״ב-2040 צפיפות האוכלוסין בישראל תהיה גבוהה מבהודו״

"משבר הדיור הוא מחלה כרונית. שטח מדינת ישראל הוא 22 אלף קמ"ר, עם חקלאות של 20% ויער של 75%. כלומר - 1,100 קמ"ר בלבד מוקצים לתושבים. הצפיפות הארצית בישראל בשנת 2017 היא 398 נפש לקמ"ר, ובשנת 2040 נהיה גבוהים יותר מהודו ונעמוד על 605 נפש לקמ"ר". כך אמר פרופסור יגאל צמיר, אדריכל ומתכנן ערים במסגרת הכנס השנתי של לשכת שמאי מקרקעין שמתקיים במלון דן באילת.

צמיר הוסיף כי "ישראל מצויה כיום במקום ה-34 במדד הצפיפות העולמי. אבל אם מסתכלים רק על המדינות המשמעותיות ומשמיטים מדינות כמו מקאו, אנחנו מקום 10 שהוא ללא ספק מקום מכובד".

עומס ברכבת ישראל (למצולמים אין קשר לכתבה) צילום: רוני בר און

בני ברק אחד המקומות הצפופים בעולם

בעניין צפיפות הערים בישראל הוסיף צמיר "במחוזות ת"א, ירושלים וחיפה יש כיום 1,870 נפש לקמ"ר. בשנת 2040 הנתונים צפויים להיות גבוהים משמעותית - 2,660 נפש לקמ"ר. אנחנו מתקרבים במהירות הבזק לצפיפות דומה לזו של הונג קונג. בבני ברק יש 26 אלף תושבים לקמ"ר, וכבר היום מדובר באחת הערים הצפופות ביותר בעולם. הצפיפות בבני ברק זהה לזו שבמנהטן.

"ישראל נמצאת במקום השמיני בצפיפות השטחים, לאחר ניקוי כלל השטחים הירוקים. זה נתון משנת 2000 ומאז אנחנו במגמת תאוצה. כך למשל בתל אביב הצפיפות העירונית מדורגת מקום 5 בעולם עם 12.5 אלף תושבים לקמ"ר, אחרי מומביי ובנגלדש".

צמיר ציין כי בישראל בשנים 2014-1995 נבנו 777,500 דירות כאשר שליש מהן צמודות קרקע, על פני שני שליש מהקרקע. לדבריו, המשמעות היא שהשטח מבוזבז, והשאלה היא מה ייעשה מבחינת התכנון, משום שיהיה צורך לקלוט 4.14 מיליון איש עד 2040.

"התשובה היא במרקמים עירוניים. אם מסתכלים על רעננה או כפר סבא - השטחים כבר מלאים. עוברים דרומה לת"א והסביבה - הכל מלא. בראשון לציון ורחובות יש קצת מקום. באר שבע היא בגודל של ת"א רבתי - 3,000 קמ"ר - אבל פרקטית לא פשוט להכניס שם סיכה".

עוד ציין צמיר כי הקיבולת התיאורטית בשטחים העירוניים היא כך שבשנת 2040 יהיו 12 מיליון תושבים ב-3.4 מיליון דירות על 1.6 מיליון דונם (80% זמינות). כלומר שתי דירות לדונם ברוטו עירוני/כלל ארצי.

בני ברק צילום: אורן אגמון באמצעות אילן ארד תעופה

"בגלל הצפיפות - לבנות שדה תעופה בנגב"

"כשעומדת מול המועצה הארצית החלטה על שדה תעופה נוסף בישראל, נשמעים קולות להקים אותו בצפון. אני אומר שרצוי שנלך לנגב. התכנון הלאומי צריך שבנגב יהיה מוקד משיכה לאיכלוס ולהבאת כספים.

