התנאי להצלת מאגר הדירות: פרידה מחוק הדיור הציבורי

השבוע הבא יכול להיות קו פרשת המים של הדיור הציבורי. אחרי עשורים של הזנחה קשה, שבהם מכרה המדינה עשרות אלפי דירות ציבוריות בלי להוסיף אחרות למאגר ‑ צוות ממשלתי שהוקם כדי להמליץ על דרכים להגדלת מלאי הדיור הציבורי, עומד לסיים את עבודתו. שר הבינוי והשיכון יואב גלנט ושר האוצר משה כחלון יקבלו הזדמנות נדירה לשנות את התוואי השלילי שבו צועד המוסד החשוב הזה.

מנגנון הדיור הציבורי, שנועד לתת רשת ביטחון לשכבות החלשות ביותר, עומד על עברי פי פחת. 53 אלף הדירות שנותרו במאגר הן בדיוק מחצית מהדירות שנכללו בו לפני 20 שנה, ערב אישורו של חוק הדיור בציבורי – אז עמד מספרן על 107 אלף. המספר הזה אף נמוך ב־8,000 ממספר הדירות שנמצאו במלאי 2013 כשהחוק הופעל מחדש אחרי כמה שנות הקפאה.

באותה תקופה, מספר העניים ונתמכי הסעד לא הצטמצם אלא רק הלך וצמח. התוצאה היא ש־32 אלף משקי בית מחזיקים כיום בזכאות לקבלת דיור ציבורי מטעם משרדי השיכון והקליטה. ברוב המקרים זו לא יותר מבדיחה עצובה על חשבונם: אין שום דירות בשבילם כרגע, ולרובם המכריע לעולם לא יהיו.

שמחת עניים, וזה לא מעט

על הצוות הממשלתי מוטלת אחריות כבדה. אם לא יימצא פתרון שיוסכם על כולם, ובעיקר על אנשי האוצר, הדיור הציבורי ימשיך לדעוך עד שייעלם סופית. ישראל תהיה למדינה היחידה במערב מלבד יוון בלי מנגנון דיור ציבורי.

אם, לעומת זאת, יצליחו להגיע להסכמות, הדיור הציבורי יוכל לשוב למסלול של צמיחה הדרגתית. היעד שהציב משרד השיכון הוא תוספת של 70 אלף דירות בתוך עשור, אבל הם ישמחו גם ב־20 או ב־30 אלף. זה לא יהפוך את ישראל להולנד או דנמרק, שבהן שליש מהדירות מוגדרות כדיור ציבורי, והכנסה מתחת לממוצע מספיקה לקבלת זכאות. ובכל זאת, חמש שנים מהיום, לפחות מקרי הסעד הקשים ביותר יקבלו מענה.

מימין: מנכ"ל משרד הבינוי חגי רזניק, שר הבינוי יואב גלנט, וסגן הממונה על התקציבים באוצר אריאל יוצר צילום: יואב דודקביץ, עמית שעל

הבעיה היא שבין יו"ר הוועדה, מנכ"ל משרד השיכון חגי רזניק, לבין נציגי משרד האוצר בוועדה, הפערים עדיין גדולים. חמור מכך: קצת לפני ראש השנה הצדדים פתחו במאבק פומבי מר. רזניק האשים את נציגי האוצר, ובראשם סגן הממונה על התקציבים אריאל יוצר, בחוסר רצינות ובסירוב אוטומטי לכל פתרון. באוצר אמרו שרזניק לא יודע לנהל את ענייני משרדו. ברמה עניינית יותר, פקידי אגף התקציבים טוענים שהפתרונות שהוועדה מגבשת יעלו למדינה סכום אסטרונומי של 70 מיליארד שקל.

החדשות הטובות הן שמי שדאגו להשאיר את עצמם בינתיים מחוץ למלחמת הבוץ הם שני השרים האחראים, יואב גלנט ומשה כחלון. אף שהיחסים בין השניים קרירים כבר זמן רב וגלנט כמעט הצהיר בגלוי על כוונתו להתמודד בבחירות הבאות ברשימת הליכוד, תפיסתם את הדיור הציבורי דומה: שניהם תומכים בו באופן עקרוני.

זה לא מובן מאליו. רק קומץ שרים שכיהנו בשני המשרדים ב־30 השנים האחרונות גילו עניין בנושא. אם יש סיכוי שבסופו של העימות המכוער יגובשו הסכמות, הוא מגיע מכיוון השרים.

