התוכנית להוספת 5,000 דירות במרכז ת"א יצאה לדרך
תוכנית רובע 4 תיכנס לתוקף בתוך שבועיים ותחליף את הוראות תמ"א 38. היא מבחינה בין רחובות ראשיים לרחובות משניים, ובין פרויקט של הריסה ובנייה מחדש לפרויקט של הוספת קומות. מעתה תוכל העירייה לדרוש היטלי השבחה בעת מכירת דירה, על תוספת הזכויות שהתוכנית מקנה. הערכה: מדובר ב-600-500 אלף לדירה
- תוכנית רובע 4 בתל אביב תפורסם עד סוף מאי
- אחרי עשור, אושרה תוכנית רובע 3 בתל אביב
- תוכנית הרובעים של תל אביב: יותר מרבע מהדירות נפגעות
מדובר בתוכנית שנועדה לעודד התחדשות עירונית ברובע המשתרע ממזרח לרחוב אבן גבירול, ומצפון לשדרות שאול המלך בתל אביב. כאשר תהפוך לתקפה היא תחליף את הוראות תמ"א 38, ולמעשה אפשר יהיה להוציא היתרים להריסה ובנייה מחדש או תוספת קומות רק על פי הוראותיה.
התוכנית מגדירה את נפח הבנייה המותר, ומבחינה בין רחובות ראשיים לרחובות משניים, ובין פרויקט של הריסה ובנייה מחדש לפרויקט של הוספת קומות על בניין ישן.
במסלול של בנייה מחדש, לאחר הריסה או במגרש פנוי ברחובות שהוגדרו ראשיים - דרך נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי, שאול המלך – תותר בניית עד 8 קומות; ברחובות משניים עד 7 קומות.
באזור שבו כיום בנייה נמוכה מצפון לרחוב פנקס תותר בנייה של עד 5 קומות.
במסלול של תוספת על בניין קיים, לבניינים שנבנו לפני 1980 ועומדים בקריטריונים לתמ"א 38 (חיזוק מפני רעידות אדמה) ברחובות שהוגדרו ראשיים תותר תוספת שתגביה את הבניין עד ל-7 קומות. ברחובות משניים תותר תוספת של 2 קומות.
רחוב אבן גבירול בתל אביב צילום: בועז אופנהיים
גביית היטל השבחה
לאחר מתן תוקף לתוכנית צפוי כי העירייה תדרוש היטלי השבחה בעת מכירת דירה, על תוספת הזכויות שהתוכנית מקנה. להערכת גיל וינלס מנכ"ל ושותף ב-Q נדל"ן, "העירייה עשוייה לדרוש היטל השבחה של 600-500 אלף שקל לדירה". עם זאת לדבריו, "הדרישה אינה מוצדקת משום שאפשר היה לממש את הזכויות האלה בעבר באמצעות תמ"א 38".
חלק נכבד מדרישת התשלום יהיה על זכויות שעד היום נתנו במסגרת תמ"א 38, אך העירייה לא יכלה לגבות היטל השבחה בעת מכירת דירה. הסיבה לכך הייתה פרשנות משפטית שגרסה כי זכויות תמ"א 38 אינן מובטחות שכן העירייה אינה מחויבת להוציא היתר בנייה לכל בניין שמבקש לעשות פרויקט תמ"א 38. כלומר, אדם שמכר את דירתו לא נדרש עד עתה לשלם היטל השבחה על תוספת הזכויות הפוטנציאליות שאפשר לקבל במסגרת תמ"א 38.
כאמור, תוכנית רובע 4 תחליף את הוראות תמ"א 38, ואם אישורה תוספת הזכויות אינה מוטלת בספק. בפוסט שפירסם ספיר בדף הפייסבוק שלו הוא כבר רמז על כוונות העירייה באשר להיטלי השבחה כאשר קבע כי תוכנית רובע 4 היא "תוכנית של התחדשות עירונית הכוללת בתוכה את תמ"א 38 והופכת את הזכויות של התמ"א לזכויות מוקנות".
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה מסביר כי "חתימתו של ספיר על תוכנית לרובע 4 מהווה קידום משמעותי נוסף לעבר פרסום התוכנית למתן תוקף שתהא לאחריה. בעלי הנכסים ברובע 4 צריכים להיות ערים לעובדה שלאחר שהתוכנית תפורסם למתן תוקף, ועדה מקומית תל אביב תפתח פתח מחדש מבחינתה לגבות היטל השבחה בגין הזכויות היחסיות שניתן היה לקבל בפטור מהיטל לפי תמ"א 38, מה שהיא לא מוסמכת לעשות כן כיום".
