בלעדי לכלכליסט
מורשת ענבל אור: ועדה שהקימה שרת המשפטים ממליצה לסגור את הפרצות בקבוצות הרכישה
ועדה שהקימה שרת המשפטים לאחר התמוטטות קבוצת החברות של ענבל אור ממליצה על צעדים להגנה על הרוכשים. ייאסר שיווק קרקע בלי תוכנית מפורטת והמארגנים ייאלצו להציג אומדן עלויות כבר בהתחלה. שקד תפרסם ההמלצות להשגות הציבור בשבוע הבא
שרת המשפטים איילת שקד תפרסם בשבוע הבא להשגות הציבור את המלצותיו של הצוות הממשלתי שהוקם כדי להסדיר את תחום קבוצות הרכישה, כך נודע ל"כלכליסט". זאת, בעקבות ריבוי המקרים מהשנים האחרונות שבהם נפגעו חברי קבוצות רכישה מהתנהלות לא מקצועית, ובמקרים חמורים על סף העבריינית, מצד מארגני הקבוצות, ואיבדו את כספם.
- האם שוק קבוצות הרכישה התאושש מאז פרשת ענבל אור?
- האטה בשוק הנדל"ן: צניחה של 15% במספר הדירות שמכרו קבלנים בשנה החולפת
- ענבל אור: "הותירו אותי ללא קורת גג, לקחו את ילדיי, והכל במטרה לחסל אותי"
את ההמלצות גיבש צוות שהוקם ביוני 2016 על ידי שקד, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו"ד ארז קמיניץ, וכלל נציגים ממשרדי המשפטים, האוצר, הבינוי והשיכון, רשות המסים, הרשות להגנת הצרכן ובנק ישראל. "בתחום קבוצות הרכישה קיימים כשלים צרכניים ומשפטיים רבים ועל כן יש הכרח להסדירו", קבע הדו"ח שהוגש באוגוסט השנה לידיה של שקד. הדו"ח כולל שורה של המלצות לתיקוני חקיקה שיש לבצע כדי לפתור את הכשלים ולהגדיל את ביטחונם של הרוכשים.
בין ההמלצות הבולטות: איסור על שיווק של קבוצת רכישה בנוגע לקרקע בטרם אושרה בה תוכנית מפורטת שמאפשרת הקמת פרויקט; חיוב מארגני הקבוצות בהצגת אומדן עלויות חתום על ידי שמאי מוסמך בפני רוכשים פוטנציאליים כבר בשלב השיווק; חיוב המארגן ברישום הבעלות בקרקע על שם חברי הקבוצה; חובה לנהל את כספי קבוצת הרכישה בחשבון נאמנות סגור.
שר המשפטים, איילת שקד צילום: נמרוד גליקמן
"אין גורם שמתחייב"
על אף שהדו"ח המסכם הוגש כבר באוגוסט השנה לידיה של שקד, הרי שמאז, ובמשך ארבעה חודשים, נמנעה שקד מלהמשיך ולקדמו. רק יממה לאחר פניית "כלכליסט" השבוע לשרה בנושא, ושנה וחצי מאז הוקם הצוות, מסרה לשכתה כי הדו"ח יפורסם להערות בשבוע הבא.
גורמים הבקיאים בעבודת הצוות אומרים ל"כלכליסט" כי בתחילת הדרך, בעקבות סערת ענבל אור, היתה זו שרת המשפטים שדחפה להקמתו, ואילו שר האוצר משה כחלון העדיף לא לעסוק בכך מחשש לפגיעה באפיק המוזיל את מחירי הדירות. אלא שלאחר דעיכת הפרשה, ירדה גם המוטיבציה של שקד לעסוק בהמלצות שנתפסות על ידי חלק מהגורמים בענף כעודף רגולציה, ואשר זכו להתנגדות מצד כחלון. בנוסף לכך העריכו בסביבתם של כחלון ושקד, כי מאחר שרוב מכרזי המקרקעין של רשות מקרקעי ישראל מיועדים למחיר למשתכן, אשר אינו אפשרי לקידום במסגרת קבוצת רכישה, התחום מצוי בנסיגה.
