מנהל רשות מקרקעי ישראל: "הקבלנים יפנימו שמחיר למשתכן כאן כדי להישאר"

"מחיר למשתכן במתכונת הקיימת היא שובר שוויון בשוק. אני רואה את הזכאים שניגשים להגרלות ומשוחח איתם. השאלה שנשאלת מבחינתם היא לא אם הם יזכו, אלא איפה הם יזכו. זה הבדל משמעותי. ההיקפים של התוכנית הם כאלה שהזכייה בסופו של דבר מובטחת". כך אומר ל"כלכליסט" מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עדיאל שמרון.

אתמול נחשפה ב"כלכליסט" תמונת המצב העגומה בנוגע לשיעורי ההצלחה של התוכנית במהלך המחצית הראשונה של 2018. מתוך 140 מגרשים שהעמידה רמ"י למכירה במכרזי התוכנית, 23 בלבד (16.5%) נרכשו על ידי הקבלנים, ומתוך כ־17 אלף דירות שהמכרזים לבנייתן נסגרו במהלך המחצית, מגרשים לבניית 9,600 דירות בלבד (56%) צלחו. כמויות המגרשים והדירות משקפות ירידה של עשרות אחוזים ביחס לביצועי המחציות הקודמות.

הקבלנים משיבים אש: "2018 תהיה שנת הגסיסה של תוכנית מחיר למשתכן" מנכ"ל התאחדות בוני הארץ לא מאמין בתוכנית הדגל של האוצר ורשות מקרקעי ישראל: "מעריך ש-2018 תהיה שנת הגסיסה של התוכנית" ענת דניאלי, 3 תגובות לכתבה המלאה 

שמרון טוען שהנתונים לא מלמדים על המצב בכללותו. "זה נכון שהשנה נסגרות פחות עסקאות בהשוואה לשנה שעברה, אבל הירידה לא משמעותית. המפעל שלנו ממשיך לייצר באותו הקצב. כמות העסקאות הנסגרות נמוכה יותר בכ־20%-10% וזאת במקביל להאטה הכללית של השוק וירידת המחירים - ולכן זו תופעה טבעית ביותר. אני משער שהקבלנים בסוף יבינו שזה המצב, שהתוכנית כאן כדי להישאר, ויתאימו את עצמם למציאות הקיימת. בסוף הם צריכים למלא את מלאי הקרקעות שלהם".

לדבריו, "אם בעבר היו לנו 15 הצעות לכל מכרז שהיינו מוציאים בתוכנית, אז היום יכולות להיות רק שש הצעות. או באזור אחר אם פעם היו שש הצעות, היום יהיו שתיים. ההסבר שלנו לדבר הזה הוא שהשוק מתמלא. כבר שנה שלישית ברצף מוציאים מכרזים שבהם כ־45 אלף דירות שמשווקות לקבלנים. אם קבלן בסדר גודל בינוני כבר היום מקדם ארבעה פרויקטים בהיקף של 2,000 דירות — הוא יחכה ולא יקנה עכשיו קרקע חדשה.

"מעבר לכך, זה נכון שגם לנו יש טעויות פה ושם, כאשר רמת הכלכליות של המכרזים אינה מוערכת נכון, ואנחנו מתקנים את עצמנו. אנחנו מוציאים כ־500 מכרזים הכוללים עשרות אלפי דירות בשנה, וברור שיש מקרים שצריך לעשות מקצה שיפורים. אם המכרז לא מצליח, עושים שוב בדיקות כלכליות ושמאות חדשה. אבל זה לרוב לא קורה שבאזורי הביקוש לא יצליחו המכרזים. בכרמי גת, למשל, פרסמנו את המכרז כמה פעמים, בכל פעם לקחו חלק מהמגרשים ובסוף הכל נלקח. בשורה התחתונה קרקע ל־1,000 דירות שווקה שם בהצלחה בהנחה. גם כשיש מכרז שלקחו בו חלק מהמתחמים, זה מוכיח שהכלכליות בסדר".

שמרון. "במכרזים הראשונים אמרו על כל מי שזכו שהם 'קבלני טנדר'. בסוף אורתם סהר שהיתה קבלן רציני היא זו שפשטה את הרגל, בזמן שכל 'קבלני הטנדר' לכאורה מוסרים עכשיו את הדירות" צילום: אוראל כהן

"ממשיכים בפס הייצור"

ימיו של שמרון כמנהל רמ"י הם כימיה של תוכנית מחיר למשתכן. לפני שלוש שנים מונה לתפקיד באופן זמני לאחר פרישתו הכפויה של קודמו בנצי ליברמן. מדובר היה באחד המינויים הבכירים הראשונים שביצע שר האוצר משה כחלון שרק נכנס אז לתפקידו. לאחר שנה כממלא מקום, מונה שמרון שוב והפעם באופן קבוע. אל הרשות הגיע כמה שנים קודם, ב־2012, ושימש בה בתחילה כמנהל מחוז מרכז ולאחר מכן כמנהל החטיבה העסקית. בשש שנותיו בארגון הספיק לראות שורה של יוזמות קמות ונופלות, אך לדבריו אף אחת מהן לא התקרבה בממדיה והשפעתה למחיר למשתכן.

