היטל ההשבחה נחתך, תל אביב עלולה להפסיד עשרות מיליונים

החלטה שהתקבלה בשבוע שעבר מהווה בשורה לבעלי הנכסים במרכז ההיסטורי של תל אביב, באזור תוכנית רובע 3, ומנגד צפויה לפגוע באופן קשה בהכנסות עיריית תל אביב מהיטלי השבחה באזור, שמוערכות בעשרות עד מאות מיליוני שקלים מדי שנה.

ל"כלכליסט" נודע כי בעקבות מכירת דירת 3 חדרים ברחוב גורדון, שלחה העירייה לפני כמה חודשים דרישה לתשלום היטל, לאחר שנמצא על ידיה כי תוכנית רובע 3 השביחה את ערך הדירה בכ־369 אלף שקל. היטל ההשבחה הוא כ־50% מההשבחה, ולכן, טענה העירייה כי ההיטל עומד על 185 אלף שקל.

בתגובה הגיש בעל הנכס שומה משלו שלפיה בנכס לא חלה כל השבחה שהיא, והנושא הועבר להכרעת השמאי המכריע אייל יצחקי. בהחלטתו הפחית יצחקי את גובה ההשבחה בכ־80% ל־81 אלף שקל בלבד, ואת גובה ההיטל (50%) לכ־40.5 אלף שקל בלבד.

המדובר בהחלטה הראשונה של שמאי מכריע על גובה ההשבחה שיצרה התוכנית שאושרה בתחילת השנה עבור הנכסים הקיימים באזור. לפי גובה ההשבחה, העירייה רשאית לגבות היטל השבחה מבעלי נכסים, בעת שאלה מבקשים למכור אותם או לנצל את זכויות הבנייה בהם, והוא עומד על מחצית מגובה ההשבחה.

 

תוכניות הרובעים שנויות במחלוקת

תוכנית רובע 3 אושרה בינואר השנה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, לאחר שקודמה במשך קרוב לעשור על ידי העירייה. היא נתחמת על ידי הירקון בצפון, הים במערב, רחוב אבן גבירול במזרח ושדרות בן ציון ורחוב מרמורק בדרום, והיא הראשונה מבין שורה של תוכניות שמקדמת העירייה עבור אזור מרכז העיר, המכונות יחד בשם תוכנית הרבעים. התוכנית לרובע 3 אושרה בינואר השנה, ואילו התוכנית של רובע 4 אושרה בחודש מאי.

מיום שהעירייה החלה לקדם אותן הפכו התוכניות לשנויות במחלוקת, בעיקר בגלל סוגיית היטל ההשבחה. מצד אחד, התוכניות מגדירות את תוספת זכויות הבנייה שניתן לקבל בכל אזור ואזור מכוחה של תמ"א 38, ומספקות ודאות לתושבים וליזמים. מצד שני, בעוד זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38 פטורות על פי החוק מהיטל השבחה, עיריית תל אביב דורשת היטל השבחה עבור כל עסקת מכירה של נכס ברבעים שבהם היא אושרה.

ההחלטה שהתקבלה לגבי הדירה בגורדון היתה הראשונה שבה הוכרע ערעור על דרישת העירייה להיטל השבחה ברובע 3, וההערכה היא שיש כיום מאות תיקים שטרם הוכרעו בסוגיה זו.

בהתאם לחוק, כדי ליישב את חילוקי הדעות בנוגע לגובה ההשבחה המקרה מגיע להכרעה אצל שמאי מכריע, שהוא סמכות שיפוטית במקרים של מחלוקות על שומות.

ההחלטה לגבות את היטל ההשבחה בעת ביצוע עסקת מקרקעין ולא כאשר מממשים את הזכויות היא בעיני בעלי הנכסים וחלק מאנשי המקצוע מהלך שנועד להכניס כסף לקופת העירייה.

במקרה של הדירה בגורדון, העירייה דרשה כאמור כ־185 אלף שקל, אך במקרים אחרים מדובר בסכומים גבוהים משמעותית. כך, לדוגמה, בעל נכס ברחוב הירקון 148 קיבל דרישה מעיריית תל אביב לשלם היטל השבחה בגובה של כ־6.5 מיליון שקל (כמחצית מגובה ההשבחה שעמדה על 13 מיליון שקל) כאשר ביקש למכור את דירתו הממוקמת גם היא ברובע 3.

