רק חול וחולון: חלמו על זכויות בנייה, קיבלו היטל השבחה

קרקע פנויה בחולון, שהיא המשמעותית ביותר באזור המרכז, צפויה להניב לעיריית חולון היטלי השבחה בהיקף של 2.6 מיליארד שקל, כך עולה מדו”ח שחיבר השמאי אורי כהן, וגיע לידי “כלכליסט”. עם זאת, עבור אלפי בעלי הזכויות במתחם אין כאן כל בשורה, להיפך: אלה ציפו להשבחה משמעותית אשר תייצר להם ערך גבוה לקרקע שרכשו. בפועל קיבלו כמעט את אותן זכויות, רק הפעם עם תוספת של היטל השבחה אותו החלה עיריית חולון לגבות.

תוכנית ח/500 בדרום חולון משתרעת על פני 4,080 דונם בחלק הדרום מזרחי של העיר, וכוללת גם את מתחם היובל בחלקה הדרום מערבי. הקרקע תחומה בין השכונות קריית שרת וקריית איילון, פארק פרס, ימית 2000 ושדרות ירושלים מצפון, כביש 4 במזרח, ראשון לציון בדרום וכביש 20 במערב. כיום הקרקע כוללת בעיקר דיונות חול ובמתחם המזרחי ובמתחם היובל מגרשי חניה, איצטדיון ספורט ובתי מלאכה.

בינואר השנה פורסמה למתן תוקף תוכנית המתאר המקומית אשר נועדה לפתח את הקרקע לפי התוכנית שטח של כ־1,100 דונם מתוכה יוקצה לפארק חולות, בין היתר משיקולי רשות התעופה.

דרום חולון. התכנון הפקיע 70% מהאזור לטובת שטחי ציבור צילום: יאיר שגיא

התוכנית למגורים תכלול עד 13.7 אלף דירות בבנייה רוויה, 930 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, וכ־175 אלף מ"ר לטובת מבני ציבור. בסך הכל לאחר התוספת תכלול התוכנית 13.7 אלף יח"ד.

אף שזו תוכנית מתאר שאי אפשר להוציא מכוחה היתרי בנייה, בעיריית חולון החליטו לגבות היטלי השבחה עבור הקרקע הבלתי מפותחת. הגבייה מתבצעת בעת ביצוע עסקת מכר או בעת הוצאת היתר בנייה. בשלב זה, נדרש לקרקע הליך תכנון מפורט וכן שלב איחוד וחלוקה, אשר יחד צפויים לארוך עוד שנים ארוכות. מהמסמך עולה, כי שווי הזכויות במתחם כולו נאמד ב־14.6 מיליארד שקל, זאת לעומת שווי של 7.1 מיליארד שקל במצב התכנוני הקודם.

היקף הקרקע שתיכלל באיחוד והחלוקה עומד על 3.46 מיליון מ"ר והשווי למ"ר, לפי השומה, עומד על 4,210 שקל. עם זאת, כהן ציין כי משך הזמן הצפוי להליך האיחוד והחלוקה יהיה ממושך. גובה ההשבחה לאחר הדחייה מוערך ב־1,500 שקל למ"ר והיטל ההשבחה עומד על 750 שקל למ"ר.

בעיריית חולון יחלקו את שטח התוכנית לשבעה מתחמים, ויקדמו כל אחד מהם בנפרד ובהדרגה. רק לאחר אישור התוכניות המפורטות יתאפשר להוציא היתרי בנייה. במתחם יש כ־10,000 חלקות, רובן בבעלות פרטית של יותר מ־30 אלף איש. חלק מהמחזיקים הם יורשים של מי שרכשו את הקרקעות מבעליהן הערבים בשנות ה־30, ואחרים קנו נתחים בעסקאות ספקולטביות שנעשו במתחם בשנים האחרונות.

בשנים האחרונות בוצעו בקרקע עסקאות רבות שבהן רכשו משקיעים קטנים שברירי חלקות במחיר של כ־2,500 שקל למ"ר, ו־400 אלף שקל עבור קרקע לדירה. התוכנית החדשה מנפצת את הציפיות של אותם רוכשים היות שהיא מקנה זכויות דומות לזו של התוכנית הקודמת.

על פי הערכה מוקדמת התוכנית אמורה היתה להגדיל את זכויות הבנייה מ־7-6 דירות לדונם עד ל־20-14 דירות לדונם בדומה לתוכניות רבות שמקבלות תוקף בימים אלה, אך בפועל התכנון הפקיע 70% משטחי התוכנית לטובת פארקים ושטחי ציבור, והשטח לבנייה נותר מצומצם.

לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד "קמיל־טרשנסקי־רפאל", "זה מקרה קלאסי של ניפוץ ציפיות. בעלי הקרקע ציפו להגדלת זכויות הבנייה למגורים ובכך לתמורות כלכליות גבוהות יותר, אולם עם פרסום התוכנית והפקדתה התברר כי לא רק שזכויות הבנייה נותרו כפי שנקבעו בעבר, בעת מימוש הם גם יידרשו לשלם היטלי השבחה היכולים להגיע למאות־אלפי שקלים, לטובת פיתוח אשר ברובו מיועד לשימושים ציבוריים. על פניו דרישות עיריית חולון נראות מוגזמות".