בעיה לזוכים במחיר למשתכן: אינם זכאים להתנגד לתכנון הפרויקטים

המשנה ליועמ"ש, עו״ד ארז קמיניץ קבע היום (ב') כי זוכי תוכנית מחיר למשתכן אינם זכאים להגיש התנגדויות לבקשות הקלה של היזם, למוסדות התכנון לפרויקטים השונים. זאת, כפי שנחשף לראשונה בכלכליסט.

"לאחר ניתוח הזכות שהקנה המחוקק בסעיף 149 לחוק התכנון והבנייה, שעניינה הזכות להתנגד להקלה, הגענו לכלל מסקנה כי זוכי מחיר למשתכן אינם בעלי זכות", נכתב בהודעה שפרסם המשנה ליועמ"ש. עוד נכתב, כי "בחינת התקיימותו של מבחן הפגיעה, ושקילת מכלול השיקולים מובילים למסקנה כי לזוכי מחיר למשתכן, אשר זכו בהגרלה שנערכה לפני הוצאת היתר בנייה, אין זכות במקרקעין או לגביהם אשר נפגעה באופן המקנה זכות להתנגד, והם לא רכשו בשל הזכייה אינטרס הסתמכות מספק ליצירת זכות עמידה לשם הגשת התנגדות לבקשה להקלה", לשון ההחלטה.

שר האוצר, משה כחלון, מסייר בפרויקט מחיר למשתכן באופקים צילום: ענר גרין

לאורך כל שנותיו של הפרויקט, זוכים רבים הגישו התנגדויות לוועדות התכנון. הסיבה העיקרית: במסגרת הליכי הוצאת ההיתר נוהגים קבלנים לדרוש מוועדות התכנון הקלות המאפשרות להם להגדיל בעשרות אחוזים את מספר הדירות ואת שטחי הבנייה - הקלות המכונות שבס־כחלון. תוספת הזכויות מגדילה את מספר הדירות ואת שטח הפרויקט, ושינוי זה נתפס בעיני הזוכים כפגיעה ברמת החיים בבניין.

בעקבות ההתנגדויות נמשכו הליכי הוצאת היתרי הבנייה לכדי שנה ויותר בשלל פרויקטים בתוכנית הממשלתית. על כן, במטה הדיור פנו לקידום שלילת זכות זו באמצעות חוות הדעת של קמיניץ - שקבע כי הזוכים אינם בעלי מעמד להגשת התנגדות. החלטה זו מהווה מכה עבור הזוכים, משום שהיו מקרים בהם ההתנגדויות הובילו לשיפורים בתכנון הפרויקטים. כעת יאלצו הזכוים לקבל את תכנון הפרויקטים כעובדה מוגמרת ולבחור האם לרכוש את הדירות בתכנון הקיים או לוותר על ההנחה והזכייה.

מחוות הדעת עולה כי במנהל התכנון סבורים שזוכי מחיר למשתכן אכן זכאים לאפשרות להתנגד, אך עמדה זו לא התקבלה על ידי עו"ד קמיניץ. לפי עמדת מנהל התכנון שהוצגה בהמלצה, אומנם הזוכים אינם בגדר 'מחזיקים' או 'בעליםים', אולם בידיהם זכות משמעותית ובלתי חוזרת למקרקעין שהוענקה להם על ידי המדינה בעת הזכייה, שתוכנה הוא כי יזם הפרויקט מחויב להציע לזוכה לבחור דירה לרכישה מכלל הדירות המיועדות לזוכים. ככזה, מתקיימת בו התכלית של שמיעת מתנגדים להקלה מקרב אלו ש'קרובים' ביותר למקרקעין, באופן דומה למחזיקים או בעלים. לפי עמדת מנהל התכנון להליך ההתנגדות ישנה חשיבות רבה, בהיבט של טיוב התכנון ומניעת בעיות תכנוניות, ולכן אין לפרש בצמצום מי הם הזכאים להגיש התנגדויות.

עוד נכתב במסמך חוות הדעת כי לעומת מנהל התכנון, מטה הדיור וגורמי המקצוע במשרד הבינוי והשיכון אינם דוגלים בזכות זו לזוכים. על פי הנכתב, "הזוכים בהגרלות זוכים בזכות לבחור ולרכוש דירה בפרויקט, אולם עד למועד חתימתם על חוזה הרכישה אין להם זיקה לקרקע או לבמנה המיועד. בשלב הזכייה, אין לזוכה ידיעה לגבי מאפייני הבניינים והדירות שיוקמו, לרבות מספר הקומות והחדרים בדירות. מכאן, שאין בהודעת הזכייה משום יצירת זיקה מספיקה של הזוכים להליכי התכנון או הרישוי".

חוות הדעת נכתבה ונערכה על ידי ראש אשכול הנדל"ן במחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה, עו"ד כרמית יוליס, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס.