תשכחו משינקין ומרוטשילד: אלו השכונות הלוהטות של תל אביב להשכרה ב-Airbnb

בהיעדר רגולציה בתחום ההשכרה קצרת הטווח בישראל, הדירות המוצעות באתר אייר בי אנד בי (Airbnb) גורעות נתח משמעותי מכלל הדירות להשכרה בתל אביב ובירושלים ותורמות להעלאת מחירי השכירות בשכונות המבוקשות, כך עולה ממחקר שערכו פרופ' יפעת הולצמן מביה"ס למשפטים במסלול האקדמי המכללה למנהל, ואבנר ברק מתכנן ערים, בוגר תואר שני לתכנון ערים ואזורים מאוניברסיטת פראט בניו יורק. המחקר שנערך בתמיכת מכון רנה ומרכז חת לחקר התחרות והרגולציה במסלול האקדמי המכללה למנהל ביקש לבדוק את היקף ואופי הפעילות של אייר בי אנד בי בתל אביב ובירושלים, שתי הערים הפופולריות ביותר בקרב תיירים בארץ, ולנסח המלצות מדיניות בהתאם.

כך עולה ממחקר שערכו פרופ' יפעת הולצמן מביה"ס למשפטים במסלול האקדמי המכללה למנהל, ואבנר ברק מתכנן ערים, בוגר תואר שני לתכנון ערים ואזורים מאוניברסיטת פראט בניו יורק. המחקר שנערך בתמיכת מכון רנה ומרכז חת לחקר התחרות והרגולציה במסלול האקדמי המכללה למנהל

מנתוני המחקר עלה כי בסוף 2017 היו בתל אביב 8,681 דירות אייר בי אנד בי פעילות, ובירושלים עמד מספרן על 2,808. בשתי הערים רוב הפעילות היא במרכז העיר. השכונות המובילות בתל אביב הן לב תל אביב (1,808 דירות רשומות), דרום הצפון הישן (1,608), צפון הצפון הישן (1,475) וכרם התימנים (720).

פעילות אייר בי אנד בי קיימת גם בערים ויישובים אחרים בארץ, אך היא נמוכה משמעותית בהיקפיה. כך למשל אילת, שמדורגת במקום השלישי, מציעה להשכרה 827 דירות באייר בי אנד בי, בחיפה 686 דירות, ובנתניה 665 דירות.

הדירות המוצעות להשכרה באייר בי אנד בי ניתנות לחלוקה לשלוש קבוצות עיקריות: דירות המוצעות באופן קבוע בשלמותן אך ורק למטרת השכרה לטווח קצר; דירות שבעליהן גרים בהן ומפנים אותן בהתאם להזמנות שמתקבלות עבורן; דירות שבעל הבית מקצה חלק מהדירה להשכרה קצרת טווח, בעוד הוא ממשיך להתגורר בדירה.

מכלל הדירות בתל אביב המוצעות להשכרה באייר בי אנד בי כ־80% הן דירות שלמות הנמנות עם הקבוצה הראשונה והשנייה, ומספרן עומד על כ־7,100 דירות, כלומר 3.5% מכלל הדירות בעיר. מהן 3,600 עד 4,200 דירות, 1.7% עד 2% מהדירות בעיר, מושכרות לטווח קצר באופן קבוע.

לדברי הולצמן, אף שהנתון אינו נשמע גבוה, יש לו השפעה לא מבוטלת על היצע הדיור להשכרה במרכז העיר. הדירות המושכרות באייר בי אנד בי אינן מפוזרות באופן שווה בכל חלקי העיר, ובשכונות המבוקשות מדובר בנתח משמעותי מכלל הדירות. השיאנית היא כרם התימנים, שבה 21% מכלל הדירות מוצעות להשכרה באייר בי אנד בי. 16%, אחת מכל שש, מיועדות להשכרה קצרת טווח בלבד. בנווה צדק מדובר בכ־8.5% מהדירות, ובצפון יפו, יפו העתיקה, לב תל אביב וחלקו הדרומי של הצפון הישן מדובר בכ־5% מהדירות.