אפשר לדבר על הנגב הדרומי לבאר שבע, ואפשר לפתח תחבורה מהירה. אני מאמין שהאזרחים כאן יעדיפו בעתיד הלא הרחוק איכות מגורים על פני קרבה פיזית לאזור התעסוקה. קובעי המדיניות לא חושבים כך, אבל בעתיד הלא רחוק יהיו פה רכבות כמו בסין או יפן, שנוסעות 200 קמ"ש ויוכלו להגיע תוך זמן קצר ממצפה רמון לת"א".

בעקבות דבריו של צמיר, הסביר ראש מטה הדיור, אביגדור יצחקי שישנה בעיה ביטחונית בהקמת שדה תעופה בנגב: "מרחב הנגב כולו תפוס מבחינה ביטחונית. את זה לא אני קובע ולא המועצה הארצית קובעת, אלא שר הביטחון והרמטכ"ל. הם לא מוכנים לאפשר ליצירת שדה תעופה. לא מוכנים שם לתת את מרחב הנגב חוץ מעובדה או רמון החדש שיבנה".

״זוכה במחיר למשתכן לא יחכה 5 שנים לאכלוס״

בהקשר לתוכנית מחיר למשתכן, התייחס יצחקי למקומות בהם כבר ישנם זוכים בהגרלות, אך עוד לא החלו התהליכים לאישור היתרי הבנייה - כך שייקח שנים עד לאכלוס.

לטענתו, "שאלנו את הזוגות הצעירים מה הם מעדיפים - לחכות חצי שנה עם הזכות לדירה ביד, או שנחכה ונגריל את הדירות רק כשיהיה היתר בנייה.

"הזוגות לא מוכנים לחכות. גם אלה שעתרו בהרצליה לבג"ץ לא מוותרים. כולם רוצים את הזכות לדירה בידם. ואני אומר לכם - אף זוכה במחיר למשתכן לא יחכה חמש שנים לאכלוס. אם מישהו יחכה יותר משנה - ניקח בחזרה את הקרקע מהיזם״.

יצחקי התייחס לעובדה שמכרזים רבים נכשלים בפריפריה נוכח ביקוש מועט לדירות. "יש מכרזים שלא מצליחים בפריפריה, והבעיה היא שהביקוש שם הוא קטן עד מאוד. לכן היום נשים את הפרויקטים האלה על המדף, והקבלן הראשון שירצה לקחת את הקרקע במחיר המקסימלי יזכה". עוד ציין יצחקי, כפי שנחשף בכלכליסט, כי "בהגרלה הקרובה יהיו דירות שקבלנים החזירו ונמכור אותן במחיר למשתכן״.

יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי צילום: ענר גרין

"החטא הגדול בישראל הוא ריבוי הרשויות המקומיות"

יצחקי נשאל על כך שהוא מסיים את תפקידו במטה הדיור, וענה "מקווה ב-1 למאי להיכנס לתפקיד יו״ר מפעל הפיס".

יצחקי הוסיף כי "החטא הגדול בישראל הוא ריבוי הרשויות המקומיות שאין כל צורך בהן. הן כולן כלואות וסגורות כמו גני תקווה, יהוד, אור יהודה וכל הרשויות הקטנות האלה שמסתובבות. רוצים לאחד רשויות, אבל זו בעיה - אין להן מקורות פרנסה, ובתוך כל רשות יש מועצות אזוריות של יישובים כפריים. בסין, למשל, ביטלו את הכפרים. צריך להביא חינוך, תחבורה, חשמל ומים והכל נורא יקר״.

"בכל פעם שרוצים לקחת קצת קרקע לבנייה אומרים שאני הורס. גני יהודה למשל, זה מושב שלא מתנהל כמו מושב. אבל אם תיקח להם איזו קרקע - ישר שואלים מה יהיה עם החקלאות שלהם.

"במושב ניר צבי ישבנו שעות על גבי שעות כדי להפוך אותם לשכונה בלוד, או עם קיבוץ אפק - ליצור שכונה בקריות. יש בעיה מבחינה תכנונית ומבחינת יכולת שרידות של הרשויות. במקביל, בישראל יש לנו גם בעיות ביטחוניות ויש אזורי אש".