לדברי שמרון, "האפקטיביות של מחיר למשתכן נובעת מההיקפים האדירים. במחיר למשתכן בגרסתה בשנות התשעים לא היו הנחות בקרקע בכלל. אחר כך באה גרסת אריאל אטיאס בתחילת העשור הנוכחי, אבל אז ההיקפים היו נמוכים עם מעט מאוד פרויקטים, שגם בהם רק 25% מהדירות היו מוזלות. היו גם קריטריונים כמו יוצאי צבא או ותק בנישואים שעוררו מחלוקות. במחיר מטרה (שיזם אורי אריאל — ע"ד) יצאו רק כמה מאות דירות בסך הכל.

"לעומת זאת, הפרויקט הנוכחי שחוגגים לו שלוש שנים — החלק הכי משמעותי בו הוא ההיקף הגדול והטוטליות שלו. למשל, בשכונה הירוקה ביבנה שיצאה לשיווק לקבלנים לפני קרוב לעשור, יצאו 200 דירות בתוכניות המוזלות. בהיקף כזה לא היתה לכך השפעה מהותית על השוק. היום אנחנו בונים בעיר שתי שכונות ענק חדשות שיכללו אלפי דירות מחיר למשתכן. זה כבר סיפור אחר". על רקע כל זאת טוען שמרון כי חלק גדול מהירידה בשיעור הצלחת המכרזים יש לזקוף דווקא להצלחת הממשלה לעמוד במטרתה להוריד את מחירי הדירות. "אין ספק שבשוק שמצוי בירידת מחירים ובהאטה אם לא היו פחות עסקאות במכרזים — אנחנו היינו צריכים לבדוק את עצמנו. אנחנו בפס הייצור ממשיכים לייצר באותה הכמות ואותו מספר של מכרזים מתפרסמים, ונעמוד גם השנה ביעדים שלנו".

איך אתה יכול לדעת שתעמדו ביעדים עם נתונים כה נמוכים בפתיחת השנה?

"כי אנחנו רואים שבמכרזים אטרקטיביים אין בעיה. כשפרסמנו מכרזים באשקלון או באור יהודה הם הצליחו. אבל הקבלנים היום רוכשים את הפרויקטים בהדרגה, וזה מה שמשפיע על היקף העסקאות. יש עוד מלאי קרקעות שאנחנו מחכים איתו, וברגע שהביקושים יחזרו, נדע להיענות להם".

קבלנים טוענים שהקרקעות לא זמינות לבנייה ולכן המכרזים נכשלים.

"ספרי לי משהו חדש. גם עשר שנים אחורה אמרו עלינו אותו דבר. אל תשפטו לפי מועד פרסום המכרז אלא לפי מועד הסגירה שלו. בסוף, מועדי מסירת הקרקע הם סבירים, בין 12 ל־18 חודשים מיום הזכייה, עם אופציה ל־24 חודשים במקרים מסוימים. טענה נוספת שאני מרבה לשמוע מקבלנים אומרת ש'כל ההיצע הוא לזוגות צעירים ומה עם משפרי הדיור שנותרו בחוץ'. אבל אני לא הולך ברחוב ורואה משפרי דיור מתחננים לדירות. השוק מורכב ומתחלק כך שכ־50% מהבנייה החדשה מבוצעים בקרקעות מדינה ו־50% מבוצעים בקרקעות פרטיות, שדווקא הן נפוצות יותר באזורי הביקוש. כך שהטענה שלמשפרי הדיור אין מענה היא לא נכונה".

"כדאי כלכלית"

עוד טענה שנטענת נגד התוכנית היא שמי שלקח מגרש במכרז שרובו נכשל – כנראה חישב לא נכון ויפשוט רגל בהמשך.

"זה מזכיר לי את מה שטענו בימים הראשונים של מחיר למשתכן. במכרזים הראשונים שפורסמו אמרו על כל מי שזכו שהם 'קבלני טנדר'. בסוף אורתם סהר שהיתה קבלן רציני היא זו שפשטה את הרגל, בזמן שכל 'קבלני הטנדר' לכאורה עכשיו מוסרים את הדירות. צריך ליווי בנקאי וערבויות לביצוע כשניגשים לכאלה מכרזים, ואם הקבלן שזכה מקבל את חותמת הבנק, אז כנראה שזה פרויקט כדאי כלכלית וקבלן רציני".

במסגרת התקפתו על המבקרים, מזכיר שמרון גם את כרמי גת — שכונת הענק בת אלפי הדירות הנבנית כיום בצפון קריית גת, מכוחו של הסכם הגג הראשון שעליו חתמה המדינה עם רשות מקומית. "כמה ביקורת היתה על כרמי גת", הוא מזכיר, "אבל הפרויקט שם, למרות כל הצרות והמחלוקות עם העירייה והכתבות, הולך ונבנה. הכל נפתר בסוף. ב־2014 התחלנו לשווק קרקע והנה בתחילת 2018 יש כבר אכלוס של התושבים. אז אחרי כל הבלגן לכאורה, בתוך שלוש שנים וחצי הדיירים בבתים, וזו השורה התחתונה. אני משוכנע שאותו הדבר בדיוק יקרה במחיר למשתכן. אחרי כל הדיבורים והקיטורים על זמינות המגרשים והיעדר הפיתוח, אנחנו כמעט תמיד עומדים במועדי מסירת המגרשים ליזם. אם לא נעמוד בכך, לקבלנים תהיה זכות לתבוע אותנו".