מאחר שהשכונות הללו הן המבוקשות ביותר בעיר, גם הביקוש למגורים בשכירות גבוה בהן מאוד. לכן, מעריכים החוקרים, כל פגיעה בהיצע הדירות להשכרה לתושבי הארץ, ובוודאי בכמויות שנמצאו במחקר, צפויה להשפיע במידה ניכרת על שוק הדיור המקומי, ולהביא לא רק לעליית מחירים אלא גם להרעת תנאי השוכרים אשר הופכים חלשים יותר במעמד המשא ומתן על חוזה השכירות.

האם יש כשלי שוק?

בדיון ברגולציה אפשרית על שוק ההשכרה לטווח קצר עורכי המחקר מבחינים בין שני סוגי השפעות שמיוחסות לאייר בי אנד בי: פגיעה בפעילות המלונות וייקור שוק השכירות המקומי. החוקרים טוענים כי המלונאים הם קבוצה מאורגנת שמקדמת את האינטרס שלה למנוע תחרות מצד אייר בי אנד בי. אלא שרגולציה על אייר בי אנד בי ואתרים דומים עשויה להיות מוצדקת רק אם מוכח שפעילותם מובילה לכשלי שוק. "הנתונים של המלונאות, בעיקר היוקרתית, בכל העולם מצביעים על כך שאין עליהם השפעה מבחינת מחיר ותפוסה. יש השפעה מינורית על מלונות ביניים של שלושה כוכבים", טוענת הולצמן. לדבריה, הרגולציה על אייר בי אנד בי לא אמורה לפעול לטובת המלונות, אלא לטובת דברים אחרים: “אני משוכנעת שהרגולציה צריכה להיות ברמה עירונית, ואולי אפילו ברמה השכונתית".

אחת ממסקנות המחקר המרכזיות היא כי לא יהיה זה נכון להחיל רגולציה גורפת בעניין אייר בי אנד בי. "העובדה שבתל אביב נמצאים מרב הנכסים אינה מחייבת מסקנה שיש להגביל פעילות אייר בי אנד בי בכל השכונות", נכתב. "כל רגולציה חייבת לקחת בחשבון שיש הבדלים בין השכונות השונות ולהתאים את עצמה לשוני הזה. רק במקום שבו נוצרו כשלי שוק מסוג של עליית מחירים לא פרופורציונלית, שינוי פני השכונה באופן שמרע את מצב התושבים הקבועים ועוד — יש לחשוב על החלופה של רגולציה. בנוסף לכך יש לשקול רגולציה במקומות שבהם מזוהה פוטנציאל ממשי לכשלים כאלו בעתיד הקרוב".

שכונת כרם התימנים בתל אביב צילום: עמית שעל

בחינת המצב במדינות אחרות מעלה כי בלא מעט ערים מרכזיות מופעלת רגולציה כלשהי על אייר בי אנד בי, לעתים תוך כדי שיתוף פעולה עם האתר עצמו. עיריית אמסטרדם למשל מאפשרת השכרה קצרת טווח, אך בתחילת 2019 ייכנסו לתוקף תקנות שיגבילו את זמן ההשכרה ל־30 יום בשנה, לתפוסה מקסימלית של הנכס לארבעה אנשים, וזאת כל עוד המשכיר הוא הדייר העיקרי (בעלים או שוכר). בעל הנכס חייב לרשום את הנכס במאגר מידע עירוני, ובכל פעם שהוא ישכיר לטווח קצר יהיה עליו לדווח על כך מראש לעירייה. הדיווח הוא און ליין, והימנעות ממנו עלולה להוביל לקנס כספי. רגולציה מסוג זה מבחינה בין נכס שייעודו המרכזי הוא מגורים, ואשר מושכר לתיירים על בסיס מזדמן, ובין פעילות עסקית של השכרה קצרת טווח מצד משקיעים מקצועיים – שאותה היא אוסרת.

