אמפא נדל"ן בעלת החשיפה הגדולה ביותר ל־WeWork

האם חברות הנדל”ן הישראליות יושפעו גם הן מדחיית ההנפקה של ענקית חללי העבודה המשותפים WeWork? “כלכליסט” חשף אתמול כי הבנקים בעולם - ובהם גם הפועלים ולאומי - שהעניקו לחברה אשראי של חצי מיליארד דולר, פתחו בשיחות על תנאי החוב של החברה.

זאת בעקבות חשש ששוכריה של החברה ילחצו עליה להפחית את מחירי השכירות שהם משלמים, לאחר שתשקיף החברה נחשף בפניהם.

יושבים לעבוד

אלא שמן העבר השני נמצאות חברות הנדל”ן הגדולות בישראל - ובהן גב ים, עזריאלי ואמפא נדל”ן - שמשכירות עשרות אלפי מטרים רבועים ל־WeWork. בינתיים לא דווח כי החברה לא עמדה בתנאי התשלום אליהן.

המתחמים של WeWork בישראל משתרעים על קרוב ל־80 אלף מ”ר - כשיטחו של מגדל בודד בהיקף משמעותי מאד. אלא שבניגוד להשכרה במגדל בודד, שבה הן החברה השוכרת והן החברה המשכירה שמות את כל הביצים בסל אחד, במקרה של WeWork מדובר בשטחים המפוזרים על פני מספר חברות במספר מיקומים ברחבי הארץ. לפיכך, ההערכה היא כי גם במקרה שבו החברה תצא משטחי משרדיה, לא תהיה לכך השפעה מרחיקת לכת על החברות המשכירות.

בניתוח הנתונים ועל סמך המצב בשוק, נראה כי את מרבית הנכסים שהחברה שוכרת, ניתן יהיה להשכיר בתוך תקופה קצרה - זאת במידה שהתרחיש הגרוע מכל יתממש, והיא לא תוכל לשלם את דמי השכירות. כך למשל, בפרויקט TOHA במתחם תוצרת הארץ הסמוך לתחנת הרכבת השלום, השכירה החברה את שטח המשרדים הגדול ביותר שלה - כ־18 אלף מ”ר.

אך השכנים במגדלי עזריאלי מנהלים רשימת המתנה לאכלוס המשרדים, וסביר שגם במקרה קיצוני שבו שליש מהמגדל של TOHA מושכר לחברה אחת, לא יגרם נזק ארוך טווח לחברות המשכירות וניתן יהיה להשכיר את השטח בקלות יחסית.

אדם נוימן

שותפות הדוקה עם אמפא

חללי העבודה המשותפים תופסים תאוצה משמעותית בשנים האחרונות בישראל ובכלל בעולם המערבי. בישראל כמעט שאין מגדל חדש שנבנה, שחלק ממנו לא מושכר לחברה מתחום חללי העבודה. עם זאת, כיום עדיין מדובר בנתח שולי ביחס להיקף המשרדים בישראל, הכולל עשרות מיליוני מ”ר - לעומת מאות אלפים בודדים במחתמי העבודה המשותפים.

חברות כמו אמות וגב ים שמשכירות שטחי משרדים ל־WeWork, מחזיקות כל אחת מאות אלפי מ”ר ואף למעלה מכך - שטח שנמצא בתפוסה של מעל ל־90% - ולמעשה השטח ש־WeWork שוכרת מהן מהווה אחוזים בודדים מנכסיהן.

פיזור נוסף מבחינת השקעותיה של WeWork בישראל נמצא בשותפות המקומית שלה עם אמפא נדל”ן. אמפא מהווה את זרוע הנדל”ן של WeWork בארץ עוד משלב החדירה לשוק המקומי: אמפא היא זו שהשכירה ל־WeWork את המתחם הראשון בבניין אמפא בהרצליה, ומאז שתי החברות המשיכו לעסקאות נוספות, כאשר אמפא מעורבת בעסקה בדובנוב, ובמתחמים רבים נוספים.

