו של ענבל אור, אך בממדים גדולים יותר, יכולה למוטט את הכלכלה ומכאן המוטיבציה לבלום את התופעה", אומר ברנס.

תופעה נוספת שהיא בחיתוליה בארץ, אך התפתחה מאוד בארצות שנבחנו במחקר, היא התפתחותן של קרנות ריט למגורים. בדרך כלל מדובר בקרנות המגייסות כסף בבורסה ומשקיעות אותו ברכישת נכסים מניבים, מסחרי או דיור להשכרה ארוכת טווח. בשנים האחרונות צצו קרנות ריט למגורים, מה שמלמד על ציפיות להמשך עליית מחירים בעתיד הקרוב. בישראל פועלת כיום קרן אחת כזו, אך הערכה בענף היא כי בעשור הקרוב יקומו עוד כארבע קרנות כאלה.

על רקע המגמות הללו נשאלת השאלה אילו אסטרטגיות יאמצו חברות הנדל"ן הישראליות. לדברי ברנס, החברות מבינות כבר היום שהן יכולות לצפות לתשואות נאות גם מחוץ לתל אביב, במרחב שבין חדרה לגדרה. לעומת זאת, המדינה עדיין לא הצליחה לשכנע את חברות הבנייה להשקיע בפריפריה. בנוסף לכך קיימת בשוק צפייה להמשך עליית מחירים. ההערכה היא כי תוכניות הבנייה שמקדמת המדינה יאטו את עליית המחירים לתקופה מסוימת, שאחריה ישובו הביקושים, ומחירי הדיור ימשכו לנסוק. "זה קרה בעולם, אין סיבה להאמין שזה לא יקרה גם פה".

דרושות 1.5 מיליון דירות

בדצמבר שנה שעברה פרסמה המועצה הארצית לכלכלה את תחזית צורכי הדיור של ישראל עד 2040. הנחות היסוד של התחזית תואמות את הממצאים של בייקר תילי, למעט הערכת המועצה שיתאפשר לבלום את מחירי הדיור. על פי התחזית, עד 2040 יחיו במדינה 13 מיליון איש, ותידרש תוספת של 1.5 מיליון דירות, כלומר יש צורך לבנות 60 אלף דירות בשנה, בזמן שכיום נבנות כ־45 אלף בלבד בשנה.

גם המועצה הארצית לכלכלה מזהה קושי לספק את צורכי הדיור במרכז הארץ, והפתרון שהיא מציעה הוא פיתוח של אזור אשקלון, העשיר בעתודות קרקע פנויות שאינן מסומנות כשמורות טבע. בנוסף לכך, פיתוח המרחב הזה תואם את תוכניות משרד התחבורה לסלול מסילות רכבת לאזור. כלומר המועצה הלאומית לכלכלה מעריכה כי המטרופולין החדש בדרום לא יצליח להתחרות באזור התעסוקה במרכז, ותושביו יזדקקו לתחבורה כדי להגיע למקום עבודתם.

פתרון נוסף שהמועצה לכלכלה מסמנת הוא ריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית, כלומר ציפוף הבנייה במרכז הארץ, על רקע מיעוט קרקעות פנויות. אלא שכדי לספק את צורכי הדיור, ההערכה היא שיהיה צורך בכ־20 אלף דירות בהתחדשות עירונית מדי שנה, בזמן שכיום קצב הבנייה הוא כ־6,000 דירות בשנה.