בברצלונה השכרת דירות לטווח קצר מוגבלת לתקופה של 62 יום בשנה, ונדרש רישיון להשכרה קצרת טווח. העירייה יכולה להשהות מתן רישיונות, וכך אכן עשתה בשנים 2017-2014 בשכונות שבהן כבר היה מספר רב של נכסים להשכרה קצרת טווח. אף שברצלונה הפעילה מערך של 20 פקחים, נכון לסוף 2017, כדי לאתר דירות שמושכרות באופן לא חוקי, ואף הטילה קנסות על אייר בי אנד בי מאחר שאפשרה לבעלי נכסים ללא רישיון להירשם באתר – פעילות החברה בעיר המשיכה. בסוף 2017 החליטה ברצלונה להעריך מחדש את הרגולציה המופעלת על משכירי דירות דרך אייר בי אנד בי, ונראה שעתה הכיוון הוא להקל על בעלי נכסים שמעוניינים להשכיר לטווח קצר ולא עונים להגדרה של שימוש עסקי.

בברלין הרגולציה מחמירה. עד לאחרונה חל בה איסור גורף על השכרת דירות שלמות לטווח קצר, כדי להחזיר את הדירות הללו לשוק השכירות הרגיל. אך הרגולציה לא הצליחה למנוע את פעילות אייר בי אנד בי, ואף שהעירייה הפעילה "מלשינון" לקבלת דיווחים על השכרת דירות שלמות, בעלי הדירות המשיכו להשתמש בפלטפורמה. לפני כחודשיים הכריז ראש עיריית ברלין על ביטול האיסור הגורף, וכיום מגובשת בברלין מדיניות שתאפשר השכרה לתיירים אך לא בצורה מסחרית.

שת"פ עם אייר בי אנד בי

החוקרים הצביעו על מקרים שבהם רגולציה מקומית עשויה לזכות בשיתוף פעולה מצד האתר. בלונדון למשל התחייבה אייר בי אנד בי להוריד מהאתר נכסים שהושכרו לתקופה כוללת של יותר מ־90 יום בשנה. גם באמסטרדם ובברצלונה אייר בי אנד בי משתפת פעולה עם העירייה. אולם החוקרים טוענים כי לפני שעיריות תל אביב וירושלים פונות לרגולציה, עליהן לשאול את עצמן אילו תופעות לא רצויות אייר בי אנד בי יוצרת ובאילו שכונות.

ברצלונה. מגבילה השכרת דירות לטווח קצר לתקופה של 62 יום בשנה, ודורשת רישיון להשכרה. בשנים 2014-2017 היא השהתה רישיונות בשכונות מסוימות צילום: בלומברג

בישראל טרם החלה רגולציה בנושא ההשכרות קצרות הטווח, אך הצעת חוק חדשה של ח"כ מיכל בירן מבקשת להסדיר את הפעילות של חברות ההשכרה לטווח הקצר. מטרת החוק להגביל את פעילות הדירות שמושכרות אך ורק לטווח קצר, ולהסדיר את עניין המיסוי של בעלי הדירות. ההצעה יוצרת מנגנון מיסוי על דירות שמושכרות באופן עקבי לטווח קצר, כלומר השכרה שלא עולה על 30 ימים ברצף אך עולה על 60 ימים בשנה. "אייר בי אנד בי עולה לנו ביוקר. במגרש הביתי שלנו דמי השכירות עולים כי חלק ניכר מהדירות משמשות לאייר בי אנד בי במקום לתושבי העיר”, אמרה ח”כ בירן.

הצעת החוק נועדה להגדיל את היצע הדירות כדי להוריד את מחירי השכירות ולחייב במס את התמורה משכירות כזו. הצעת החוק קובעת שני תנאים מצטברים להגדרת דירה לצורכי התיירות: ראשית, הדירה המושכרת לתקופה רצופה הקצרה מ־30 לילות; שנית, הדירה מושכרת יותר מ־60 לילות בשנה. בעל דירה שמשכיר את דירתו באופן זה, הכנסתו תמוסה כרווח מעסק בהתאם לפקודת מס הכנסה.