רון חולדאי צילום: אמיר ריינר

הבעלים טען כי בנכס כלל לא קיימת השבחה

במקרה המדובר, ברובע 3 נמכרה דירה שממוקמת ברחוב גורדון 80. הדירה היא בת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין בן 3 קומות ובשטח של 102 מ"ר. עמדת העירייה אשר הוצגה על ידי השמאית גלית אציל לדור, קבעה, כי התוכנית מאפשרת תוספת זכויות בנייה של קומה וחצי מעל הדירה וגובה היטל ההשבחה שעל המוכר לשלם עומד על 185 אלף שקל.

מנגד, השמאים אריה קמיל, דני טרשנסקי ואופיר ברין־לנגר ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל שייצגו את הבעלים טענו כי זכויות הבנייה שמתירה העירייה במסגרת התוכנית מצמצמות את זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 שהנה תוכנית ארצית. לכן טענה השומה הנגדית כי בנכס כלל לא קיימת השבחה ויש לבטל את דרישת העירייה.

בדיון קבע השמאי המכריע יצחקי כי מימוש זכויות בנייה, אם יהיה כזה, יתבצע בדרך של בנייה חדשה, כלומר הריסת הבניין ובנייתו מחדש, שכן חלופת העיבוי וההרחבה אינה כלכלית במקרה זה. עוד ציין יצחקי כי תוספת זכויות הבנייה מכוח תוכנית רובע היתה נחשבת זניחה בכל עיר אחרת בארץ, אלא שבמקרה זה מדובר בסביבה המבוקשת בישראל, ולכן לתוספת הזכויות המועטה משמעות משביחה.

לגבי גובה ההשבחה, במקרה של הריסה ובנייה מחדש, טען יצחקי כי מותרת בנייה של 5 קומות, כולל קומת הקרקע וכן קומת גג חלקית, אך העלה את השאלה האם הזכויות שהוקנו בתוכנית רובע 3 קטנות או גדולות מהפוטנציאל שיצרה ממילא תמ"א 38.

מכיוון שקודם לתוכנית ניתן היה לבנות לפי תמ"א 38 בהתאם לשיקול מהנדס הוועדה, כיום התוכנית יצרה ודאות וזכויות מוקנות. עם זאת, גם במקרה הזה יש תמיד קשיים, מחלוקות בין בעלים ואי־הסכמות שמעכבות את מימוש הזכויות.

עוד כותב יצחקי, כי יש לתת משקל למגבלות ולקשיים שוועדות מקומיות מטילות במקרים של תמ"א, ולכן הוא מעריך את ההשבחה האמיתית בכשליש מההשבחה המלאה עבור כל הזכויות. לאור זאת נקבעה ההשבחה על 81 אלף שקל לדירה וגובה ההיטל נקבע על כמחצית מההשבחה, כלומר 40.5 אלף שקל.

עם זאת, ציין יצחקי כי במקרה שבעקבות ערעור של העירייה ייקבע בערכאה שיפוטית גבוהה יותר שאין להכיר במצב הקודם בזכויות המותנות שנקבעו בתמ"א 38 על תיקוניה, "הרי שההשבחה תעמוד על 243 אלף שקל".

השמאי דני טרשנסקי שייצג בהליך את בעל הנכס אמר כי "עיריית תל אביב מנסה כל הזמן להיות העיר הכי עשירה בארץ, והיא מצליחה. הדרישה שלה לגבות היטל השבחה לפני מימוש הזכויות היא תרגיל".

טרשנסקי טוען כי מגמת התשלומים הגבוהים לעירייה משתנה. "היו לא מעט מקרים בעבר שבהם בעלי נכסים שלא ערערו שילמו סכומים גבוהים מאוד של היטלי השבחה בהתאם לדרישת העירייה, אבל לאחרונה ראינו הרבה מקרים שבהם ההכרעות היו שונות".

כך, למשל, אומר טרשנסקי, כי גם במקרה של תוכנית 3700 שהתמקדה באזור הצפון־מערבי של תל אביב, העירייה דרשה סכומים שהתחילו ב־550 אלף שקל ליחידה עבור קרקעות שנמכרו. לדבריו, "אחרי שערערנו הצלחנו להוריד את השומות ל־324 אלף שקל, וכעת העירייה תיקנה את השומות ודורשת היטל של כ־370 אלף שקל ליחידה".