למדו לקח: הפטנטים של ענבל אור כבר לא יהיו בני ביצוע

ב־2012 החלה ענבל אור לגבש קבוצה לרכישת קרקע ברחוב שדרות הילד ברמת גן, ולבניית בניין. אור הצליחה לגייס במהירות 98 חברים, כל אחד ציפה לדירה. בנוסף לכך אור הבטיחה לבעלי הקרקע תמורה בהיקף של 14 דירות.

כלומר כדי לעמוד בהתחייבויותיה היה עלייה לבנות בניין ובו לפחות 112 דירות. בתוכניות של אור היתה רק בעיה אחת – התב"ע (תוכנית בניין עיר) התקפה באותה עת אפשרה לבנות רק 74 דירות. עו"ד ותיק שייצג כמה מלקוחותיה של אור מספר כי זו היתה שיטת הפעולה שלה בכל הפרויקטים: היא היתה מבקשת מאדריכל חוות דעת ראשונית על היקף הדירות שאפשר לבקש מהעירייה, ועל סמך חוות הדעת הזו היתה משווקת מה שהיא כינתה "דירה רעיונית".

השיטה שבה גוף קונה קרקע ואחר כך מבקש להשביח אותה, כלומר להגיש תוכנית חדשה שמאפשרת לבנות יותר דירות, אינה בלעדית לאור – כל חברה יזמית פועלת כך. ההבדל בין אור ליזמים היה שהיא סיכנה את כספי לקוחותיה, בעוד שחברה יזמית פועלת כך באמצעות כספה שלה.

ענבל אור בבית המשפט (ארכיון) צילום: אוראל כהן

ועדת קמיניץ היתה ערה לסכנות האלה והמליצה לחייב את מארגני קבוצות הרכישה לדווח בכתב לרוכשים על כמות הדירות המאושרות, ועל חוסר הוודאות הגלום בקבלת אישור לדירות נוספות. כמו כן, המליצה הוועדה כי הכסף ששולם לרכישת דירות שבנייתן עוד לא אושרה, ינוהל בנפרד מכספי הקבוצה.

הקבוצה בשדרות הילד התגבשה בתקופה שבה אור ניסתה לגבש קבוצה אחרת לרכישת קרקע בגבעת עמל. הניסיון שלה כשל, והקרקע נמכרה בסופו של דבר למשפחת כוזהינוף, אך אור נקלעה לחובות של 20 מיליון שקל בעיקר בגלל עלויות פרסום ושיווק. את החובות האלה היא כיסתה באמצעות כסף שמשכה מקופת הקבוצה בשדרות הילד. לכן המליצה הוועדה להטיל על מארגני קבוצות חובה לנהל את כספי החברים בחשבון נאמנות סגור.

בפרויקט שדרות הילד ובפרויקטים אחרים, אור נהגה לדרוש מקדמה של כ־100 אלף שקל, רק כדי לשמור על הזכות להצטרף לקבוצה. כשמגדל הקלפים קרס התברר כי רבים איבדו את כספם כי לא קיבלו כל בטוחות. ועדת קמיניץ המליצה להגביל את גובה הסכום שמארגן יכול לדרוש כמקדמה. הוועדה גם המליצה לחייב מארגנים לרשום בטאבו את החברים כבעלי הקרקע כדי שאם המארגן יקרוס, תיוותר בידיהם הקרקע.