תפנית בעלילה: הנדל"ן המניב נכנס לבית המלון

יותר ויותר חברות נדל"ן מהמרות לראשונה על תחום המלונאות, שנחשב בעבר כמסוכן להשקעה. זאת על רקע נתוני התיירות המרשימים מחד והעלייה בתשואות בהשוואה למשרדים ומסחר מאידך.

רק השבוע דיווחה קבוצת עזריאלי לבורסה כי רכשה את מלון הר ציון בירושלים ב־275 מיליון שקל, וכי בכוונתה להשקיע עוד 500 מיליון שקל בהרחבתו ושיפוצו. הקבוצה גם מקדמת פרויקטים נוספים, שנמצאים בשלבי ייזום והקמה, ובהם מלון במודיעין ומלון בקומות העליונות במגדל הספירלה שצפוי לקום בצמוד למרכז עזריאלי בתל אביב.

גם נצבא, שבמשך שנים החזיקה בנכסים מניבים לתעסוקה ומסחר, נכנסה בשנים האחרונות לתחום המלונאות, ומקימה בימים אלה בתי מלון בתל אביב, בחיפה ובירושלים, ובקרוב תחל בהקמת מלון באיירפורט סיטי. כמו כן החברה רכשה ב־2015 את מלון הנסיכה באילת ב־250 מיליון שקל.

"נושא פיזור הסיכונים הוא חשוב", אומר מנכ"ל משותף בנצבא פרי אטיאס. "מלונאות מבחינתנו זה תחום שהיה על השולחן בעיקר כי בעל השליטה חיים צוף מנהל מלונות בחו"ל, באמצעות חברה פרטית, ומכיר את התחום".

לדבריו, בתי המלון הם נכס מניב לכל דבר, ואין בכוונת החברה להפעיל בעצמה את המלונות: "זה נכס שאנחנו משכירים בחוזים ארוכי טווח. אם יהיו תנודות בעולם התיירות שישפיעו שלילית על התפוסה במלונות, ההשפעה עלינו תהיה שולית. עם זאת, אנו מועדים לעלייה בתיירות הנכנסת לישראל, שהופכת את התחום למבוקש".

צילומים: אביגיל עוזי, KPF , אול אין, עמית שעל, יובל חן

קבוצת מבנה הודיעה אף היא כי תקים מלון בבאר שבע: "אנחנו רואים את עצמנו בעיקר בענף המלונות של כוכב אחד או שניים, שם אין עדיין מספיק שחקנים כמו במלונות ארבעה־חמישה כוכבים", הסביר מנכ"ל קבוצת מבנה דודו זבדה. "בניינים קיימים קל להסב למלונות כאלה שלא דורשים שטחים מאוד גדולים. לנו גם יש בשפע נכסים שיכולים לעבור הסבה, וגם ניסיון ניהול בניינים". לדברי זבדה, בכוונת החברה להרחיב את פעילותה בתחום בין היתר בחיפה ובאזור התעשייה באילת, אך טרם הוחלט אם החברה תתקשר עם מפעילים מלונאיים חיצוניים או שתפעיל את המלונות בעצמה. "בכל העולם המלונות המסורתיים מתחלפים במלונות יותר עממיים לצעירים שלא מחפשים פסיליטיז מפוארים, אלא נגישות ומחירים נוחים. עד לפני שנתיים־שלוש לא היו קיימים מלונות כאלה בארץ, ומה שכן היה קיים לא היה ראוי. לנו יש יתרון בכניסה לתחום כי יש לנו כבר מלאי של נכסים, ולחברה יש ידע תכנוני והנדסי בהסבה שלהם, ויש לנו הון פיננסי ויכולת תפעול".

מנכ"ל משותף בנצבא פרי אטיאס: "זה נכס שמושכר לטווח ארוך. העלייה בתיירות הנכנסת לישראל הופכת את התחום למבוקש" צילום: אוראל כהן

גם חברת בנייני העיר הלבנה, המתמחה בבנייה למגורים במרכז תל אביב, נכנסת לתחום המלונאות. יחד עם ישרוטל רכשה בניין מגורים בדיזנגוף 99 בסכום של 62 מיליון שקל במטרה להסב אותו למלון של הרשת. בניין נוסף בשדרות ירושלים הופך אף הוא בימים אלה למלון של הרשת. כל זאת אף שערכו של מ"ר מגורים גבוה יותר ממ"ר לכל שימוש אחר.

4.5 מיליון תיירים בשנה

הנתונים הרשמיים של כניסת תיירים לישראל מסבירים את התופעה. את 2019 צפויה ישראל לסיים עם מספר שיא של 4.5 מיליון תיירים. שתי הערים המתוירות ביותר הן ירושלים ותל אביב, שבשתיהן קיים מחסור בבתי מלון, בעיקר בדרגות אירוח בינוניות ונמוכות. מספר חדרי המלון בישראל עלה השנה ב־2% ועומד כיום על כ־55 אלף.

על פריחת הענף ניתן להסיק גם מתוצאות המכרזים שפרסמה השבוע רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשיווק קרקעות להקמת מלונות בים המלח. לאחר 20 שנה שלא נבנה מלון חדש ברצועת המלונות בעין בוקק, שיווקה המדינה בהצלחה קרקעות לארבעה מלונות, שיכללו יחד 1,000 חדרים. החברות הזוכות הן אפריקה ישראל, אלעד מלונות, פתאל, וברקליס. אך מה מביא את חברות הנדל"ן שאינן מלונאיות להיכנס לתחום?

