יישמרו זכויות מגרשים בסמוך לרכבת הקלה

בעלי מגרשים בתל אביב שחלק משטחם הופקע לטובת תוואי הרכבת הקלה ומתקנים הקשורים אליה ימשיכו להחזיק באותן זכויות בנייה, כך נקבע בתוכנית שיזמה העירייה ונכנסה לתוקף בשבוע שעבר. המשמעות היא שבעלי המגרשים יוכלו לממש את מלוא זכויות הבנייה המקוריות על השטח שייוותר להם לאחר ההפקעה.

"מטרתה של תוכנית זו היא להקטין באופן משמעותי את הפגיעה במגרשים שיועדו בחלקם לשימושים שונים הנדרשים למתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים — נ"ב)", נכתב בדברי ההסבר לתוכנית. "זאת באמצעות שמירה ככל הניתן על היקף הבנייה שהותר לבנות בהם טרם אישורן של התוכניות לקווי מתע"ן".

על פי תוכנית המתאר החדשה של תל אביב, שאושרה לפני כשנתיים, זכויות בנייה כמעט תמיד נובעות משטח המגרש בהתאם למכפיל שקובעת התוכנית. אם למשל התוכנית קובעת זכויות בנייה בשיעור של 200% באזור המיועד למגורים, ייהנה בעליו של מגרש בשטח של 1,000 מ"ר מזכויות בנייה בהיקף של 2,000 מ"ר. כעת אם לצורך הרכבת הקלה הופקעו 20% מהמגרש, ולבעלים נותרו 800 מ"ר בלבד, זכויות הבנייה שלו לא יפחתו ל־1,600 מ"ר, אלא יישארו 2,000 מ"ר, בהתאם לתוכנית שאושרה לאחרונה.

רחוב ארלוזורוב בתל אביב, שהקו הסגול יעבור בו. בעלי הנכסים התקוממו על הפקעת הגינות ומקומות החניה צילום: אוראל כהן

עם זאת, התוכנית מותירה מקום לשיקול דעתה של הרשות המקומית. לדברי אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר תל אביב, "מימוש זכויות הבנייה תלוי ביכולתו של שטח המגרש שנותר לשאת את הבנייה. במקומות שמימוש הזכויות בשטח הנותר לא יתאפשר — פיצויי ההפקעה שישולמו יהיו מלאים, ויכללו פיצויים על זכויות הבנייה".

בשנים האחרונות אושרו בתל אביב מספר תוכניות להקמת הרכבת הקלה, ובהן תוכנית לתשתית לאומית, הקובעת את מקטע הקו הסגול של הרכבת הקלה בתל אביב וכן התוכניות של מקטעי הקו הירוק בעיר. באופן טבעי אישורן של התוכניות הללו עורר התנגדות בקרב בעלי נכסים שרואים את עצמם ניזוקים מהפקעת הקרקעות. אחת המחאות הבולטות שהתעוררו היא מחאת בעלי נכסים לאורך רחוב ארלוזורוב, שכמעט לכל אורכו חולף הקו הסגול. במקטע שבין הרחובות אבן גבירול ובן יהודה יופקעו כל שטחי הגינה בחזיתות הבתים וכן יופקעו רוב מקומות החניה.

עו"ד צבי שוב. העירייה תנסה להימנע מתשלום ירידת ערך

לדברי עו"ד צבי שוב, בעל משרד המתמחה בסוגיות נדל"ן, התוכנית החדשה מעוררת כמה שאלות. "בדרך כלל כשתוכנית חדשה משנה ייעוד של מגרש מייעוד של מגורים לייעוד של דרך כמו במקרה שלפנינו, האזרח יכול לתבוע את ירידת ערך הקרקע בתוך שלוש שנים. כעת ייתכן כי במקום שהעירייה תשלם פיצויים אלו, היא תטען כי היא שמרה על היקף הבנייה שהותר לבנות לפני התוכניות המפקיעות (באמצעות התוכנית שאושרה כעת), ולכן לא נפגעת ואין עליה לשלם את הפיצויים".

לדבריו, לא מן הנמנע כי בעתיד תדרוש העירייה היטלי השבחה על התוכנית החדשה, בטענה כי חלק הקרקע שלא הופקע הושבח כי נוספו בו זכויות בנייה. "שתי האפשרויות הללו יוצרות מצב מסוכן לבעלי הנכסים, שבמסגרתו ייתכן כי מצד אחד לא יפוצו בגין הפקעת השטח, ומצד שני ייגבה מהם היטל השבחה בגין השטח הנותר", סיכם.

לדברי אראל, התוכנית החדשה אמנם אינה מגנה על העירייה מפני תשלום פיצויי ירידת ערך לבעלי מגרשים שזכויות הבנייה שבידיהם שומרו, אך נטל ההוכחה יהיה עליהם: "בעלי קרקע שימשיכו ליהנות ממלוא זכויות הבנייה בהתאם למצב המגרש המקורי, ואשר בכל זאת יבקשו לתבוע פיצוי בגין ירידת ערך, יצטרכו להראות בבית המשפט כיצד ערך הקרקע ירד".