ענבל אור השבוע בביהמ"ש העליון צילום: עמית שאבי הצוות הוקם על ידי שרת המשפטים שקד ביוני אשתקד מיד לאחר קריסת חברת אדמה, ששיווקה קרקעות חקלאיות לא מתוכננות, וחודשיים אחרי שקבוצת החברות של ענבל אור נכנסה להליך של כינוס נכסים. למרות הבדל בין שיטות הפעולה של אור ושל אורן קובי בעל קבוצת אדמה, לשניהם מכנה משותף מהותי אחד – הם שיווקו שברירי זכויות בקרקע תוך הבטחה כי אלה מהווים זכות לדירה עתידית, כל זאת לפני שהושלמו הליכי התכנון של אותה הקרקע. הצוות מבהיר כי הבעיה העיקרית במודלים האלה היא שמארגן קבוצת הרכישה אינו כפוף לחוק המכר דירות, שמספק לרוכשי דירות הגנה על השקעתם.
בנוסף, זיהה הצוות שורה נוספת של כשלים שלדעת חבריו מחייבים תיקוני חקיקה. פעמים רבות מארגני קבוצות רכישה מוסרים לרוכשים מידע חלקי, ואף נמצאו מקרים שבהם המידע היה מטעה. כתוצאה מכך חברים בקבוצת רכישה לא מבינים את מהות העסקה שאליה נכנסו, לא מודעים לכך ששילמו למארגן קבוצת רכישה ולא לחברה יזמית, ולא יודעים את ההבדל בין השניים. לדעת הצוות, בעייתיים במיוחד מקרים שבהם חברים בקבוצת רכישה לא מודעים לכך שכל הסיכונים הפיננסיים מוטלים עליהם, וזאת בשונה מרכישת דירה מחברת בנייה שהיא זו שנושאת בסיכונים.
 | |||
הצוות מדגיש את חומרת העניין: "קבוצת רכישה רוכשת בעצמה את הקרקע ובונה עליה את הדירות בבנייה עצמית. אין גורם שמתחייב לכך שהפרויקט יתממש, מה תהיה עלותו הסופית ומה מועד השלמתו, אם בכלל". עוד נמצא במסגרת עבודת הצוות כי "לפחות חלק מהסכמי קבוצות הרכישה (כלומר החוזים שעליהם חתמו הרוכשים, א"ג) כוללים תנאים מקפחים וחד צדדיים אשר פועלים לרעת חברי הקבוצה ונותנים יתרון למארגן תוך פגיעה באינטרסים שלהם, ותוך חשיפת חברי הקבוצה לסיכונים בלתי סבירים".
ההמלצה – הסדרה רכה
לצד הסיכונים, מצביע הצוות על היתרונות הגלומים ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה. "המחיר שישלמו במקרים מסוימים עבור קבלת הדירה בסופו של דבר יהיה נמוך מהמחיר שהיו משלמים בעסקת רכישת דירה מחברה יזמית, בעיקר לנוכח הפער האפשרי ברווח היזמי ונוכח ההטבה בהיבט המס".
לאור זאת קובע הצוות כי צריך לאפשר את המשך פעילותן של קבוצות הרכישה, שולל הצעות לאסור באופן גורף התארגנויות שכאלה, וסירב גם ליזום חקיקה מכבידה שתוביל הלכה למעשה להפסקת הפעילות בתחום. הפתרון שהוצע מכונה על ידי הצוות "הסדרה רכה", כלומר כמה שינויי חקיקה שיאזנו בין הרצון לאפשר לקבוצת להמשיך לפעול, לבין הצורך להגן על הרוכשים.
למרות זאת, יש בדו"ח המלצות שישומן ישפיע על התחום, ונראה כי אם היו מתקבלות לפני שנים הן היו חוסכות כסף רב ללקוחותיה של ענבל אור. כך, הצוות ממליץ להטיל על מארגני קבוצות רכישה חובת גילוי ובכלל זה לחייב אותם, "לציין מפורשות את העובדה שאין התחייבות למסירת דירה, למחיר סופי או ללוחות זמנים כלשהם". בנוסף מומלץ לאסור על הצגת העסקה כרכישת דירה, והטלת חובה לציין את העובדה שמדובר בקבוצת רכישה שתרכוש קרקע ותבנה עליה בבנייה עצמית.