בחינת הפתרונות שהתגבשו בדיוני הוועדה מגלה הרבה יצירתיות ומחשבה מחוץ לקופסה, שבזכותם העלות האמיתית תהיה רחוקה מאוד מסיפורי האימה של אנשי האוצר.

ממציאים פטנטים

ניקח לדוגמה את "המשכנתא הרוכשת", מנגנון שנועד לאפשר לכ־3,500 משקי בית הממתינים לדירה אכלוס בטווח הקרוב, כמעט ללא תוספת עלות למדינה. הרעיון הוא כזה: כבר היום מקבלים זכאי הדיור ציבורי חסרי הדירה מהמדינה סיוע של כ־3,000 שקל בממוצע לתשלום שכר דירה בשוק הפרטי, בהשתתפות עצמית של כ־400 שקל בממוצע. בוועדה מציעים להפוך את תשלום השכירות לתשלום משכנתא, ולאפשר למשק הבית מגורים בתנאי בעלות. את ההון העצמי, בין 250 ל־300 אלף שקל, תספק קרן הדיור הציבורי, שבה נשמרות הכנסות המדינה ממכירת דירות ציבוריות.

עד כה, הדירות נרכשו באמצעות הקרן במחיר מלא. במשרד השיכון מקווים לשלש ואף לרבע באמצעות המנגנון החדש את מספר הדירות שנרכשות. ההחזר החודשי יהיה דומה מאוד לזה שהמדינה מוציאה כבר היום על שכירות.

ברמה התכנונית גיבשו חברי הצוות, ובהם נציגי מינהל התכנון ומשרד המשפטים, שורה של הסכמות. למשל, הגדרת דיור ציבורי כמטרה ציבורית לפי חוק התכנון והבנייה, שתאפשר לרשויות המקומיות לקדם בעצמן פרויקטים לדיור ציבורי בקרקע לצורכי ציבור ("חומה"). במקרים כאלה תוכל הרשות לקדם בקרקעותיה מיזמים במודל BOT, שבהם יזם פרטי מקים פרויקט ומעביר אותו בהמשך לבעלות ציבורית. לפי התוכנית, יזם יוכל להקים קומפלקס שכ־20% משטחיו ישמשו למסחר, והשאר למגורים. חלק מהדירות ייועדו לשכירות ארוכת טווח לבני העיר, ואחרות לדיור ציבורי.

כמו כן סוכם להוסיף לחוק שמקודם היום בכנסת ויאפשר לרשות מקומית לייעד את קומת הקרקע ברבי קומות לשימושים ציבוריים כמו גני ילדים ובתי כנסת, את האפשרות לייעד את הקומה לדירות ציבוריות.

אלא שאת הדירות החדשות שיתווספו לא ניתן יהיה להשיג בחינם. כמו במקרה של מחיר למשתכן, העלות תתבטא בעיקר באבדן הכנסות מקרקעות שישווקו עם שיעור מסוים של דיור ציבורי ‑ בין 3% ל־10%, לפי הערך הכלכלי של המכרז והביקוש לדירות במקום. במשרד השיכון מקווים שהמגנון ייצר עד אלפיים דירות.

סופו של חוק הדיור הציבורי?

אלא שלצד הצעדים שצוינו, לצוות לא יהיה מנוס מלקבל החלטה לא פופולרית, שבלעדיה "הגדלת מאגר הדיור הציבורי" תהיה כותרת ריקה מתוכן. קרוב לשני מיליארד שקל הושקעו בקדנציה של כחלון וגלנט ברכישת 1,770 דירות נוספות למאגר, ובכל זאת הוא המשיך להצטמק במהירות. הסיבה: 1,700 הוא מספר הדירות שנמכרו בשנה ממוצעת בכל אחת מהשנים האחרונות במסגרת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה). החוק הזה, שיזם ח"כ רן כהן לפני 20 שנה, מאפשר לדיירי הדיור הציבורי לרכוש את הדירות שהם מתגוררים בהן בהנחה של עד 90%.

חרף המטרה החברתית החשובה, המבקשת להעצים את משקי הבית הרוכשים, דבקות במדיניות הזו במציאות של מאגר כה קטן יהיה הרסני. יתרה מזו, אם שורת הצעדים שהוועדה תחליט עליהם אכן תביא לתוספת של 2,000‑2,500 דירות בשנה, כפי שמעריכים גם במשרד השיכון, המשך מכירת הדירות יביא לכך שהמאגר לא יגדל כלל. מסקנותיה הסופיות של הוועדה יהיו הבמה ההולמת לפרידה מכובדת מהחוק, שלמרות מטרותיו הנאצלות – התברר כהרסני לדיור הציבורי.