מינהל התכנון הטיל פצצה, ותעשיית תמ"א 38 בסכנה

סוף עידן תמ"א 38 מתקרב? מכתב לקוני ששיגרה ביום שלישי הלשכה המשפטית של מינהל התכנון ללשכת עורכי הדין הצליח לעורר אתמול סערת ענק בענף הנדל"ן בכלל ובענף ההתחדשות העירונית בפרט. מכתב זה חשף, לראשונה, את עמדת מינהל התכנון שלפיה אין להאריך את תוקפה של תמ"א 38 - התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - מעבר למועד שנקבע בחוק שמכוחו היא פועלת. אם תתקבל עמדת המינהל, תוקף התמ"א צפוי לפוג בעוד 10 חודשים, במאי 2020.

תמ"א 38 אושרה לראשונה ב־2005 לתקופה בת חמש שנים. מאז הוארך תוקף התוכנית עוד פעמיים, אך כעת במינהל התכנון מבהירים כי לא ימליצו על הארכה נוספת. ועדיין, עוד מוקדם לקבוע כי מדובר בסופה של התוכנית, בשל הרכב הגוף שמוסמך להאריך את תוקפה, המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הכוללת 32 חברים מסקטורים שונים: ממשלה, שלטון מקומי וארגוני חברה אזרחית. לסקטורים אלה אינטרסים שעשויים להיות שונים מאלה של המינהל, ולכן ייתכן שעל אף העמדה המקצועית תחליט המועצה ברוב קולות להאריך את תוקף התוכנית פעם נוספת.

כך למשל, במשרד השיכון, שמחזיק בשני מושבים במועצה, מתנגדים לביטול התמ"א. עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הפועלת תחת המשרד ואמונה על פי חוק על תחום ההתחדשות העירונית בארץ, אמרה אתמול ל"כלכליסט" כי היא מתנגדת לביטולה. "לא הייתי ממהרת להספיד את התוכנית", אמרה. מנגד, נציגי השלטון המקומי, שהתנגדו לתמ"א 38 כמעט מיומה הראשון, צפויים לתמוך בביטולה.

פרויקט תמ"א 38 (ארכיון) צילום: אוראל כהן

למרות האי־ודאות, במינהל התכנון כבר נערכים לביטול תמ"א 38 ומגבשים הצעת חוק שתכלול הוראות מעבר לסיום התוכנית. הצעה זו אמורה גם לתת מענה למאות הפרויקטים שכבר יצאו לדרך על בסיס התוכנית.

לדברי גורם שעמו שוחחנו, דיון ראשון בהוראות המעבר צפוי להתקיים בוועדת המשנה לעניינים תכנוניים עקרוניים כבר בסוף החודש, ואילו המועצה הארצית עשויה להידרש לנושא כבר בספטמבר.

החוק המתגבש ייתן את הסמכות לרשויות המקומיות

תמ"א 38 נועדה לחזק בניינים שנבנו לפני שנות ה־80 מפני רעידות אדמה. כדי לממן את עבודות החיזוק, בכל בניין שעובר תמ"א 38 ניתנת לחברה הקבלנית תוספת זכויות בנייה, בדמות קומות חדשות הנבנות מעל הקיימות, שאותן היא יכולה למכור לאחר סיום העבודות. במרוצת השנים התוכנית תוקנה כמה פעמים, זכויות הבנייה גדלו ועמן גם התמריץ הכלכלי. התוצאה היתה עלייה עקבית בכמות הדירות שנבנו מכח התוכנית. אם ב־2010 ניתנו היתרים ל־42 בניינים בלבד, ב־2018 ניתנו היתרים ל־540 בניינים, שבהם נבנו למעלה מ־10,000 דירות, 5,300 מהן חדשות המתווספות למלאי הקיים.

אם תמ"א 38 אכן תבוטל, תידרש תוכנית אחרת לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ל"כלכליסט נודע כי במקביל לצעדים לביטול התמ"א, שהיתה תוכנית ארצית שהעניקה זכויות זהות ללא קשר למאפייני היישובים השונים, מבקשים כעת במינהל התכנון לקדם חוק שירחיב את סמכויות הרשויות המקומיות. חוק זה צפוי להסמיך את הרשויות לאשר תוכניות התחדשות עירוניות ייחודיות, שיכללו חידוש של מתחמים בני כמה בניינים, בניגוד לתמ"א 38 שמגדירה רק כמה דירות יתווספו לבניין, בלי להוסיף שטחים לגינות ציבוריות, חניות ומוסדות חינוך וציבור.

שאלות ותשובות המלצת מינהל התכנון לא חרצה את דין תמ"א 38 איך ייראה היום שאחרי? למה מינהל התכנון רוצה לבטל את תמ"א 38? ומה מציעים במינהל התכנון כחלופה? נמרוד בוסו, 8 תגובות לכתבה המלאה 

החוק שמינהל התכנון מגבש יאפשר לרשות מקומית לבחון את הצרכים של המתחם, לבדוק כמה תושבים אפשר להוסיף ואם יש צורך בתוספת של מוסדות או שטחים ציבוריים. כמו כן, נראה כי מסלול חיזוק הבניינים יבוטל או יצומצם, לאור ביקורת שספג לאורך השנים מגורמי מקצוע. ככל הנראה, תחת החוק החדש ברובם המכריע של הפרויקטים המבנים יהרסו וייבנו מחדש.

בפני החקיקה החדשה תעמוד שורה של אתגרים ובעיות, ובראשן ההתנגדות מצד רשויות מקומיות רבות להגדלת היקפי הבנייה, משום שמדובר בפרויקטים גירעוניים הכוללים בנייה למגורים בלבד. החוק המתגבש, שמבקש להפוך את הרשויות המקומיות לסמכות המרכזית בתחום הפינוי בינוי, עלול לייצר מצב שבו ראשי הערים לא יקדמו תוכניות התחדשות עירונית בכלל, או יקדמו אותן בקצב איטי.

