ביקוש גובר לדירות מרחיב את הסדקים במגדל שבנה כחלון

התעוררות הביקוש לדירות שעליה מעידים נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ונתוני הכלכלן הראשי של משרד האוצר שפורסמו לאורך יום אתמול אינה יכולה להשאיר את שר האוצר משה כחלון אדיש. למעשה, היא עלולה להחריב את ההישג העיקרי שעליו הוא יכול להצביע עליו בקדנציה הנוכחית, והוא בלימת עליית מחירי הדירות במהלך השנתיים האחרונות. מדובר בנורה אדומה שלישית הנדלקת בשוק הדיור, המזהירה מפני מצב של התחדשות עליות המחירים.

כחלון. ספק אם כוחו הפוליטי לאחר הבחירות יאפשר לו לדרוש פעם נוספת את תיק האוצר צילום: אבי מועלם

הנורה הראשונה נדלקה לפני שנה וחצי, במהלך החציון השני של 2017, אז החלו נתוני הלמ"ס להצביע על ירידה בהיקף התחלות הבנייה – כלומר על ירידה באספקת דירות חדשות לשוק, והגדלת ההיצע בו. מהיקף של 13–14 אלף דירות שהחלו להיבנות מדי רבעון במהלך השנים 2015–2016, ירד היקף הבנייה לאזור ה־12 אלף דירות לרבעון ב־2017, ואשתקד נע סביב 11 אלף הדירות לרבעון, בדרך לקצב בנייה שנתי של 45 אלף דירות, אחד הנתונים הנמוכים בעשור האחרון.

באשר למספר הדירות הנדרש כדי להשאיר את שוק הדירות הישראלי במצב מאוזן, נעות כיום הערכות החוקרים בין צורך של כ־60 אלף דירות בשנה, לצורך של כ־80 אלף דירות. עם זאת, לאיש כמעט אין ספק ש־45 אלף דירות הוא קצב נמוך דרמטית מהצרכים, שעלול להביא בטווח הארוך לעליית מחירים.

מה יהיה על מחיר למשתכן

נורת האזהרה השנייה נדלקה לפני שלושה שבועות, ב־24 בדצמבר, אז החליטו ראשי הקואליציה לפזר את הכנסת וללכת לבחירות. הנבואה אמנם ניתנה לשוטים, אך לרוכשי הדירה הראשונה המשתתפים ביוזמת מחיר למשתכן יש כיום את כל הסיבות להאמין שימיה של תוכנית הדגל של כחלון בתחום הדיור, ספורים. ראשית, כי ספק אם כוחו הפוליטי של כחלון לאחר הבחירות יאפשר לו לדרוש פעם נוספת את תיק האוצר. שנית, כי גם אם אכן יקבל את האוצר, כלל לא בטוח שיוכל לספח אליו שוב את שלל גופי התכנון והבנייה – ובראשם רשות מקרקעי ישראל, שאפשרה לו להוציא את התוכנית לפועל.

עוד בטרם הוכרזו הבחירות השתררה תחושה כי היוזמה מאבדת תנופה, מה שבא לידי ביטוי בעיקר בצמצום היקפי ההגרלות. לאחר הגרלות הענק של 16–17 אלף דירות שהתקיימו לפני שנה וחצי, מנתה ההגרלה האחרונה קצת יותר מ־3,000 דירות.

אם אכן יחליטו עשרות אלפי משקי הבית שעדיין משתתפים בהגרלות התוכנית כי זו לקראת סיום, הרי שהמהלך הטבעי מבחינתם יהיה לשוב לזרועותיו של שוק הדירות הפרטי, ולהגדיל בו את רמת הביקוש שעלולה להוביל לעליית מחירים.

הנורה השלישית והאחרונה שהחלה להבהב בשבועות האחרונים מעידה כי ייתכן שהתהליך כבר החל. אין מדובר עדיין בהתנפלות שאפיינה את 2009 עד 2012, שנות דהרת המחירים. אך ייתכן שאנו חוזים בסוף תקופת ההאטה בשוק הדירות, שארכה כמעט שנתיים באדיבות תוכנית מחיר למשתכן.

אתמול פרסמה הלמ"ס כי קרוב ל־2,200 דירות חדשות נרכשו במהלך חודש נובמבר 2018 – נתון הגבוה בכ־13% מנתון אוקטובר שקדם לו, וגבוה בכ־43% ממספר הדירות החדשות שנמכרו בנובמבר 2017 שעמד על כ־1,500 בלבד. לכך הצטרפו נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר שלפיהם עמד היקף העסקאות לרכישת דירה בשוק על 9,500 דירות, עלייה של כ־7.5% בהשוואה לנובמבר אשתקד, והרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז ינואר 2017. שני הנתונים הללו יחד מייצרים תמונה של סוף תקופת ההאטה וחזרת הקונים לשוק הדירות.

שרת הבינוי והשיכון, יפעת שאשא־ביטון צילום: אסף בר שי

רמז נוסף נקבל היום

בסקירת הכלכלן הראשי באוצר נימקו את העלייה בעסקאות בכך שחלה עלייה בהיקף עסקאות מחיר למשתכן, עם כ־1,000 דירות שנמכרו במסגרת היוזמה. מדובר אמנם בנתון גבוה יחסית, אך לא הרבה מנתוני החודשים שקדמו לו שבהם נמכרו כ־700–800 דירות מדי חודש במסגרת היוזמה.

עוד הסבר מעניין שניתן על ידי האוצר הוא מבצע המכירות שערכה חברת גינדי החזקות עבור חברי מועדון "חבר" בפרויקט החברה באור יהודה, שבמסגרתו מכרה החברה קרוב ל־300 דירות בתוך שמונה שעות. נתון זה הצליח להטות באופן משמעותי את מספר הדירות אשר נמכרו על פי נתוני הלמ"ס במחוז תל אביב, הכולל בתוכו את מרבית ערי גוש דן ואור יהודה בתוכן. במחוז זה קפצו המכירות פי שניים, מכ־330 באוקטובר לכ־670 בנובמבר, הרבה הודות למבצע.

השורה התחתונה תאכזב את מי שמחפש ודאות לגבי הכיוון שאליו השוק הולך, כי גם אחרי נתוני אתמול אין כזו. ברור כי השילוב בין המגמות של הקטנת היצע והתעוררות ביקושים יפעל לדחיפת המחירים כלפי מעלה, אך מנגד ברור גם כי מאז הוגבה מס הרכישה לפני שלוש שנים, דירות מגורים חדלו להיות באופן סופי מוצר מבוקש להשקעה, וכי המשקיעים הם אלה שדחפו את המחירים בחדות מעלה בשנים עברו.

רמז נוסף לגבי הכיוון שאליו הולך השוק נקבל כבר הערב בשעה 18:30, עם פרסום מדד מחירי הדירות.