חשבון סגור
הצוות מציע פתרון לדירות התיאורטיות שמכרה ענבל אור – כלומר תוספת בנייה שהיא חשבה שתוכל לקבל מהוועדה המקומית, אך שיווקה לפני שהתקבל האישור. לפי הצעתם, מארגן יוכל לצרף לקבוצה חברים נוספים, מעבר למספר החברים התואם את התכנון באותו מועד, אך זאת רק בכפוף לחובת גילוי בכתב שבה יובהר חוסר הוודאות לאישור הוספת היחידות. בנוסף, דרשו בצוות כי במקרה שכזה ניהול הכסף של החברים הנוספים ייעשה בנפרד מכספי הקבוצה.
תופעה דומה, שצצה במיוחד בפרשת קובי אורן, היא שיווק של קרקע לא מתוכננת, תוך הבטחה כי הרוכש נהנה מזכות לדירה עתידית. הבעיה היא שרמת הוודאות באשר לזכויות הבנייה, והאם יתקבלו בה כלל זכויות כלשהן, נמוכה ומעמידה את הרוכשים בסיכון. לכן ועדת קמיניץ ממליצה לאסור על מארגני קבוצות רכישה למכור קרקע שלא אושר לגביה תכנון מפורט, כלומר כזה שמאפשר להוציא היתרי בנייה באופן מיידי וללא הליכי תכנון נוספים.
עו"ד איתן ארז, המפרק של קבוצת ענבל אור, האשים את אור כי השתמשה בכספים של קבוצות רכישה שלא לצורך הגשמת מטרות הקבוצה, אלא לצורכי החברה שלה, ולעתים לצרכים פרטיים. הפתרון שוועדת קמיניץ מציעה לכך הוא לחייב בחוק את מארגני קבוצות הרכישה לנהל את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות סגור שייועד רק לטובת הקבוצה.
"להגביל מספר החברים"
אמצעי זהירות נוסף שנועד להגן על כספי הרוכשים ועליו המליצה הוועדה הוא לחייב את מארגני הקבוצות לרשום את הבעלות על הקרקע על שם הרוכשים או לכל הפחות לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת חברי הקבוצה בתוך תקופה מסוימת לאחר רכישת הקרקע. בפרשת אור התגלו עשרות מקרים שבהם אנשים שילמו מקדמה בהיקף מאות אלפי שקלים ולא קיבלו בתמורה כל בטוחה ואף לא זכויות בנכס, כך שגם אם תימכר הקרקע על ידי הכונס הם לא ייהנו מהתגמולים.
אור נהגה לגבות מקדמות של כ־100 אלף שקל, ולאחר הקריסה עשרות אנשים ששילמו מקדמה כזו הפסידו את כספם. הצוות המליץ לקבוע רף מקסימלי של דמי השתתפות, אך במקרה שהלקוח יבטל את העסקה הסכום הזה לא יוחזר לו ויהפוך לדמי ביטול.
סוגיה רגישה נוספת בקבוצות רכישה היא שכר הטרחה של המארגן. כיום נהוג לשלם לו אחוז מעלות הפרויקט. החשש הוא כי תשלום שכזה יוצר ניגוד עניינים שכן ככל שהעלויות יקרות כך ההכנסות של המארגן גבוהות. משום כך הציע הצוות כי שכר הטרחה לא יהיה תלוי בעלויות הפרויקט וכי חלק גדול ממנו ישולם רק לאחר מסירת המפתח לדירה.
הצוות דן גם בסוגיית גודל קבוצת הרכישה. להערכתם יש להגביל את כמות החברים בקבוצות מכיוון ש"קבוצה גדולה מדי לא תוכל להתנהל בצורה סבירה ומשתתפיה אף ייפגעו מהשיתוף המוגבר". עם זאת הצוות לא הצליח לגבש הסכמות באשר לגודל מקסימלי והמליץ לדון בסוגיה על סמך מדגם, בעת קידום הליכי החקיקה. הומלץ שהרגולציה החדשה לא תחול על קבוצות קטנות, אך גם במקרה זה לא הוחלט מה יהיה הרף שמתחתיו לא יחולו החוקים החדשים.
שרת המשפטים שקד מסרה כי "מטרת הדו"ח שאפרסם בשבוע הבא היא לאפשר את המשך פעילות קבוצות הרכישה ותוך כדי כך להגן על הרוכשים. כעת נוכל לקבל את הערות הציבור ולפעול באופן המקסימלי למען הזוגות הצעירים".
