ירידה של כ־7% בשנה בהון הנדרש לרכישת דירה

ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה ממוצעת, ממשיך לרדת. כך עולה ממדד היכולת לרכישת דיור שמפרסם מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול על שם קולר באוניברסיטת ת”א כל רבעון בשיתוף "כלכליסט". זאת, בהמשך למגמת הירידות שאפיינה אותו מאז הרבעון השני של 2017.

בממוצע ארצי ירד מדד ההון העצמי ברבעון הראשון של 2019 בשיעור של 1.2% לעומת הרבעון הקודם (מכ־879 אלף שקל לכ־868 אלף שקל); ולעומת הרבעון המקביל שנה שעברה, ירד מדד ההון העצמי הממוצע בשיעור של 6.7%.

בחלוקה לעשירוני הכנסה חלה ירידה בשיעור של 1.5% בהון העצמי בעשירון השביעי, כאשר ההון העצמי הנדרש ברבעון הראשון של 2019 היה 763 אלף שקל לעומת 775 אלף שקל ברבעון קודם, וכן נרשמה ירידה בשיעור של 7.9% לעומת הרבעון המקביל שנה שעברה.

פרופסור דני בן שחר צילום: צביקה טישלר

ההון העצמי הנדרש הוא אחד משני הפרמטרים הנבדקים במדד, לצד רמת ההחזר החודשי הנדרשת לרכישת דירה ממוצעת. מדידתם נעשית על פי שלושה משתנים: ממוצע מחירי הדירות, הריבית הממוצעת על המשכנתאות וגובה השכר הממוצע במשק.

ירידות בהון העצמי הנדרש נרשמו ב־9 מבין 12 ערים שנבדקו: בחיפה בשיעור של 30% ביחס לרבעון המקביל שנה שעברה, באשדוד 26.6%, בירושלים 14%, בחדרה 10.4%, בתל אביב 7.2%; ושיעורים נמוכים מ־4% בפתח תקווה, בני ברק ורמת גן; לעומתן, בבת ים נרשמה עלייה של 8.3% ביחס לרבעון המקביל שנה שעברה, ברחובות עלייה של 6.1%, וכן נרשמה עלייה בבאר שבע.

ת”א מאזנת ערים אחרות

סכום ההחזר החודשי עלה באופן מתון, בשיעור של 0.2% בממוצע הארצי ביחס לרבעון הקודם (מ־7,978 שקל ל־7,990 שקל) זאת בהנחה ששיעור המימון עמד על 70% מערך הדירה. יחד עם זאת, בבחינה לפי הערים שבמדד נמצאו שינויים משמעותיים יותר: ב־6 מ־12 הערים במדד חלה עלייה בהחזר החודשי, כאשר בבני ברק חלה עלייה בשיעור של כ־6.9%, בתל אביב 3.6%, ברחובות 2.2%, בבת ים 1.7%, בבאר שבע 1.5% ובפתח תקווה 1.3%.

ב־4 ערים חלו ירידות: בירושלים ב־5.6%, בחדרה ב־3.7%, באשדוד ב־1.4% וברמת גן ב־0.7%. בראשון לציון ובחיפה שמר המדד על יציבות.

בערכים נומינאליים, ההחזר החודשי ברבעון האחרון עמד בממוצע על כ־4,458 שקל. בבאר שבע, 5,089 שקל בחיפה, 5,943 שקל בחדרה, 6,516 שקל באשדוד, 7,039 שקל בפתח תקווה, 7,451 שקל ברחובות, 7,485 שקל בבת ים, 7,791 שקל בראשון לציון, 8,008 שקל בירושלים, 8,205 שקל בבני ברק, 8,905 שקל ברמת גן, ו־12,152 שקל בתל אביב.

ביחס לרבעון המקביל שנה שעברה לא נרשם שינוי דרמטי אלא ירידה של 0.1% בממוצע הארצי, זאת אף שב־9 מבין 12 הערים שנבדקו נרשמו דווקא עליות: בבת ים (6.3%), רחובות (5.5%), רמת גן ובני ברק (2.8%), באר שבע (2.7%), ראשון לציון (2.5%), פתח תקווה וחיפה (כ־2%), וחדרה (1.7%). לעומת זאת, באשדוד נרשמה ירידה של 5.2%, בירושלים ירידה של כ־3%, ובתל אביב ירידה של כ־2%. הנתונים מצביעים על כך שהירידות בירושלים ובתל אביב איזנו את העליות בערים האחרות, בשל משקלן הגבוה בחישוב הממוצע הארצי.

יציבות יחסית

לדברי ראש מכון אלרוב, פרופ' דני בן שחר, והחוקר ד"ר רוני גולן אשר ערכו את המדד, מדובר ברבעון שבו שוב נצפתה יציבות יחסית בענף הנדל"ן. לאור זאת, משתנה השכר שעלה ב-1.1% ברבעון ביחס לרבעון שקדם לו השפיע על המדד יותר מכל גורם אחר.עם זאת אומרים החוקרים, כי גם על משתנה זה יש להסתכל בזהירות, לאור זאת שמדובר בשינוי קצר טווח ולא במגמה, כפי שניתן לראות ברבעון הרביעי של 2018 שבו נרשמה ירידה בשכר.

"השינוי שהתרחש ברבעון הוא לא דרמטי מבחינת שוק הנדל"ן, אנחנו לא רואים שינוי מהותי במחירים והמגמה הבולטת ביותר היא אי וודאות בנוגע לכיוון של המחירים. עם זאת, אנחנו עדיין נמצאים ברמות נמוכות של ריבית למשכנתאות — וזה עובד לטובת הקונים", אמרו גולן ובן שחר.

בהמשך התייחסו גם להשפעה הגדולה שיש לערים תל אביב וירושלים על המדד: "בתל אביב שוכנים כ־10% בכל מלאי הדירות בישראל ובמדד שלנו — מאחר שאנחנו בודקים 12 ערים — העיר מהווה כ־20%; וביחד עם ירושלים יחד הן יותר מ־40% מהמדד".