"אם בעבר תחום המלונאות היה מסוכן ותנודתי, עם הוצאות ניהול גבוהות, חלה בתחום תפנית משמעותית בחמש השנים האחרונות, והתחום נמצא כבר מספר שנים בפריחה", מסביר שמאי המקרקעין ארז כהן. "אם בוחנים שווי מול שווי, ברור ששווי של מ"ר מלונאות נמוך ממגורים. אך מול משרדים ותעסוקה, שווי מלונאות היום כבר גבוה יותר. הסיבה לכך היא שגורמים מלונאיים שמנהלים בתי מלון מוכנים לשלם דמי שכירות יחסית גבוהים על הנכסים, בטח יותר מדמי שכירות שמשלמים משרדים. אם היום מחיר מ"ר דירה מוכנה באזור מבוקש בתל אביב הוא 70-60 אלף שקל למ"ר, המחיר במשרדים צונח ל־25-20 אלף שקל למ"ר, ובמלונאות המחיר נמצא גבוה יותר, 35-30 אלף שקל למ"ר. אז אם התשואה על משרדים היא היום לכל היותר 6%, במלונאות היא מגיעה ל־8% ולעתים יותר. התשואה גבוהה יותר לבעל הנכס כשהוא משכיר את הבניין למלון מאשר לדירות מגורים".

שמאי המקרקעין ארז כהן: "אם התשואה על משרדים היא היום לכל היותר 6%, במלונאות היא מגיעה ל־8% ויותר" צילום: באדיבות ז.כ מחקר וסקרים

לדברי כהן, צריך להבחין בין בעל בניין מגורים שרוצה לקבל תמורה מקסימלית מיידית לבין מי שרוצה להחזיק בבניין כנכס מניב לטווח ארוך: "בעלים של בניינים שלמים לא רוצים בדרך כלל למכור את הבניינים, אלא מחפשים תשואות גבוהות לטווח ארוך. לכן משתלם להם להפוך את הבניין למלון ולקבל תשואה של 8%, שאין היום תשואות כאלה, בטח לא במגורים. הרבה יזמים ובעלי בניינים הבינו את הנתון הזה, ולכן אנחנו רואים מלונות שצצים בבנייני מגורים במרכזי ערים בתל אביב ובירושלים. גם העיריות מאפשרות הסבת מגורים למלונות בהליך פשוט של רישוי".

עו"ד כפיר ידגר, שותף במשרד גורניצקי וראש תחום מלונאות במשרד, המייצג מספר קבוצות מלונאיות, מסביר: "כל החברות נוהרות היום לתחום המלונאות. מצב התיירות הולך ומשתפר כל הזמן, ואנחנו מתקרבים לכניסה של 5 מיליון תיירים בשנה. צריך לזכור גם שהמדינה נותנת עוד שתי קומות מגורים לפרויקטים מלונאיים, ולפעמים שווה ליזם לבנות מלון רק בשביל שטחי המגורים האלה. המדינה גם נותנת מענקים בכל הארץ, למעט תל אביב, של 25%-20% החזר השקעה שהופכת את ההשקעה בהקמת מלון למשתלמת".

עם זאת ידגר סבור כי לא נכון לחברות נדל"ן ללא ניסיון מלונאי – לנהל מלונות: "מי שנכנס לתחום המלונאות שלא יתפתה לעסוק בניהול מלונות. קודם כל בנקים לא אוהבים לממן הקמה של מלון כשאין גוף מלונאי גדול ומוכר מאחורי העסקה. לעומת זאת, הסכם שכירות עם גוף עסקי מלונאי הבנקים מממנים ללא כל בעיה".

מתרחבים לתחום הניהול

חברה נוספת שהחליטה על כניסה לתחום המלונאות היא קנדה ישראל, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר. אלא שהחברה אף הגדילה לעשות, ודיווחה כי גם הקימה רשת מלונאית עצמאית שתפעיל את המלונות שתקים החברה. בראש הרשת המלונאית, שנקראת פליי הוטלס, עומד מנכ"ל מלונות פתאל לשעבר ראובן אלקס. "צריך לזכור שיש בעיה בעולם המסחר, וגם שטחי המשרדים עלולים להגיע למצב שההיצע יעלה על הביקוש. ההחלטה ללכת לתחום המלונאות פותחת אפשרות לייצר מקורות הכנסה נוספים", מסביר אלקס.

לדבריו, בשלב ראשוני הרשת תנהל 520 חדרי מלון במטרה להקים רשת מלונות עירוניים בנכסים של ישראל קנדה וגם בנכסים נוספים שהחברה תמצא לנכון לשלב באסטרטגיה הזו. "לחברה המלונאית יש כבר מערך שיווק עצמאי ומערכת תפעול ורכש משלה, וב־2020 נפתח בתי מלון נוספים", אמר.

מלון עירוני שמוקם בימים אלה בקומות שתיים־שלוש במגדל מידטאון בתל אביב שתפעיל פליי הוטלס כולל 120 חדרים מיוחדים שמתנשאים לגובה של 5 מטרים גובה תקרה. "מלונות עירוניים נוספים בתל אביב נקים בפרויקט דה וינצ'י ובנכס של החברה ברחוב הרצל", אומר אלקס. "אנחנו כבר מנהלים מלון בטבריה, ונשפץ את מלון גלי כנרת שנתפעל גם אותו. בנוסף אנחנו בוחנים גם אפשרויות בחו"ל.

"אין ספק שהעלייה במספר התיירים שנכנסים לישראל, לצד העובדה ששנים לא בנו כאן מלונות, יצרה ואקום שעכשיו היזמים מבקשים למלא. בעבר היה גם פחד גדול לנהל מלונות, ולא היו הולכים בלי גוף מקצועי בתחום. ניהול מלון הוא עדיין תעשייה מורכבת שדורשת התמחות ומקצועיות, ולכן ישראל קנדה עשתה מהלכים רציניים עם קבלת ההחלטה".