ניתוח כלכליסט
שתי ההכרעות שעשויות לטלטל בקרוב את שוק הדיור
העליון יצטרך להכריע בשאלה מה גובה המס שישלם שרגא בירן על 20 דירותיו, החלטה שתאותת למשקיעים אם עדיין משתלם להם להישאר בשוק הדיור. במקביל, אם מס דירה שלישית התקוע יחזור בקרוב לאישור, המשקיעים יספגו פגיעה מיידית
שוק הדיור עומד בקרוב בפני שתי הכרעות משמעותיות. הסוגיה הראשונה ממתינה להכרעת העליון – האם יותר מ־20 דירותיו של שרגא בירן, לשעבר בעלי רבוע כחול ובעל השליטה במגה, נחשבות לעסק או שמע מדובר בהכנסה פסיבית.
- המוסדיים ממשיכים במו"מ עם המשקיע הקנדי של בירן
- סופית: מניות אלון ישראל הועברו למחזיקי אגרות החוב
- המוצא האחרון של בירן: קרנות משפחתיות וגופים פרטיים
להחלטה הזו יש משמעות מיסויית בהיקף של מיליארדי שקלים לאורך זמן. ההכרעה השנייה היא בכל הנוגע למס דירה שלישית שמבושש להגיע לכדי אישור חוזר בוועדת הכספים, מה שעלול להשפיע על הכוונות של כחלון לאשר אותו רטרואקטיבית לתחילת 2017.
סוגיית מיסוי הדירות של בירן נידונה בימים אלה בבית המשפט העליון. ביום חמישי האחרון התקיים דיון בבית המשפט העליון בנוגע לערעור שהגישה רשות המסים נגד פסיקת שופט המחוזי אביגדור דורות לפיה בירן יידרש לשלם מס של 10% בלבד על הכנסותיו מהשכרת 24 הדירות שבבעלותו. דורות לא חשף כי בירן העסיק את המשרד שבו דורות היה שותף במשך שנים במהלך המשפט ולא פסל עצמו מלדון בתיק. בעקבות המשפט שהתקיים במחוזי נחשף כי בירן הרוויח בין השנים 2004–2007 – 3.5 מיליון שקל מהשכרת כל הדירות שבבעלותו.
צילומים: עמית שעל, אלכס קולומויסקי
למרות זאת דורות פסק כי אין מדובר בהכנסות מעסק אלא הכנסות משכירות ולכן הן צריכות להיות ממוסות רק ב־10% (על הכנסות החל מ־5,000 שקל) ולא צריכות להיות במס מלא, כלומר מס חברות שעומד על 24% (ונע באותן שנים בין 35% ל־29%) ומס דיבידנד שנע בין 25% ל־30%. יחד שני המסים הללו מגיעים לכ־50%, בדיוק כמו מס הכנסה "רגיל". לצד בירן דן העליון גם בערעור של רשות המסים בנוגע לאחים דן ודפנה לשם שירשו 28 נכסים, מרביתם דירות מגורים.
לרשות המסים יש שני חששות משמעותיים. הראשון הוא שאם רשות המסים תפסיד כאן, היא תידרש להכיר בעלי עסקי נדל"ן רבים כמשכירים "פשוטים" ותידרש לגבות מהם רק 10%. החשש השני הוא כי "ישנם כמה מבחנים לבחינת הכנסות, ולמדינה יש חשש כי יישום פסקי הדין ייצור המשגה שגויה של מבחנים אחרים", כפי שציינה עו"ד טליה נעים מהמחלקה הפיסקלית בפרקליטות.
בין גפני לכחלון
בינתיים מס דירה שלישית אמור כבר היה לעלות לדיון חוזר בוועדת הכספים. אולם יו"ר הועדה ח"כ משה גפני מסרב בינתיים לעשות זאת. גפני זועם על כך שמשרד האוצר החליט לבקש דיון נוסף על פסיקת בג"ץ מבלי לערב אותו בכך. כחלון אמנם הכריז כי למרות הערעור יחזיר את החוק לדיון חוזר בוועדת הכספים, אולם גורמים שונים בכנסת ציינו כי האמירה הזו כלל אינה נחרצת בבקשה לדיון נוסף ונראה כי כחלון ישמח אם בג"ץ יהפוך את הפסיקה הקודמת שלו.
שרגא בירן. הרוויח 3.5 מיליון שקל ב־3 שנים מהשכרת כל דירותיו צילום: אוראל כהן מעבר לכך מציינים גורמים בכנסת כי למרות שהאוצר הכריז שהחקיקה נמצאת כעת על שולחנה של ועדת הכספים (כלומר תקועה שם) בפועל אף נציג של האוצר לא מזדרז לקדם את החקיקה החוזרת. אם היו רוצים לקדם זאת, כבר היו מניחים נוסח מעודכן של הצעת חוק (למשל לעדכן את תאריכי הדיווח והגבייה שכבר עברו בחוק המקורי). אולם אף אחד באוצר לא עשה זאת עדיין לטענתם, כנראה כי גם להם לא דחוף לקדם את החוק.
מעבר לריטואל הקבוע של מאבקי הכוחות בין כחלון לגפני, לעיכוב בחקיקה המחודשת יש משמעות חשובה למשקיעים. ככל שעובר הזמן, כך קטן הסיכוי שהחקיקה תהיה רטרואקטיבית לתחילת 2017 כפי שהצהיר כחלון בסמוך לפסיקת בג"ץ. אם החקיקה היתה נעשית מיד לאחר פסק הדין, היה קל להצדיק חקיקה רטרואקטיבית. אולם לאחר שעברו כבר כמה חודשים, הדבר יהיה מורכב יותר, שכן הציבור כבר נערך אחרת. כל זה לא אמור להשפיע על ההתעקשות של כחלון לחוקק את החוק כך שיחול גם על בעלי מספר דירות קיימים, ולא רק על רוכשים עתידיים כפי שביקשו חלק מחברי הכנסת לקדם, אולם בכל מקרה, כשיחזור החוק לוועדה סביר להניח שגפני, שיצא חבול מהליך החקיקה הקודם ומפסיקת בג"ץ, ירשה לעצמו להכניס בו כמה שינויים.
אישור חוק מס דירה שלישית יחד עם הפיכת ההחלטה של המחוזי בנוגע לבירן יכולים להעלות את המס עבור משקיעי הנדל"ן בצורה משמעותית. מס דירה שלישית יביא להכבדת מס בהיקף של אחוז משווי כל נכס לפי מחשבון רשות המסים (עד 18 אלף שקל), מס לא מבוטל בפני עצמו. אולם אם הפסיקה של העליון תציב רף ברור של מס מלא על בעלי נכסים רבים, הדבר יכול יותר מלהכפיל להם את המס שהם משלמים היום ולהפוך את ההשקעה בנדל"ן להרבה פחות כדאית.
מנגד, אם מס ריבוי דירות יישאר תקוע בין כחלון לגפני, והעליון לא יהפוך את החלטת המחוזי בנוגע לבירן, כך שרף הדירות שאינן נחשבות לעסק יישאר כה גבוה וחלק ממי שמשלם היום מס מלא על ההכנסות שלו משכירות ידרוש להפחית את תשלום המס, שוק הדירות להשכרה יישאר אפיק אטרקטיבי מאד למשקיעים, ויקשה על המאמצים של כחלון להרחיקם.