דוגמה בולטת לשיתוף הפעולה ביניהן היא ההחלטה להקצות את כל המתחם של אמפא בקרית אריה בפתח תקווה, הכולל 15 אלף מ”ר, לטובת WeWork. אמפא מסייעת ל־WeWork, יחד עם עוזי לוי לשעבר מנכ”ל דירה להשכיר, לנווט את דרכה בעולם הנדל”ן. כיוון שכך, כל תרחיש שיכריע את גורלה של WeWork, ישפיע גם על אמפא.

הדוגמה הבולטת לכך היא תביעה שהוגשה נגד שני הגופים על אי תשלום לקבלן משנה ששכרו להקמת המתחמים. לפי כתב התביעה, הקבלן נשכר על ידי אמפא לטובת ביצוע עבודות הגמר ב־6 פרויקטים של החברה בישראל ובהם: דובנוב, מתחם שרונה, הזרם בדרום ת”א, לונדון מינסטור באבן גבירול, פרויקט בהרצליה, ופרויקט נוסף בבאר שבע. בתביעה נטען כי WeWork מתנערת מהתשלום - אך אמפא הייתה חלק מהותי מהתביעה שעמדה על כ־10 מיליון שקל, והקבלן טען שהיא זו ששכרה את שירותיו.

באמפא סירבו להגיב, אך ההערכה היא שתרחיש קיצוני שבו WeWork תתקשה לעמוד בתשלומים ליזמים, יגרור גם את אמפא לערכאות משפטיות שאין לדעת כיצד תצא מהם.

משביחה את ערך הנכסים

במידה מסוימת, חברות הנדל”ן יכולות להיות מרוצות, משום ש־WeWork תורמת לרמת הגמר בשטחים שהיא שוכרת. בשוק מעריכים כי כדי להביא חלל עבודה לרמה גמר סבירה יש להשקיע כ־6,000 שקל למ”ר לפחות. לפיכך, כדי להביא את שטח המשרדים הקטן ביותר של WeWork לרמת גמר שתעמוד בסטנדרטים הבינלאומיים שלה, יש להשקיע כ־15 מיליון שקל, ואילו חלל עבודה כמו זה ששכרה בפרויקט TOHA עשוי לחצות את רף 100 מיליון שקל. בתרחיש קיצוני שבו WeWork תעזוב את משרדיה, החברות המחזיקות בשטחי המשרדים יודעות יישארו עם שטחי משרדים ברמה גבוהה מהסטנדרט, עם עיצוב מושקע וחללים שיאפשרו כמעט לכל חברה לשכור את המתחם ולהיכנס אליו באופן כמעט מיידי.

השפעה נוספת ומשמעותית לא פחות היא עבור חברות גדולות בעיקר מתחום ההייטק. WeWork שינתה את המיקוד, ומהשכרה לפרילאנסרים ועסקים קטנים, עברה להשכיר לחברות גדולות.

היא מאפשרת לחברות לקבל את כל השירותים שמוצעים לעובדי הייטק בחללי עבודה כולל מטבח מאובזר, ובעיקר גמישות שמאפשרת לחברה להרחיב את המשרדים - או לעזוב בטווח זמן סביר. כך, WeWork פינתה את כל השוכרים שלה ממתחם דובנוב לטובת אכלוסו על ידי מיקרוסופט.

במקרה זה לא מדובר רק בשטח משרדים: החברות מקבלות ניהול אקטיבי של המתחם כולל הרצאות, ערבי כיף לעובדים ורשת חובקת עולם. ההערכה בענף היא שחברות האנטרפרייז שמחפשות יציבות עשויות לתהות לגבי עתידה של WeWork, וכל שינוי ברמת השירותים שהן מקבלות יגרום להן לנטוש אותה לטובת מתחרים, ובכך להרע את מצבה עוד יותר.