מנהלת מינהל התכנון דלית זילבר צילום: ניב קנטור

שאלה נוספת שעוד תצטרך להתברר היא אם החוק החדש ייתן מענה לכשל הגדול ביותר של תמ"א 38: חוסר הרלבנטיות שלה לאזורי הפריפריה, שם יישומה היה אפסי.

בנוסף, ישנה שאלת היטל ההשבחה, המס שגובה הרשות המקומית על כל נכס שערכו עלה כתוצאה מהחלטה תכנונית. אחת הסיבות העיקריות שראשי רשויות רבים התנגדו לתמ"א 38 היא שהתוכנית העניקה פטור מתשלומי היטל השבחה. עם העברת האחריות לרשויות המקומיות, קשה להאמין שאלה יסכימו להמשיך לאשר תוכניות פטורות מהיטל.

"תמ"א 38 צריכה להישאר ולהיות חלק מארגז כלים"

פרסום המלצת מינהל התכנון, שככל הנראה לא היה מכוון, עורר אתמול סערה בקרב העוסקים בתחום וגרר לא מעט תגובות נזעמות. כיום פועלות בישראל עשרות חברות שפרויקטי תמ"א 38 הם ליבת העיסוק שלהם - וסיום היוזמה עלול להוות מכת מוות עבורן.

מנכ"ל חברת ההתחדשות העירונית מטרופוליס אודי בלום הגדיר את הצעד כ"הזוי". "לא ברור לי איך אפשר לפרסם צעד כזה בלי לפרסם מהן הוראות המעבר", אמר אתמול ל"כלכליסט". "יש מאות פרוייקטים בשלבים שונים, בכל אחד מהם כבר הושקעו בתכנון מיליוני שקלים. מה אמורים לעשות עכשיו היזמים?". עוד לדבריו, "רק לפני שנתיים וחצי אושר תיקון 3א' לתמ"א, שסיים שנה של חוסר ודאות. אחרי התיקון היינו צריכים לתקן את כל התוכניות והן עדיין מקודמות היום. מה יקרה עכשיו עם כל הפרויקטים שמקודמים כבר 4‑5 שנים? הם מתים? בכלל, לא ברור לי איך אפשר להגיע להחלטות כאלה בלי להתייעץ קודם עם אנשי מקצוע, עם מי שחי את השוק".

לא רק היזמים הופתעו מפרסום המכתב של מינהל התכנון. גם ברשות להתחדשות עירונית, הגוף הממשלתי שאחראי על הנושא, התקבלה העמדה בהפתעה. "היינו מופתעים מכך כמו רבים וטובים", אמרה גנון, סמנכ"לית הרשות, ל"כלכליסט". "הייתי מצפה שקודם כל יהיה דיון מקצועי של גורמי הממשלה, כך שכל גוף יביע את עמדתו, ורק אז נגיע להחלטות. זו הדרך הנכונה וזה מה שאני מאמינה שיקרה בסופו של דבר". עם זאת, גנון הוסיפה כי "העמדה שביטא מנהל התכנון היא לגיטימית".

עוד לדבריה, גם הרשות להתחדשות עירונית מעדיפה לעבוד בתוכניות של פינוי בינוי לשכונה שלמה, אך סבורה כי "תמ"א 38 צריכה להישאר ולהיות חלק מארגז הכלים של ההתחדשות העירונית. פינוי בינוי לא מתאים לכל מקום, וגם לא נכון לעצור תהליכים שכבר החלו בשוק".

להתקדם עם מה שיש, לוותר על מה שרק על הנייר

כעת, השחקנים בענף ההתחדשות העירונית מחכים לראות מה יהיו הוראות המעבר שעליהן ימליץ מינהל התכנון. אפשרות אחת היא שייקבע כי מי שהספיק להגיש בקשה להיתר בנייה עד מאי 2020 ייחשב כמי שיכול להמשיך להתקדם בפרויקט על פי תנאי תמ"א 38. מקרה אחר ומקל יותר עשוי לקבוע כי מספיקה הגעה לרוב הנדרש של 80% מהדיירים החתומים על החוזה מול היזם במסלול הריסה ובנייה מחדש כדי להתקדם לפי תמ"א 38.

לדברי עו"ד משה רז כהן, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטי פינוי בינוי, "דבר אחד ברור כרגע והוא שעד שהתמונה מתבהרת, אין לחברות הבנייה טעם לגייס פרויקטים חדשים, ולדיירים אין טעם להתחיל עכשיו התארגנות. מי שעדיין לא התחיל, שיוותר. כבר מאוחר מדי. הפוקוס של החברות צריך להיות על הפרויקטים שכבר בצנרת".

עו"ד ענת בירן, המתמחה אף היא בתחום, מסכימה: "מי שיכול להאיץ תהליכים חייב להטיס אותם קדימה, אם כי לא בכל מקום אפשר. בנוסף הייתי ממליצה לגלות פשרנות מול הרשות המקומית, לקחת עכשיו מה שיש, זה עדיף על להישאר בלי כלום".

בירן ורז־כהן מעלים נקודה נוספת שתדרוש התייחסות, והיא מה יעלה בגורלן של תוכניות שגובשו מכוח סעיף 23, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב, שכל עניינן היה קביעת האופן שבו יש לבצע תמ"א 38. אם יישארו על כנן, ייתכן שמדובר יהיה בתוכניות התחדשות עירונית לכל דבר, אך הפעם ללא הפטור מהיטל השבחה שהעניקה תמ"א 38.