המדינה מגבשת תוכנית לצמצום הנחות מחיר למשתכן

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נערכת לצמצום גובה ההוזלות בתוכנית מחיר למשתכן, כך נודע לכלכליסט. בהוראת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ, החלה רמ"י לגבש שורת צעדים לריסון ההוזלות שחברות הבנייה יוכלו להציע במכרזים.

בשבוע שעבר התקיימה ישיבה ראשונה בין נציגי רמ"י ובין קמיניץ, ובעקבות הרעיונות שהועלו בה מגבשים כעת את השינויים. על פי הערכות, השינויים יעלו לדיון והחלטה בישיבה הקרובה של מועצת מקרקעי ישראל באמצע החודש. המהלכים הללו מגיעים בעקבות מכרזים באור יהודה ובלוד, שההוזלות הגדולות בהם עוררו במשרד המשפטים את החשש לפגיעה בצדק החלוקתי במסגרת התוכנית הממשלתית.

המכרזים הבעייתיים כללו יחד 1,471 דירות — שיכון ובינוי תבנה כ־1,000 דירות; אבני דרך תבנה 297 דירות; וחברה של רמי שבירו תבנה 140 דירות — ובהם ניתנו הנחות של מאות אלפי שקלים לדירה בהשוואה לפרויקטים אחרים של מחיר למשתכן.

שכונת גליל ים בהרצליה. מחיר למשתכן צילום: עמית שעל

צעד ראשון שעליו יש הסכמה הוא עדכון מועד השומות על הקרקעות שמוצאות למכרזי מחיר למשתכן, שמהן נגזר הסכום שחברת הבנייה נדרשת לשלם למדינה. כיום השומות שמהן נגזר מחיר הקרקע מבוססות על מחיר הקרקעות ב־2015, המועד שבו הושקה תוכנית מחיר למשתכן. בחמש השנים שחלפו מאז מחיר הקרקעות עלה במידה ניכרת, והשומות כיום כבר נמוכות יחסית לשוק. המצב הזה מאפשר לחברות הבנייה להציע הנחות גבוהות מאוד, הרבה יותר מאלה שאליהן כיוונה המדינה בתחילת הדרך. עדכון השומות יגרום להתייקרות הקרקעות, ויצמצם את היכולת של חברות הבנייה להציע הנחה.

בנוסף לייקור הקרקעות נשקלת האפשרות להגביל את מספר הדירות שהחברות שזכו במכרז יוכלו למכור בשוק חופשי, במחירי שוק. ככל שמספר הדירות הנמכרות בשוק החופשי גבוה יותר, כך חברות הבנייה מסוגלות לתת הנחות גדולות יותר על דירות מחיר למשתכן. על כן נבחן מהלך לצמצום המכירה בשוק החופשי ולהגדלת המכירה במחיר למשתכן.

מימין: המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ ושר האוצר משה כחלון צילומים: אבי מועלם צילומים: אלכס קולומויסקי, דנה קופל

אפשרות נוספת שנבחנת, אך נראית בשלב זה מורכבת יותר, היא קביעת רף מקסימום לגובה ההנחה שאפשר לתת במכרז מסוים. הסכום שעליו מדברים כעת, אך טרם נקבע סופית, הוא כ־400 אלף שקל לדירה. כלומר לא יתאפשר להציע הנחה גבוהה יותר מזו בהשוואה לדירות בשוק החופשי.

צעד שנוי במחלוקת

כדי לייצר תחרות למרות ההגבלה על גובה ההנחה לזכאי מחיר למשתכן, נשקלת אפשרות שנויה במחלוקת והיא לאפשר לחברות הבנייה להתחרות גם על מחיר הקרקע. כלומר חברה שתרצה לשפר את סיכוייה לזכות במכרז תוכל להציע תוספת תשלום לרמ"י על הקרקע. הבעייתיות במהלך הזה היא שהוא מחזיר את האפשרות להתחרות על מחיר הקרקע, תחרות שבעבר נטען שהובילה לעליית מחירי הקרקעות. כאשר שר האוצר כחלון השיק את תוכנית מחיר למשתכן הוא שיווק אותה ככזו שתפסיק את הספסור בקרקעות מדינה.

כל הצעדים האלה נשקלים כעת בעקבות הודעה דרמטית של רמ"י, בהנחיית קמיניץ בינואר השנה ונחשפה לראשונה ב"כלכליסט", ולפיה היא תגבה מזוכים בהגרלות בלוד ובאור יהודה תוספת תשלום. מאחר שקיים קושי משפטי לדרוש מהחברות למכור את הדירות במחיר גבוה יותר מזה שבזכותו הן זכו במכרז, רמ"י תגבה מהרוכשים תוספת תשלום, שלא תועבר לחברות הזוכות אלא תשמש לפיתוח תשתיות בשכונות החדשות.

במכרז של מתחם בן שמן בלוד זכתה שיכון ובינוי במכירת 159 דירות מחיר למשתכן ו־371 בשוק הפרטי. בנוסף לכך אם היא תקבל הקלה שתאפשר לה לבנות דירות נוספות, היא תוכל לשווק 70% מהן בשוק החופשי.

כל התנאים האלה הובילה אותה להציע מחיר של 3,779 שקל למ"ר באחד המגרשים שבו אפשר לבנות 50 דירות מחיר למשתכן ו־116 דירות שוק חופשי, בעוד ממוצע 14 ההצעות שהוגשו למכרז היה 7,271 שקל למ"ר, כלומר המחיר שהציע שיכון ובינוי נמוך ב־48% מיתר ההצעות.

באור יהודה זכתה שיכון ובינוי במכרז מאוזן יותר, שמאפשר למכור 234 דירות בשוק בפרטי, 252 דירות במחיר למשתכן ו־18 דירות לדיור ציבורי. במקרה הזה החברה הציעה מחיר של 6,893 שקל למ"ר בשניים מתוך שלושת המגרשים בהם זכתה. ממוצע 12 ההצעות שהוגשו למגרש היה 9,600 שקל למ"ר.

"בוחנים פתרונות"

ממשרד המשפטים נמסר בתגובה: "נושא גובה ההנחה במקרי קצה במחיר למשתכן הובאה בפנינו ונבחנת על ידינו זה זמן. בנוגע למכרזים הספציפיים שהוזכרו בפנייה טרם התקבלה החלטה סופית בוועדת המכרזים של רמ"י, ולא נוכל להתייחס לשאלות הנוגעות למכרזים אלה. בימים אלו אנו בוחנים פתרונות אפשריים למצבים כאלה בעתיד".

ממטה הדיור במשרד האוצר נמסר: "הסוגיה נמצאת בדיון הגורמים המוסמכים ברמ"י ובמשרד האוצר".

מרמ"י נמסר: "סוגיות אלו מצויות כעת בבחינה מקצועית. לאחר שיתקבלו החלטות נעדכן את החברות".